核心观点：
　　自然资源部38号文，规定未来城市建设用地发展规则。3月10日自然资源部、国家林业和草原局联合发布《关于进一步做好自然资源要素保障的通知》，作为十五五重点政策，规定了未来城市发展的征地用地要求，明确“年度新增城乡建设用地原则上不得超过盘活存量土地面积”，要求“新增建设用地优先向保民生类项目倾斜，原则上不用于经营性房地产开发”。新增建设用地主要指的是政府新增征收的集体用地指标，通知规定限制城市外拓式发展，向内盘活土地利用效率。
　　市场成交表现进一步好转。房管局网签，本周49城新房环比-4.5%，3月以来新房同比-15.3%，年初以来-16.9%；11城二手网签环比+16%，同比-13.1%，春节对齐+8.2%。中介实时成交不断创新高，78城实时成交环比+42%，春节对齐成交同比+26%，小阳春以来累计同比+31%。
　　新房推盘逐步加强，二手挂牌增长明显弱于季节性。本周新房推盘环比+54%，春节后连续3周环比改善，供应规模达到一个相对正常水平，单周推盘成交率为91%。二手房景气度，140城市挂牌量环比小幅上涨+0.5%，涨幅明显弱于24、25年同期表现，12重点城市挂牌量环比+0.5%。来访方面，本周环比+30%，小阳春以来重点城市来访环比+8.4%，3月前12天70城二手房来访转化率为5.7%，维持历史高位。
　　土地供应增加，成交表现有所好转。本周300城宅地出让金170亿元，环比+8.3%，年内累计同比-39%。本周土地供给建筑面积668万方，环比+4.9%，成交有374万方，单周成交转化率56%。
　　板块资本吸引力增长，市场风格调整，看好地产板块上涨机会。本周SW房地产板块环比-0.5%，跑输沪深300指数0.7pct。在30个申万行业表现中，房地产排在47%分位（14/30），为过去三周最好的一周。16家主流房企-2.3%，其他房企-0.4%，违约房企+0.2%。本周主流房地产企业中，涨幅最大的是绿城中国、滨江集团和建发股份，跌幅较大的为中国海外发展、越秀地产和新城控股。周五地产板块走强，这与市场风险偏好下降有关，且成交不断好转，板块具备价值持续修复的基础。本周物业板块-2.8%，跑输恒生指数1.7pct，主流物业管理公司中，仅招商积余实现上涨。香港内房板块本周延续跌幅，单周下跌6.3%，跑输恒生5.2 pct，其中九龙仓置业、希慎兴业、港铁公司跌幅较大。香港本地股的下跌主要和伊朗冲突所导致的降息预期破灭有关，但若香港本地楼市持续复苏，股价具备重估机会。
　　C-REITs板块信息汇总及观点：26年第11周C-REITs综合收益指数下跌0.32%，78单REITs中31单上涨，有1单商业不动产REITs申报，暂无项目通过审核。目前3单已受理，1单已问询，10单已反馈。
　　风险提示。未来基本面表现不及预期，包括行业政策面改善力度不及预期，居民端需求持续性不及预期等