投资要点
　　两会政府工作报告把“着力稳定房地产市场”置于“更大力度保障和改善民生/加强重点领域风险防范化解”框架，稳楼市定位不变。供给端因城施策“控增量、去库存、优供给”，继续鼓励收购存量商品房用于保障性住房，盘活存量用地/商办用房同步推进。需求端“加强初婚初育家庭住房保障，支持多子女家庭改善性住房需求”，住房政策与人口生育政策深度绑定，与近期核心城市优化公积金、限购的动作一致，预计需求端更偏向“刚需+改善”定向支持。
　　行业基本面跟踪
　　（1）新房成交及库存：上周30大中城市新房成交面积为95.83万方，本年累计新房成交面积为1194.52万方，累计同比-21.3%。30大中城市近四周平均成交面积为84.51万方，同比-46.6%，环比-7.5%。其中一线城市近四周平均成交面积为18.75万方，同比-56.9%，环比-16.1%，二线城市近四周平均成交面积为47.07万方，同比-38.7%，环比-0.8%，三线城市近四周平均成交面积为18.69万方，同比-50.9%，环比-13.3%。上周14城商品住宅可售面积为7810.22万方，同比3.25%，环比+0.21%，14城去化周期为20.47个月，其中一线城市去化周期为14.69个月。
　　（2）二手房成交及挂牌：上周20城二手房成交面积为154.74万方，本年累计二手房成交面积为1746.78万方，累计同比-7.7%。20城近四周平均成交面积为113.53万方，同比-49.8%，环比-11.9%。截至2026/2/23全国城市二手房出售挂牌量指数为3.98，环比+6.7%，挂牌价指数为146.03，环比-0.8%。
　　（3）土地市场成交：上周100大中城市新增供应住宅类土地数量为21宗，成交住宅类土地数量为14宗，新增供应商服类土地数量为46宗，成交商服类土地数量为40宗。近四周100大中城市平均住宅类土地成交数量/供应数量为0.48，平均商服类土地成交数量/供应数量为0.57。近四周100大中城市成交住宅类土地楼面均价为7017.25元/平方米，溢价率为7.28%，环比+0.54pct，成交商服类土地楼面均价为1187.75元/平方米，溢价率为0.99%，环比-0.01pct。
　　行情回顾：
　　上周A股申万一级房地产行业指数下跌4.09%，沪深300指数下跌1.07%，房地产指数跑输沪深300指数3.03pct。上周港股恒生物业服务及管理指数下跌1.71%，恒生综合指数下跌3.79%，物业服务及管理指数跑赢恒生综合指数2.08pct。
　　风险提示：
　　政策不及预期，行业销售不及预期，收储进度不及预期，市场情绪极端避险