季报业绩同比承压、环比修复，环保水务领跑，保障房与消费韧性较强。本周数据中心板块领涨，其他板块表现与半年报期间一致，前期跌幅最深的保障房和消费在披露后反弹力度最大。本周REITs三季报发布，以连续两年具备完整可比数据的REITs样本进行统计，2025Q3 REITs整体营收同比下滑5%、环比提升5%；净利润同比下滑20.5%、环比提升9.5%；可供分配金额同比收缩4.9%、环比提升16.1%；产权类、特许经营权类的平均分派率(按Q1~Q3年化，下同)分别为3.95%、8.44%（同比下降1.06、0.24pct），平均分红率分别为2.92%、6.35%（同比下降0.70、0.35pct）。分板块来看，环保水务最亮眼，首钢绿能垃圾处理量、发电量同比均大幅提升，首创水务污水处理单价上涨7%；消费和保障房依旧稳健提升；交通和仓储物流业绩分化；产业园和能源类基本面未见明显改善。2025Q3可供分配金额增速排序为：环保水务(+41.6%)>保障房(+10.5%)>消费(+6.3%)>交通(-5.2%)>仓储物流(-5.5%)>园区(-10.3%)>能源(-13.8%)。
　　截至2025/10/31，今年以来已成功发行18单（25Q1发行6单、25Q2发行4单、25Q3发行6单、10月发行2单）；发行规模363.4亿元、同比下降24.2%。本周共有2单首发公募REITs取得新进展：中海商业REIT上市、首日涨幅3.29%；安博仓储物流REIT已询价，定价6.121元/份（溢价率12.8%），预计募资24.5亿元。本周共有2单扩募REITs取得新进展：华润有巢REIT扩募份额注册生效，华润商业REIT扩募份额已问询。当前审批流程中REITs：（1）首发：已申报9只，已问询并反馈1只，通过审核1只，注册生效待上市1只。（2）扩募：已申报5只，已问询并反馈3只，通过审核3只。
　　本周中证REITs全收益指数（932047.CSI）收于1045.73点，涨幅0.06%，跑赢沪深3000.49个百分点、跑赢中证红利0.54个百分点。中证REITs全收益年初至今涨幅8.04%，跑输沪深3009.89个百分点、跑赢中证红利7.22个百分点。分项目属性来看，本周产权类REITs上涨0.58%，特许经营权类REITs下跌0.01%。分资产类型来看，数据中心（+3.33%）、消费（+2.07%）、保障房（+2.00%）、环保水务（+1.02%）板块表现占优。分个券来看，本周共48只上涨、27只下跌，其中，创金合信首农REIT（+4.22%）、南方万国数据中心REIT（+4.09%）、中金印力消费REIT（+3.85%）位列前三，华夏合肥高新产园REIT（-7.78%）、招商科创REIT（-4.74%）、易方达广开产园REIT（-4.19%）位列末三。
　　流动性：产权类/特许经营权类REITs本周日均换手率0.65%/0.46%，较上周+12.00/-1.37BP，周内成交量6.15/1.30亿份，周环比+23.94%/-2.91%。
　　估值方面，从中债估值收益率来看，产权类/特许经营权类REITs分别为3.86%/4.06%，仓储物流（5.42%）、交通（4.95%）、园区（4.46%）板块位列前三。
　　风险提示：底层资产基本面不及预期，公募REITs相关支持政策变动风险，市场价格波动风险。