发改委再提扩围扩容，一级市场有所降温。本周REITs市场回暖，交通、保障房领涨。政策层面，11月11日国家发改委投资司副司长关鹏在新闻发布会中指出，发改委已累计向证监会推荐105个REITs项目，其中83单已成功上市（含6单扩募），考虑到今年至今共发行19单（含18单上市及1单待上市的安博仓储REIT），募集规模388亿元，叠加2单扩募（26.7亿元），合计规模达415亿元，较2024年的29单、646亿元有所下降，但整体维持月度1~2单的常态化发行节奏；此外，105个项目中仍有较多项目在证监会/交易所审核阶段，考虑到该审核周期约半年，因此明年REITs市场供给端仍有支撑。本周安博仓储REIT完成募集，公众认购热度明显回落，认购倍数降至年内最低，获配比例大幅提升至5.8%。
　　截至2025/11/14，今年以来已成功发行19单（25Q1发行6单、25Q2发行4单、25Q3发行6单、10月发行2单、11月发行1单）；发行规模387.9亿元、同比下降20.8%。本周共有1单首发公募REITs取得新进展：华夏安博仓储物流REIT募集结束，网下/公众有效认购倍数分别为147/17倍。当前审批流程中REITs：（1）首发：已申报8只，已问询并反馈1只，通过审核1只，注册生效待上市1只。（2）扩募：已申报5只，已问询并反馈3只，通过审核3只。
　　本周中证REITs全收益指数（932047.CSI）收于1050.45点，涨幅0.86%，跑赢沪深3001.94个百分点、跑赢中证红利0.60个百分点。中证REITs全收益年初至今涨幅8.53%，跑输沪深3009.09个百分点、跑赢中证红利5.20个百分点。分项目属性来看，本周产权类REITs上涨0.81%，特许经营权类REITs上涨1.11%。分资产类型来看，交通（+1.55%）、保障房（+1.50%）、消费（+1.17%）、仓储物流（+0.85%）板块表现占优。分个券来看，本周共56只上涨、20只下跌，其中，中金山东高速REIT（+5.18%）、中金联东科创REIT（+5.08%）、招商基金招商蛇口租赁住房REIT（+4.10%）位列前三，华泰南京建邺REIT（-6.58%）、中金重庆两江REIT（-5.21%）、华夏杭州和达高科产园REIT（-2.34%）位列末三。
　　流动性：产权类/特许经营权类REITs本周日均换手率0.59%/0.47%，较上周-1.53/+2.26BP，周内成交量5.73/1.38亿份，周环比-1.66%/+6.62%。数据中心板块活跃度最高。
　　估值方面，从中债估值收益率来看，产权类/特许经营权类REITs分别为3.85%/3.92%，仓储物流（5.45%）、交通（4.74%）、园区（4.64%）板块位列前三。
　　风险提示：底层资产基本面不及预期，公募REITs相关支持政策变动风险，市场价格波动风险。