核心城市：二手房成交恢复，上海新政效果初显
　　北京：根据Wind数据，北京近一周（2.28-3.6）二手房日均成交套数为494套（同比-18.4%），新房成交套数为70套（同比-40.9%）；从农历来看，新房、二手房近一周日均成交较去年农历同期分别+16.3%、-13.7%。二手房成交在逐步恢复，新房仍然较弱，还需观察3月销售情况。
　　深圳：根据Wind数据，深圳近一周（2.28-3.6）二手房日均成交139套（同比-28%），新房日均成交39套（同比-51%）；从农历来看，新房、二手房近一周日均成交较去年农历同期分别+0.5%、-46.2%。
　　上海：根据Wind数据，上海近一周（2.28-3.6）二手房日均成交723套（同比-18%），新房日均成交213套（同比-15%）；从农历来看，新房、二手房近一周日均成交较去年农历同期分别+11.7%、+39%。这是上海“沪七条”落地后的第一周，二手房和新房市场活跃度显著提升。此外，上海中原二手房报价指数逐步回升，降价房源占比减少，而北京、深圳报价指数有所回落。
　　全国重点城市：春节后新房二手房成交逐步恢复
　　根据Wind数据，30个大中城市近一周（2.28-3.6）新房成交面积同比-23.3%，考虑到春节错位影响，近一周成交较去年农历同期+11%；累计来看，今年1-3月成交面积同比-24.4%。分城市来看，一线、二线和三线城市近一周新房成交面积同比分别为-35.5%、-12.9%、-31.7%，较去年农历同期分别-0.12%、+26.3%、-9.6%；1-3月累计成交面积同比分别为-26.3%、-21%、-28.6%。
　　二手房方面，14城近一周（2.28-3.6）二手房成交面积同比-24.7%，剔除春节错位影响后，近一周成交较去年农历同期+10.4%；累计来看，1-3月成交面积同比-8%。
　　投资建议
　　3、4月是楼市传统成交旺季，上海出台“沪七条”大幅优化限购及公积金贷款政策，购房需求有望在短期内集中释放，激活一二手房置换链条，提振市场信心。政府工作报告强调“着力稳定房地产市场”，因城施策控增量、去库存、优供给是主要路径，其中去库存主要关注商品房收购的进展。
　　我们维持行业“买入”评级，建议关注两个方向：（1）土储分布在核心城市及产品聚焦高端改善型的头部房企，如保利发展等；（2）二手房交易占比持续提升趋势下的头部中介机构有望迎来估值修复，如我爱我家等。
　　风险提示
　　楼市政策出台力度不及预期，需求端政策边际效用减弱；收购存量房和存量土地政策进展缓慢；新房、二手房成交量价持续下行；居民收入水平恢复缓慢导致购房能力恢复不及预期。