本期投资提示：
　　地产行业数据：新房、二手房成交环比下跌，新房成交推盘比回落。上周(11.1-11.7)34个重点城市新房合计成交158.6万平米，环比-45%，其中，一二线环比-46%，三四线环比-34%。11月(11.1-11.7)34城一手房成交同比-47%，较10月-20pct。其中，一二线同比-45%，三四线同比-57%，分别较10月-21pct和-17pct。上周13城二手房合计成交98.8万平米，环比-15%；11月累计成交同比-30%，较10月-8pct。库存方面，上周15城合计推盘82万平米，合计成交64万平米，对应成交推盘比为0.78倍，最近三个月（25年8月-25年10月）分别为0.98倍、0.75倍和1.47倍。截至上周末（2025/11/7）15城合计住宅可售面积为8950万平米，环比+0.2%。3个月移动平均去化月数为23.7个月，环比+0.01个月。
　　主要政策新闻：发改委积极推动智慧城市建设，多地持续出台支持政策。宏观方面，国家发改委等五部门发布全域数字化转型行动计划，推动智慧城市建设与物业数字化转型；因城施策方面，福州将房企信用等级与预售资金监管比例挂钩；苏州工业园区推出分档契税补贴政策，最高补贴100%；厦门全面放宽落户门槛，岛外四区租房+社保满3个月即可落户；深圳放宽非居住房屋改建保障性租赁住房条件。公积金政策方面，山东发布全国首个公积金银行服务网点地方标准；杭州新增公积金按月转账自动终止情形；湖北推出代际互助公积金政策，购买“好房子“项目公积金贷款额度上浮20%；土地市场方面，南京23.5亿元出让2宗宅地；杭州滨江区宅地17.3亿元成交。
　　公司动态跟踪：10月房地产公司经营数据承压。经营数据方面：多家房企发布2025年10月及1-10月经营数据。10月单月销售及同比：保利发展211.2亿元（-50.1%）；招商蛇口153.7亿元（-31%）；龙湖集团50.0亿元（-55%）；中国海外发展186.6亿元（-55.1%）；越秀地产122.9亿元（-8%）。1-10月累计销售及同比：保利发展2228.5亿元（-21.5%）；招商蛇口1560.7亿元（-7%）；龙湖集团557.5亿元（-34%）；中国海外发展1891.7亿元（-21.3%）；金地集团261.0亿元（-55.3%）；越秀地产921.0亿元（+1.2%）。融资担保方面：招商蛇口为全资子公司提供8亿元贷款担保；大悦城下调已发行债券利率至2.15%；股份变动方面，招商蛇口累计回购4480.4万股（完成注销）；中国金茂以股代息发行新股649.5万股；人事变动方面，招商蛇口副总经理彭以良辞职。
　　一周板块回顾：上周房地产板块、物管板块均弱于大市。板块表现方面，SW房地产指数下跌0.22%，沪深300指数上涨0.82%，相对收益为-1.05%，板块表现弱于大市，在31个板块排名中排第24位。个股表现方面，SW房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：*ST中迪、盈新发展、渝开发、财信发展、中交地产，上周涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为京投发展、卧龙地产、珠江股份、张江高科、合肥城建。板块表现方面，物业管理板块个股平均上涨0.31%，沪深300指数上涨0.82%，相对收益为0.51%，板块表现弱于大市。当前主流AH房企25/26PE均值分别为22.6/19.8倍；物管25/26PE均值分别13.5/12.2倍。
　　投资分析意见：看好好房子新赛道以及购物中心价值重估，维持“看好”评级。我们认为，“好房子”政策将实现另辟蹊径的破局之道，引领核心城市五重利好共振、并推动领先筑底回升，同时也将开辟“新产品、新定价、新模式”的新发展赛道，推动房企经营模式由金融业转向制造业，从而迎接PB-ROE的向上突破。此外，我们认为，货币宽松周期中，大类资产中商业地产优势明显，目前我国正处于货币宽松周期，优质商业地产价值重估已开始显现。我们维持房地产及物管“看好”评级，推荐：1）好房子房企：建发国际、滨江集团、华润置地、绿城中国、中国金茂、建发股份；2）商业地产重估及低估值修复房企：新城控股、越秀地产、招商蛇口、龙湖集团、中海外发展、保利发展、华发股份，关注新城发展、大悦城、金地集团；3）二手房中介：贝壳-W，关注我爱我家；4）物业管理：绿城服务、华润万象、招商积余、保利物业、中海物业。
　　风险提示：调控政策超预期收紧，销售去化不及预期；物管行业人工成本上行超预期。