主要结论：本周REITs指数全周下跌0.1%，产权类REITs和特许经营权类REITs平均周涨跌幅为-0.1%、-0.4%。从主要指数周涨跌幅对比来看，沪深300>中证REITs>中证全债>中证转债。截至2025年11月28日，产权REITs股息率比中证红利股股息率均值低18BP,经营权类REITs内部收益率均值与十年期国债收益率利差为254BP。证监会启动商业不动产REITs试点，是我国公募REITs市场从基建、消费等领域向全门类拓展的关键一步。
　　中证REITs指数周涨跌幅为-0.1%，年初至今涨跌幅为2.5%。截至2025年11月28日，中证REITs（收盘）指数收盘价为809.07点，整周（2025/11/24-2025/11/28）涨跌幅为-0.1%，表现强于中证全债指数（-0.2%）、中证转债指数（-0.3%），弱于沪深300指数（+1.6%）。年初至今，各类主要指数涨跌幅排序为：中证转债（+16.2%）>沪深300（+15.0%）>中证REITs（+2.5%）>中证全债（+0.6%）。近一年中证REITs指数回报率为5.7%，波动率为7.5%，回报率低于沪深300指数、中证转债指数，高于中证全债指数；波动率低于沪深300指数和中证转债指数，高于中证全债指数。REITs总市值在11月28日为2199亿元，较上周增加1亿元；全周日均换手率为0.50%，较前一周上升0.03个百分点。
　　新型、保障房、市政设施类REITs涨幅领先。从不同项目属性REITs来看，产权类REITs和特许经营权类REITs平均周涨跌幅为-0.1%、-0.4%。从不同项目类型REITs来看，各类REITs涨跌分化，其中平均涨幅最大的三个项目类型分别为新型（1.8%）、保障房（0.9%）和市政设施（0.4%）。分具体标的来看，周度涨幅排名前三的三只REITs分别为中金厦门安居REIT（+3.65%）、华夏首创奥莱REIT（+2.67%）、华夏北京保障房REIT（+2.52%）。
　　保障房REITs交易活跃度最高。从不同项目类型来看，保障性租赁住房REITs区间日换手率最高，区间日均换手率为1.0%；交通基础设施REITs本周成交额占比最高，成交额占REITs总成交额24.1%。从本周不同REITs产品资金流向来看，主力净流入额前三名分别为华夏华润商业REIT（2000万元）、中金印力消费REIT(844万元）、华泰江苏交控REIT(522万元）。
　　证监会启动商业不动产REITs试点。证监会发布《中国证监会关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告（征求意见稿）》，明确了商业不动产REITs基金注册及运营管理要求，基金管理人和专业机构责任等，旨在丰富资本市场投融资工具，为庞大的商业不动产存量资产提供了盘活路径。
　　陕西省首单公募REITs正式申报。"平安西安高科产业园封闭式基础设施证券投资基金"已正式申报。该项目为产业园区类型，底层资产是西安高新区软件新城的13栋楼宇，总建筑面积32.5万平方米，评估净值13.6亿元。
　　首单隧道基础设施公募REITs正式申报。"东方红隧道股份智能运维高速封闭式基础设施证券投资基金"已正式申报。该项目底层资产为连接杭州与嘉兴海宁的"钱江隧道"。
　　风险提示：公开资料数据滞后，二级市场价格波动风险，基础设施项目运营风险，税收等政策调整风险，流动性风险等。