核心观点
　　一线城市：新房价格下滑。2025年11月，全国一线城市商品住宅销售价格环比自2025年5月开始下滑，同比降幅自2025年10月开始略有扩大。从环比看，11月一线城市新建商品住宅销售价格环比由上月下降0.3%进一步扩大到下降0.4%。从同比看，全国一线城市商品住宅销售价格同比下降1.2%，同比降幅较上月收窄0.4pct。全国一线城市二手房价格同比下降。2025年11月，全国一线城市二手住宅价格环比下降1.1%，连续8个月环比下滑；一线城市二手住宅价格同比下降5.8%，降幅扩大1.4pct。
　　二线城市：新房价格环比降幅收窄，同比降幅扩大。2025年11月，全国二线城市商品住宅价格环比降幅略有收窄。从环比看，二线城市商品住宅销售价格环比下降0.3%，降幅较上月收窄0.1pct。从同比看，二线城市商品住宅销售价格同比下降2.2%，较上月扩大0.2pct。二线城市二手房价格环比降幅持平。2025年11月，二线城市的二手住宅价格环比下降0.6%；二线城市的二手住宅价格同比下降5.6%，降幅扩大0.4pct。
　　三线城市：新房和二手房价格环比降幅收窄。2025年11月，三线城市商品住宅价格环比和同比均下滑。从环比看，三线城市销售住宅销售价格环比下降0.4%，降幅较上月收窄0.1pct。从同比看，三线城市商品住宅销售价格同比下降3.5%，降幅较上月扩大0.1pct。三线城市二手房价格环比降幅收窄。2025年11月，三线城市二手住宅价格环比下降0.6%，降幅较上月减少0.1pct，三线城市的二手住宅价格同比下降5.8%，同比降幅较上月扩大0.1pct。
　　能级比较：横向对比看，一线城市的商品住宅和二手住宅价格均为降幅扩大，二线城市综合表现优于三线城市，即商品住宅价格和二手住宅价格的环比降幅和同比降幅均小于三线城市。
　　投资建议：2025年11月各能级城市的商品房、二手房价格的环比和同比均下滑。2025年12月，中央经济工作会议提到“着力稳定房地产市场”，并再次提出“房地产发展新模式”。随着行业逐渐进入高质量发展阶段，行业估值或迎来整体修复。我们认为头部房企展现优秀的运营管理能力具有资金优势，市占率有望进一步抬升。我们看好：招商蛇口、保利发展、华润万象生活、滨江集团、新城控股、招商积余、龙湖集团；建议关注：1）优质开发：绿城中国、华润置地、中国海外发展；2）优质物管：绿城服务；3）优质商业：恒隆地产；4）代建龙头：绿城管理控股；5）中介龙头：贝壳-W、我爱我家。
　　风险提示：政策推动不及预期的风险、因城施策不及预期的风险、宏观经济不及预期的风险、资金到位不及预期的风险、房价大幅波动的风险。