核心要点：
　　核心城市：北京、上海二手房成交逐步修复，但尚未传导至新房
　　北京：根据Wind数据，北京近一周（3.7-3.13）二手房日均成交套数为580套（同比-3.7%），新房成交套数为76套（同比-27.5%）；3月二手房、新房成交同比分别为-4.85%、-32.42%。累计来看，1-3月二手房、新房成交同比分别为-4.73%、-27.6%。
　　上海：根据Wind数据，上海近一周（3.7-3.13）二手房日均成交982套（同比+8%），新房日均成交318套（同比-8%）；3月二手房、新房成交同比分别为-4.76%、-4.56%。“沪七条”出台后新房、二手房成交量均呈现显著增长，限购政策优化刺激需求在短期释放。
　　深圳：根据Wind数据，深圳近一周（3.7-3.13）二手房日均成交154套（同比-25%），新房日均成交39套（同比-57%）；3月二手房、新房成交同比分别为-7.8%、-25%。
　　全国重点城市：二三线城市新房成交边际改善
　　根据Wind数据，30个大中城市近一周（3.7-3.13）新房成交面积同比+0.9%，3月成交同比-9.6%，三月小阳春正在开启。累计来看，1-3月成交面积同比-21.6%。分城市来看，一线、二线和三线城市近一周新房成交面积同比分别为-4.8%、+0.9%、+9.5%，一线城市有供应减少的影响；1-3月累计成交面积同比分别为-23.6%、-18.6%、-24.9%。
　　二手房方面，14城近一周（3.7-3.13）二手房成交面积同比-24.7%，3月成交同比-17%，较2月明显收窄；累计来看，1-3月成交面积同比-8%。
　　投资建议
　　3、4月是楼市传统旺季，尤其是在上海出台“沪七条”优化限购及公积金贷款政策之后，近期二手房和新房成交均有增长，不过新房成交恢复较慢，一二手房的置换链条仍未完全打通。我们认为随着低价二手房库存持续下降，新房的性价比将逐步凸显。今年政策将主要围绕“因城施策控增量、去库存、优供给”，其中去库存主要关注商品房收储进展，优供给主要体现在土地供应的缩量提质，量价有望逐步企稳。
　　我们维持行业“买入”评级，建议关注两个方向：（1）土储分布在核心城市及产品聚焦高端改善型的头部房企，如保利发展等；（2）二手房交易占比持续提升趋势下的头部中介机构有望迎来估值修复，如我爱我家等。
　　风险提示
　　楼市政策出台力度不及预期，需求端政策边际效用减弱；收购存量房和存量土地政策进展缓慢；新房、二手房成交量价持续下行；居民收入水平恢复缓慢导致购房能力恢复不及预期。