政府工作报告提出着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给
　　2026年政府工作报告提出，着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给，探索多渠道盘活存量商品房，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等。深化住房公积金制度改革。优化保障性住房供给，加快危旧房改造。有序推动安全舒适绿色智慧的“好房子”建设，实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动。进一步发挥“保交房”的白名单制度作用，防范债务违约风险。深入推进房地产发展新模式的基础制度和配套政策建设。
　　1、政策方向延续“稳”的基调，供给侧调控更为精准。2026年政府工作报告中房地产相关内容延续了2025年“稳市场、防风险、促转型”的核心基调，同时在供给端要求因城施策控增量、去库存、优供给，针对不同城市的库存压力、人口流动、产业需求等差异化施策，更贴合地方实际，市场调控更为精准化。
　　2、有序推进“好房子”建设，行业迈入品质提升新阶段。2025年政府工作报告提出“推动建设安全、舒适、绿色、智慧的‘好房子’”，2026年通过“实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动”，将“好房子”建设落到实处，切实回应居民高品质居住需求；同时，从顶层设计层面将物业服务纳入“好房子”建设的重要参与方，表明房地产行业已从规模扩张迈入品质提升新阶段。
　　3、《求是》集中刊文聚焦房地产和城市更新，改善和稳定楼市预期。1月2日，《求是》杂志刊文提出加强预期管理对稳定房地产市场具有特殊重要性。1月15日《求是》杂志刊发习近平总书记《在中央城市工作会议上的讲话》，提出我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段。1月16日刊文提出“十五五”期间，实施城镇老旧小区改造等城市更新重点任务，将带动数十万亿元的投资和消费。
　　4、“以旧换新”明显提速，上海出台楼市新政。1月25日，杭州富阳乐居推出商品住房“以旧换新”；2月2日，上海浦东、静安、徐汇三区和建设银行上海分行进行签约，收购二手住房用于保障性租赁住房。2月25日，上海出台楼市新政，进一步调减住房限购、优化公积金贷款以及个人住房房产税政策，主要包括非本市户籍购买外环内住房，缴纳社保/个税年限由3年改为1年；持居住证满5年，无需社保即可在全市购买1套住房；家庭购买首套住房，公积金贷款最高额度由160万提高到240万等。
　　5、楼市分化加深，龙头房企、核心城市销售表现相对较好。1-2月TOP10房企全口径销售额同比-25%，TOP100房企同比-30%；截至2026年3月1日，20城新房累计成交7.4万套(同比-32.9%)；北京3771套(-27%)、上海1.1万套(-14%)、深圳2304套(-60%)；10城二手房累计成交13.3万套(-5.3%)；北京2.3万套(-5%)、上海3.5万套(-3%)、深圳7863套(-8%)。
　　投资建议：2026开年《求是》刊文，明确改善和稳定房地产预期，预计随着前期一揽子房地产政策的持续落地，地方政府楼市调控自主性提升，区域分化和城市分化进一步加深，部分高能级核心城市将有望获益于城市更新，逐步实现“止跌企稳”。随着供给侧逐步出清，部分信用优势明显的龙头央国企地产将持续受益于竞争结构优化，建立较高的“品牌优势护城河”，实现经营业绩的企稳回升，建议关注招商蛇口、中国金茂、上海临港、绿城服务等。
　　风险提示：房地产行业的政策宽松政策推进不及预期风险、市场需求不及预期风险、房价下行超预期风险、房地产企业信用风险、项目竣工不及预期风险、多元化业务经营不佳风险；物业服务企业的人工成本刚性上涨风险、增值服务拓展风险、关联方依赖风险、外包风险。