周度观点：政策预期升温，降低房贷利率仍有必要。随着2024年四季度销售基数抬升，10月全国商品房销售面积同比降18.8%，70个大中城市新房/二手房价环比降0.5%和0.7%，且降幅较9月有所扩大。楼市量价承压背景下，近期市场政策预期有所升温。我们在2024年9月18日发布的专题报告《供需框架下楼市趋势探讨》提到，海外楼市企稳关键在于居民购房意愿与能力的提升、最终带来供需格局的改善。展望国内楼市，一方面仍需宏观政策发力稳定居民收入预期，提升购房能力，另一方面2025Q3加权房贷利率（3.06%）仍高于10月百城住宅租金回报率（2.36%），通过降息/房贷加点变化/政府贴息等方式降低房贷利率增强购房相对吸引力仍有必要。
　　短期大盘波动加剧，优质地产配置价值凸显。1）优质地产相对滞涨，叠加楼市复苏仍不明朗，短期政策博弈性价比提升；2）中期维度来看，“好房子”的趋势并不会因短期楼市调整发生改变，历史包袱较轻的品质房企有望率先受益的趋势并不会发生改变；3）部分优质企业业绩趋稳、且股息率亦具备吸引力（华润置地、建发国际集团、华润万象生活）。
　　投资建议：短期市场风险偏好抬升叠加楼市承压，市场对地产板块关注降温，建议把握地产中期确定性机会：1）受益“好房子”建设的华润置地、建发国际集团、滨江集团、中国海外发展、绿城中国、招商蛇口、越秀地产等；2）受益中国香港楼市止跌回稳的港资房企新鸿基地产、恒基地产、信和置业等；3）受益商业复苏、分红有吸引力的商管企业华润万象生活等。同时持续关注保利物业、招商积余、中海物业、绿城服务、贝壳-W等细分领域头部企业，主题角度关注地方国企及园区类企业。
　　政策环境监测：广州持续推进存量商品房收储，佛山发文进一步促进房地产平稳健康发展，成都推动存量资源优化利用。
　　市场运行监测：1）新房成交环比回升，后市有待观察。本周(11.15-11.21)重点50城新房成交1.7万套，环比升5.9%，重点20城二手房成交1.8万套，环比降1.5%。11月（截至21日）重点50城新房月日均成交同比降46.4%，环比降10.1%；重点20城二手房月日均成交同比降25.2%，环比升18.6%。2）库存环比微升，去化周期23个月。截至11月21日，16城取证库存9129万平，环比升0.01%，去化周期23个月。
　　资本市场监测：1）地产债：本周境内地产债发行47.1亿元。2）地产股：本周房地产板块跌5.83%，跑输沪深300（-3.77%）；当前地产板块PE（TTM）61.53倍，估值处于近五年95.56%分位。
　　风险提示：1）楼市修复不及预期风险；2）个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险；3）行业短期波动超预期风险。