板块行情：第50周（12月8日-12月12日）申万一级行业指数中，房地产指数下跌2.6%，在31个一级行业板块中排名第28。
　　政策要闻：地方层面：四川：12月10日，中共四川省委关于制定四川省国民经济和社会发展第十五个五年规划的建议发布。其中提到要实现更高水平住有所居，加快构建房地产发展新模式，优化保障性住房供给，大力推动“川居好房”建设，提升房屋品质和物业服务质量，加强房屋全生命周期安全管理，推动房地产高质量发展。2）青海：12月10日，中共青海省委关于制定国民经济和社会发展第十五个五年规划的建议发布。其中提到，推动房地产高质量发展。加快构建房地产发展新模式，完善商品房开发、融资、销售等基础制度。3）山东：近日，为进一步巩固房地产市场止跌回稳态势，激活住房消费潜力，山东省住房城乡建设厅会同有关部门联合印发《关于住房“以旧换新”的指导意见》（简称《指导意见》）。《指导意见》共包含6部分、15条具体措施，系统构建了支持住房“以旧换新”的政策框架。
　　公司动态：1）华润置地：12月9日，武汉集中出让26宗地块，总建设用地面积115.18万平方米，规划建筑面积258.58万平方米，起始总价85.79亿元，最终全部成交，共收金86.55亿元。其中，华润置地以8.95亿元起始价摘东湖高新荷叶山宅地，建面12.43万平方米，楼面价7203元/平方米。2）保利发展：12月11日，保利发展控股旗下公司以21.96亿元总价拿下佛山南海灯湖北延片区江景宅地，折合楼面价约1.2万元/㎡，刷新2025年佛山土地单价纪录。地块占地约7万㎡，容积率1.5-2.6，最大计容建面约18.3万㎡，位于佛山水道以北、河西社区黎边路以东，与千灯湖CBD隔江相望。3）保利发展：12月12日，保利发展以3.46亿元竞得重庆两江新区观音桥地块（两江新区C02单元01街区001地块）。该地块占地27亩，容积率2.2，计容建面3.93万㎡，楼面价8805元/㎡，交地后1年内开工、3年内竣工。地块位于城市核心区，配套成熟，南侧紧邻徐悲鸿中学，1公里内分布多所中小学，轨道9号线、3号线已通车。
　　销售端：第50周新房成交环比增加10%，二手房成交环比减少1%。1）本周20城商品房成交面积223万方，商品房日平均成交面积31.9万方，环比增加10%，同比减少34%。2）从累计数据来看，年初至今20城商品房成交面积9676万方，累计同比减少14%。3）第50周11城二手房成交面积184万方，日平均成交面积26.2万方，环比减少1%，同比减少35%。4）从累计数据来看，年初至今11城二手房成交面积9448万方，同比增加2%。
　　投资策略：三个方向，寻找地产alpha。当前房地产市场三个问题仍需关注：新房需求中枢下滑；库存尚未解决；土地财政对经济的拖累，对地产有负面影响，我们预计2026年房地产销售量价或仍面临一定下行压力，寻找alpha尤为重要。1）对于开发类房企，我们认为高拿地精准度才能保障资产端收益率，进而走出alpha行情，区域深耕型房企更适应本轮房地产市场缩圈的大趋势，同时对深耕城市楼市非常熟悉，管理半径小促进沟通成本降低，拿地决策胜率高，建议关注绿城中国、滨江集团、建发国际集团、中国海外宏洋集团、华润置地、越秀地产。2）对于稳定红利资产，一个方向是头部购物中心，α属性强，即使面临消费下行也能保持租金稳定甚至增长，推荐旗下购物中心基本为商圈头部且运营能力处于第一梯队的太古地产，建议关注香港铜锣湾头部购物中心持有者希慎兴业。3）另一个重要方向为中介龙头，通过对经纪人强管控建立高效的中央交易系统，大幅提高交易效率，保持高市占率，因此建议关注中介龙头贝壳-W，重视贝壳降本增效后稳态现金流。
　　风险提示：产业、人口兑现不及预期，广义财政发力不足