本期投资提示：
　　地产行业数据：新房、二手房成交环比均回升，新房成交推盘比小幅回落。上周(2.28-3.6)34个重点城市新房合计成交181.3万平米，环比+69%，其中，一二线环比+78.2%，三四线环比-3%。3月(3.1-3.6)34城一手房成交同比-32.1%，较2月8.6pct。其中，一二线同比-29.7%，三四线同比-55.9%，分别较2月-7.1pct和24.1pct。上周13城二手房合计成交101.8万平米，环比+98.7%；3月累计成交同比29.3%，较2月-2.6pct。库存方面，上周15城合计推盘34万平米，合计成交74万平米，对应成交推盘比为2.14倍，最近三个月（25年12月-26年2月）分别为1.0倍、1.42倍和1.41倍。截至上周末（2026/3/6）15城合计住宅可售面积为8805.5万平米，环比-0.44%。3个月移动平均去化月数为27.9个月，环比+0.2个月。
　　主要政策新闻：着力稳定房地产市场，增加居民财产性收入，灵活高效运用降准降息。宏观方面，两会政府工作报告指出，着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给，探索多渠道盘活存量商品房，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房、支持多子女家庭改善性住房需求等；在促进低收入群体增收、增加居民财产性收入、完善薪酬和社保制度等方面推出一批务实举措；中国人民银行行长潘功胜表示，灵活高效地运用降准降息等多种货币政策工具；国务院研究室副主任陈昌盛解读《政府工作报告》指出：要促进资产价格和房地产回稳，使得居民和企业的资产负债表进一步修复，使投资和消费的通畅；上交所总经理蔡建春建议将REITs从产品发展为资本市场中的成熟市场；因城施策方面，深圳住建局、规自局发布城市更新项目管理新规，明确未完成规划审批的城市更新项目可合理核定土地移交率；公积金政策方面，佛山市住房公积金管理中心明确外籍人士贷款申请所需资料；商业不动产REITs方面，长荣股份拟以全自持写字楼项目申报商业不动产REITs。
　　公司动态跟踪：新城商业不动产REITs获上交所受理，多家房企公布2月经营数据。融资担保方面，新城控股以常州天宁、南通启东两处吾悦广场项目为底层资产申报商业不动产REITs，该申报已获证监会及上交所受理；经营业绩方面，多家房企公布2月单月销售数据及同比，中国海外发展84.6亿元（-35.9%）；绿城中国47亿元（-34%）；旭辉控股集团5.3亿元（-67.1%）；龙湖集团20亿元（-55%）；越秀地产29.1亿元（-53.3%）。
　　一周板块回顾：上周房地产板块、物管板块均弱于大市。板块表现方面，SW房地产指数下跌4.09%，沪深300指数下跌1.07%，相对收益为-3.03%，板块表现弱于大市，在31个板块排名中排第26位。个股表现方面，SW房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：西藏城投、ST数源、京投发展、绿发电力、和展能源，上周涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为海泰发展、ST中迪、黑牡丹、皇庭国际、首开股份。板块表现方面，物业管理板块个股平均下跌1.59%，沪深300指数下跌1.07%，相对收益为-0.53%，板块表现弱于大市。当前主流AH房企25/26PE均值分别为24.1/18.5倍；物管25/26PE均值分别13.7/12.3倍。
　　投资分析意见：看好优质房企及商业地产，维持“看好”评级。我们认为，在我国房地产经历深度调整之后，预计行业基本面底部正逐步临近，同时考虑到近期中央要求“着力稳定房地产市场”，并且今年年初央媒《求是》为房地产重磅发声，其中强调地产金融属性、居民资产负债表及建议政策一次性给足，叠加近期京沪连续放松限购政策及两会指出增加居民财产性收入，政策面更趋积极。此外，考虑到房地产供给侧深度出清下，行业格局显著优化，预计优质房企盈利修复将更早、也更具弹性，并目前板块配置创历史新低，部分优质企业PB估值或绝对市值已处于历史低位，板块已具备吸引力。我们维持房地产及物管“看好”评级，推荐：1）优质房企：建发国际、滨江集团、绿城中国、中国金茂、保利发展、中海外发展，关注城投控股；2）商业地产：新城控股、华润置地、嘉里建设、恒隆地产，关注新城发展、太古地产、大悦城；3）二手房中介：贝壳-W；4）物业管理：华润万象、绿城服务、招商积余、保利物业。
　　风险提示：销售去化不及预期，融资超预期趋紧；物管行业人工成本上行超预期。