内需逐步回暖，消费类REITs稳步发展，市场有望持续扩容：截至2025年11月30日，我国消费类REITs已上市12只，消费基础设施REITs指数累计上涨43%，涨幅TOP10产品中，7只为消费类REITs。考虑到扩内需政策导向明确，消费基本面逐步修复，新增消费REITs项目持续入市，存量产品积极扩募，未来消费REITs市场规模有望加速扩容。
　　关注底层资产估值合理性，折现率及隐含的NOI增长率是决定估值的核心因素：通过直接资本化率判断消费类REITs的估值合理性过于笼统，需结合底层资产基本面、隐含的NOI增长率及折现率对项目进行详细分析。
　　NOI增长率可在一定程度上反映底层资产盈利增长潜力，是横向对比不同消费REITs估值合理性的关键依据，我们计算消费类REITs底层资产的NOI增长率一般在3%-5%，由高到低排序，百联又一城（百货商场）＞杭州西溪印象城＞成都大悦城＞杉井奥特莱斯。折现率是评估底层资产估值合理性的另一重要因素，需兼顾宏观利率与资产基本面，通过横向对比同类资产的区位、运营质量等基本面，判断折现率及估值是否处于公允水平。
　　多维度评估消费类REITs投资价值：收益法对底层资产估值主要反映资产内在价值和绝对价值。相对估值法P/FFO指标反映资本市场的认可度和未来预期。此外，由于消费类REITs整体为现金流导向产品，年化派息率是市场衡量投资价值的重要指因素。在评估其投资价值的过程中，应综合考虑绝对估值、P/FFO及年化派息率。目前购物中心和奥特莱斯类RETs估值较为接近，百货中心由于其业态及经营局限性，估值在消费类REITs中相对较低。
　　投资建议：随政策支持力度加大以及我国公募REITs市场规模逐步扩容，建议关注底层资产经营状况良好，分派率较高REITs项目，包括华夏华润商业REIT/中金中国绿发REIT/中金印力消费REIT/华夏大悦城商业REIT/华夏首创奥莱REIT等。同时考虑到公募REITs发展对持有型物业“投融管退”一体化进程具有重要推动作用，可以帮助地产开发商优化资产负债表，穿越周期。建议关注拥有大量优质持有型物业储备、经营稳健财务健康的开发商，推荐：华润置地；建议关注新城控股。
　　风险提示：公募REITs相关政策调整超预期；宏观经济波动及消费市场表现不及预期；REITs数据时效性及完整性风险