核心观点
　　止跌回稳的政策目标对市场预期曾有明显提振，但去年4月以来边际下行压力再次加大，政策阈值逐步临近，改善和稳定房市预期具备战略意义，产业政策宽松概率逐步提高，后续只是节奏问题。周期位置角度，行业量价快速下行阶段可能已经过去，核心区和好房子具备结构性亮点。当前股票位置较底部的溢价并不大，且市场估值抬升也提供了补涨空间。重视具备轻库存、好区域和产品力的优质房企，以及拥有稳定现金流的经纪龙头、商业地产和央国企物管。
　　周度核心内容跟踪
　　市场：本周长江房地产指数-4.29%，相对沪深300的超额收益为-3.23%，行业排名相对靠后（27/32）；年初至今长江房地产指数+1.29%，相对沪深300的超额收益为+0.63%，行业排名相对靠后（23/32）。本周房地产板块表现不佳，开发类、收租类、物管类标的均以下跌为主。
　　政策：政府工作报告指出将着力稳定房地产市场，南允为首婚夫妻提供一次性住房贷款贴息。
　　中央：全国两会召开，政府工作报告指出，因城施策控增量？去库存？优供给，探索多渠道盘活存量商品房，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等；深化住房公积金制度改革；优化保障性住房供给，加快危旧房改造；有序推动安全舒适绿色智慧的“好房子”建设，实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动；进一步发挥“保交房”的白名单制度作用，防范债务违约风险；深入推进房地产发展新模式的基础制度和配套政策建设。地方：南允首次将结婚支持纳入政策体系，为在本市范围内首次结婚登记的夫妻，按贷款额度的1%提供一次性个人住房消费贷款财政贴息，享受贴息政策的最高贷款额度为20万元，且购房补贴不局限于商品住宅。
　　销售：本周样本城市备案及实时成交农历同比边际回落。
　　备案及实时成交农历同比边际回落。2026年除夕后19天（02.16~03.06），样本37城新房累计备案量222.5万平，农历累计同比-3%（上周为+12%），一线4城/二线16城/三四线17城农历累计同比分别为+2%/-7%/+5%；样本16城二手累计备案量235.8万平，农历累计同比+15%（上周为+19%），一线2城/二线9城/三四线5城农历累计同比分别为+20%/+11%/+48%。根据冰山数据，除夕~正月十八，20城二手实时成交套数累计同比+23%（上周为+21%）。
　　当周热点：如何看待物价对房价的传导？
　　物价温和修复是今年的宏观主线之一，如何看待物价对房价的传导？对于自住需求的影响，需要区分物价修复是成本驱动还是需求驱动；如果是需求驱动的物价修复，大概率将伴随就业、收入和房租预期的相应改善，有助于弥合租和购之间的成本倒挂，进而诱导居民决策从租往购迁移；如果是成本驱动或供给引致的物价修复，在就业和收入预期变化不明显的情况下，居民的购房动机反而将受到一定抑制，当然，超高净值人群的住房消费逻辑相对独立。对于投资需求的影响，需要区分是收租型需求还是配置型需求；如果是收租型需求，物价修复源自何处，能否传导至房租很关键；如果是配置型需求，物价修复可能引致一定的通胀预期，超高净值人群基于抗通胀的动因，可能加大房产配置。综上，物价修复对房价的传导是分层的，超高净值人群的居住或配置需求可能相应增加，但对大多数人而言需区分是成本驱动还是需求驱动。
　　风险提示
　　1、需求端量价持续低于预期；2、政策进度和效果低于预期。