市场弱势震荡，一级市场再现首日破发。本周REITs市场延续下跌，园区、仓储物流板块持续领跌，市场仍对其出租率承压表示担忧。本周四沈阳国际软件园REIT上市，表现低迷，时隔一年再现首日破发（上一次为2024年末上市的一单产业园），盘中跌幅在1.5%~1.9%之间，尾盘收平，次日继续下探，或对后续新发产品的市场情绪形成压制。下周一将迎来华夏安博仓储REIT的发行认购，根据此前询价结果，网下认购倍数236倍，预计冻结战略+网下认购资金1230亿元。此外，本月仍有约67亿元市值规模的份额解禁（共4单，解禁份额占比在18.1%~55.8%），增加的流通盘或加剧市场抛压，短期内弱势震荡格局或将延续。
　　截至2025/11/7，今年以来已成功发行18单（25Q1发行6单、25Q2发行4单、25Q3发行6单、10月发行2单）；发行规模363.4亿元、同比下降25.8%。本周共有3单首发公募REITs取得新进展：中信建投沈阳国际软件园REIT上市，首日开盘破发；山证晋中公投瑞阳供热REIT已问询；易方达广西北投高速REIT已受理。当前审批流程中REITs：（1）首发：已申报8只，已问询并反馈1只，通过审核1只，注册生效待上市1只。（2）扩募：已申报5只，已问询并反馈3只，通过审核3只。
　　本周中证REITs全收益指数（932047.CSI）收于1041.51点，跌幅0.40%，跑输沪深3001.22个百分点、跑输中证红利2.63个百分点。中证REITs全收益年初至今涨幅7.61%，跑输沪深30011.30个百分点、跑赢中证红利4.54个百分点。分项目属性来看，本周产权类REITs下跌0.84%，特许经营权类REITs上涨0.15%。分资产类型来看，消费（+0.41%）、数据中心（+0.29%）、环保水务（+0.28%）、交通（+0.26%）板块表现占优。分个券来看，本周共33只上涨、42只下跌，其中，华夏金茂商业REIT（+4.42%）、浙商沪杭甬REIT（+2.37%）、国泰海通济南能源供热REIT（+2.25%）位列前三，广发成都高投产业园REIT（-9.44%）、中金联东科创REIT（-8.43%）、易方达广开产园REIT（-7.01%）位列末三。
　　流动性：产权类/特许经营权类REITs本周日均换手率0.60%/0.45%，较上周-8.70/-0.36BP，周内成交量5.77/1.29亿份，周环比-11.78%/-0.79%。数据中心板块活跃度最高。
　　估值方面，从中债估值收益率来看，产权类/特许经营权类REITs分别为3.89%/4.07%，仓储物流（5.53%）、交通（4.96%）、园区（4.63%）板块位列前三。
　　风险提示：底层资产基本面不及预期，公募REITs相关支持政策变动风险，市场价格波动风险。