板块行情：第10周（3月2日-3月6日）申万一级行业指数中，房地产指数下跌4.1%，在31个一级行业板块中排名第26。
　　政策要闻：地方层面：1）南充：3月2日，四川省南充市正式发布《南充市稳定新出生人口规模六条措施》，该政策首次将结婚支持纳入政策体系，为在本市范围内首次结婚登记的夫妻，按贷款额度的1%提供一次。2）太原：近日，太原市住房公积金管理中心消息，自今年3月5日起对住房公积金个人住房贷款政策进行调整。本次调整主要涉及延长贷款年限和放宽“商转公”业务时限两项内容，有效期为五年。3）杭州：3月6日，杭州市余杭区住房和城乡建设局、杭州市余杭区财政局发布《推进房地产业高质量发展的通知》。其中，支持鼓励住房消费方面提出，通知发布之日起至2026年3月31日（含）期间，对购买全区新建商品住宅的购房人，在办理所购新建商品住宅不动产权证后，给予每套5万元补助。
　　公司动态：1）保利发展：3月6日，保利发展旗下保利城市发展以总价32.24亿元竞得杭州城东新城（安琪儿）一线运河宅地，折合楼面价44985元/㎡，溢价率51.08%。该地块位于翠隐江粼南侧、采荷中学濮家校区以东，南向正对京杭大运河，直线距地铁4号线新风站200余米。地块出让面积32576 ㎡，容积率2.2，可建体量71667.2 ㎡。2）中国海外发展：3月5日，中国海外发展有限公司发布公告，披露截至2026年2月28日两个月的物业销售和新增土地情况。公告显示，于2026年2月，中国海外系列公司的合约物业销售金额约人民币84.64亿元，按年下跌35.9%；而相应的销售面积约为358,700平方米，按年下跌45.0%。2026年2月（1-2月累计同），中国海外新增土地涵盖香港及保定两幅地块，权益建筑面积约73,487.25平方米，权益地价约人民币16.98亿元。3）越秀集团：3月6日，越秀地产股份有限公司发布截至2026年2月28日未经审计销售资料。根据公告，越秀地产2月单月实现合同销售金额约为人民币29.05亿元，同比下降约53.3%；实现合同销售面积约为10.69万平方米，同比下降约7.6%。2026年1月至2月，越秀地产累计合同销售金额约为人民币71.06亿元，同比下降约44.6%；累计合同销售面积约为24.71万平方米，同比下降约29.1%。土地储备方面，2026年2月，越秀地产没有新增土地储备。
　　销售端：第10周新房成交环比减少10%，二手房成交环比增加37%。1）本周20城商品房成交面积121万方，商品房日平均成交面积17.2万方，环比减少10%，同比减少36%。2）从累计数据来看，年初至今20城商品房成交面积1257万方，累计同比减少25%。3）第10周11城二手房成交面积169万方，日平均成交面积24.1万方，环比增加37%，同比减少31%。4）从累计数据来看，年初至今11城二手房成交面积1498万方，同比增加16%。
　　投资策略：三个方向，寻找地产alpha。当前房地产市场三个问题仍需关注：新房需求中枢下滑；库存尚未解决；土地财政对经济的拖累，对地产有负面影响，我们预计2026年房地产销售量价或仍面临一定下行压力，寻找alpha尤为重要。1）对于开发类房企，我们认为高拿地精准度才能保障资产端收益率，进而走出alpha行情，区域深耕型房企更适应本轮房地产市场缩圈的大趋势，同时对深耕城市楼市非常熟悉，管理半径小促进沟通成本降低，拿地决策胜率高，建议关注绿城中国、滨江集团、建发国际集团、中国海外宏洋集团、华润置地、越秀地产。2）对于稳定红利资产，一个方向是头部购物中心，α属性强，即使面临消费下行也能保持租金稳定甚至增长，推荐旗下购物中心基本为商圈头部且运营能力处于第一梯队的太古地产，建议关注香港铜锣湾头部购物中心持有者希慎兴业。3）另一个重要方向为中介龙头，通过对经纪人强管控建立高效的中央交易系统，大幅提高交易效率，保持高市占率，因此建议关注中介龙头贝壳-W，重视贝壳降本增效后稳态现金流。
　　风险提示：产业、人口兑现不及预期，广义财政发力不足。