板块行情：本周上证指数下跌0.9%、深证成指下跌2.2%、创业板指下跌2.4%、沪深300下跌1.1%、房地产（申万）下跌4.1%。个股方面，涨跌幅前五的分别为：西藏城投(+11.7%)、ST数源(+6.1%)、京投发展(+4.2%)、和展能源(+2.0%)、凤凰股份(+1.9%)，涨跌幅后五的分别为：万通发展(-12.5%)、海泰发展(-12.3%)、ST中迪(-11.2%)、黑牡丹(-10.6%)、特发服务(-9.6%)。
　　数据跟踪：新房：本周（2.28-3.06），42个重点城市新房合计成交147万平米，环比上升61.1%。3月截至本周（3.01-3.06），42个重点城市新房合计成交112万平米，环比下降10.3%，同比下降29.9%，年初至今累计成交同比下降34.8%。二手房：本周（2.28-3.06），21个重点城市二手房合计成交184万平米，环比上升84.8%。3月截至本周（3.01-3.06），21个重点城市二手房合计成交157万平米，环比下降16.7%，同比下降21.2%，年初至今累计成交同比下降8.0%。
　　行业新闻：宏观方面，政府工作报告部署2026年房地产政策方向，国务院总理李强提出，着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给，探索多渠道盘活存量商品房，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等，此外，制定实施城乡居民增收计划，在促进低收入群体增收、增加居民财产性收入、完善薪酬和社保制度等方面推出一批务实举措；全国政协委员翟美卿建议在重点城市试点“购房送消费券”政策。因城施策方面，杭州余杭出台购房支持新政，购买新房每套可获5万元补助；四川南充生育二孩三孩最高可累计领15万购房补贴。公积金方面，太原调整公积金贷款政策，个人住房贷款年龄上限延至68周岁；佛山发布外籍人员公积金贷款细则，明确申请资料与办理流程。
　　公司公告：2026年2月单月销售金额：绿城中国86亿元（YOY-32.3%）；中国海外发展84.6亿元（YOY-35.9%）；越秀地产29.1亿元（YOY-53.3%）；龙湖集团20.0亿元（YOY-63.5%）。2026年2月单月销售面积：绿城中国47万平（YOY-31.9%）；中国海外发展35.9万平（YOY-45.0%）；越秀地产10.7万平（YOY-7.6%）；龙湖集团22.7万平（YOY-37.6%）。业绩预告方面，2025年龙湖集团归母净利润预计约10.0亿元（YOY-90.4%）。人事方面，招商蛇口独立董事孔英任期届满离任；招商蛇口副总经理刘晔辞任，将在南山集团任职；首开股份副总经理刘安因达到退休年龄辞职。
　　投资分析意见：我们认为，2026年，三大趋势值得期待：1）房地产调整有望进入尾声：复盘全球主要经济体房地产危机，平均跌幅35%，平均调整时间6年，当前我国实际房价调整的长度与深度均已相对充分。2）“好房子”结构性机会：我国房地产市场进入结构分化阶段，中央层面高频提及建设好房子，在政策导向和供需结构变化的契机之下，高品质住宅或将迎来发展浪潮。3）香港楼市复苏延续：在多重利好因素的共同推动下，香港私人住宅市场情绪已逐步修复，我们认为港资发展商有望迎来新一轮价值重估。我们维持房地产“看好”评级，建议关注：1）港资发展商：新鸿基地产、恒基地产、新世界发展、嘉里建设、信和置业；2）地产开发：华润置地、招商蛇口；3）地产转型：衢州发展；4）二手房中介：贝壳；5）物管企业：招商积余、华润万象生活。
　　风险提示：房地产量价超预期下行、房地产融资资金趋紧、房地产政策不及预期。