核心观点
　　周观点：
　　年初以来京沪二手房市场挂牌价在无政策催化下的边际改善引发了市场对于房地产周期拐点的关注和讨论，当前正值地产传统销售旺季小阳春，我们认为小阳春的资产价格表现是判断全年房地产走势以及长周期位置的胜负手，需要强调的是，重点需要关注价格表现而非成交量。在过去几年房地产的下跌周期中，也曾出现过多次因为政策催化后的以价换量带来的成交量改善，而建立在资产价格下跌基础上的成交量修复是没有持续性的。从最新小阳春景气度表现来看，成交量的小阳春基本可以确立，核心城市如上海成交量放量明显，其他城市亦有不俗表现，但需要指出的是，资产价格目前表现平平，京沪最新一周挂牌价周环比转正但此前两周持续下跌，全国综合来看挂牌价仍然主要呈现下行趋势，不过下行幅度有限。挂牌量方面，节后也如我们之前观点所提示整体呈现回升态势。由于小阳春季节性行情远未结束，当前尚不能盖棺定论，建议投资人持续关注二手房市场挂牌价边际趋势。此外，对自然资源部38号文市场存在部分误读，严控新增建设用地不等于暂停供地，但“严控增量”的政策思路确实是政府长期秉持的一贯思路，我们也再次重申，政府对于房地产调控的政策思路是连续的、一贯的，不会发生根本性改变，建议投资人将关注视角从政策博弈切换至基本面景气度高频跟踪和周期拐点研判上来。
　　重点事件点评：
　　自然资源部本周出台38号文，明确“严控增量，盘活存量”的发展方向，符合政府一贯以来“严控增量”的政策思路。需要指出的是，“新增建设用地原则上不用于经营性房地产开发”并不意味着“停止供地”，其政策核心是“严控增量，盘活存量”，“新增建设用地”与“新增房地产开发用地”属两个不同的概念，新增建设用地指将农用地、未利用地转为建设用地，多为城市边缘土地，而房地产开发用地来源包含存量建设用地和新增建设用地，存量建设用地依然可以用于房地产开发；此外，本次通知还明确提出“建立健全新增建设用地与存量建设用地盘活挂钩机制”，即年度新增城乡建设用地原则上不得超过盘活存量土地的面积，这意味着地方政府不能再依赖大规模新增建设用地来推动城市扩张，而必须转向存量挖潜。投资建议方面，考虑到未来房企获取土地更依赖于城市更新等存量项目开发，建议大家关注旧改经验丰富、深耕高能级城市的全国性房企或地方国企。
　　周度跟踪：
　　1.二手房：小阳春热度延续，上海单日网签创近一年新高。上海二手房单日网签（03/14）1472套创近一年新高；北京、广州、深圳及二线城市二手房成交量周环比分别上涨26.8%、54.6%、53.6%、32.3%；北京、广州、深圳节后（02/23-03/14）累计成交农历同比增长22.9%、6.9%、5.6%；上海、北京挂牌价周环比转正，全国挂牌价降幅收窄。全国挂牌价周环比下降0.1%，跌幅收窄0.1pct；上海、北京挂牌价周环比转正，小阳春期间资产价格表现仍需持续跟踪；挂牌量方面，一线城市持续上行但涨幅有所回落，广州表现分化。一线城市挂牌量周环比+0.5%，涨幅回落0.3pct，其中广州表现分化，挂牌量周环比下降0.2%。
　　2.新房：小阳春行情持续，一线城市成交放量。一线城市新房周累计成交周环比+73%，其中北京、上海、广州周环比分别增长8%、68%、157%。
　　投资建议与投资标的
　　节前板块走势强于大市，主要动力是政策宽松预期和核心城市楼市改善引发的对周期拐点的期待，此外策略角度市场风格切换，地产板块低估值、低仓位提供了交易基础，通胀修复预期和充裕的流动性环境也催生了所有顺周期行业的行情。尽管节后交易行情有所降温，两会地产表述亦没有超预期，但根据高频数据观察今年楼市小阳春行情表现不俗，叠加4月政治局会议仍有一定政策预期，政策博弈和基本面改善逻辑短期仍难以证伪，因此我们看好行业脉冲行情短期或仍可持续。中期维度，若小阳春仍然走出的是以价换量特征，以及季节性行情结束后楼市景气度转头向下，在周期未满的背景下，我们推荐把握三条结构性主线，确定性从高到低排序依次是：1.受益于香港楼市基本面触底改善的港资房企；2.受益于商业不动产REITs推出、利率下行趋势下商业地产价值重估，具备优秀运营能力的商业地产相关标的；3.多年来深耕产品力，去化、盈利能力更优的“好房子”企业。
　　风险提示：逆周期调节政策不及预期、楼市改善不及预期、房企信用风险加剧。