核心业务保持规模，派息大幅度让利。融创服务2023年营业收入为70.10亿元，同比下降1.6%；毛利为16.68亿元，同比增长4.0%，若剔除非业主增值服务业务，核心业务的毛利同比增长5.2%；净亏损为3.93亿元，归母净亏损为4.35亿元，归母核心净利润为7.93亿元，同比增长3.0%。董事会建议就截至2023年12月31日止年度宣派末期股息每股14.3分，合计约4.37亿元，约为归母核心净利润的55%，以2023年3月29日收盘价计算股息率为8.36%。
　　非业主市场化调整，社增有所下滑。分项收入来看，2023年物业管理及运营服务61.59亿元，同比增长11.7%，占总收入比重87.8%，较2022年上升10.4个百分点，主要原因为在管面积增加；社区生活服务4.74亿元，同比下降15.5%，占总收入比重6.8%，较2022年下降1.1个百分点；非业主增值服务3.77亿元，同比降低64.2%，占总收入比重5.4%，较2022年下降9.3个百分点，主要原因为地产行业未有明显改善，公司基于市场化原则对该业务进行调整导致收入大幅减少。
　　整体盈利能力企稳修复。2023年公司毛利率为23.8%，较2022年上升1.3个百分点。分项业务来看，2023年物业管理服务的毛利率为23.8%，较2022年下降0.5个百分点；非业主增值服务毛利率为13%，较2022年上升6.8个百分点；社区生活服务毛利率为31.7%，较2022年下降4.1个百分点。
　　在管规模增长，公司业务持续扩张。2023年公司的在管建筑面积为2.73亿平方米，其中住宅业态占比约87%，非住宅业态占比约13%。2023年独立第三方开发的物业在管收入为18.60亿元，同比增长3.1%，占总收入的比重为30.2%，较2022年降低10.2个百分点。2023年非住物业的在管收入为14.64亿元，同比增长15.7%，占总收入的比重为23.8%，较2022年上升1个百分点。
　　投资建议：“优于大市”评级。2023年公司持续控制关联业务风险，且对相关冲击进行财务处理，同时在管理上保持增长要求，现金流大幅改善。伴随宏观经济逐步走入稳定，我们认为企业有望逐步重新步入发展空间。我们预测公司2024年EPS为0.20元每股，给予公司2024年10-12倍PE估值，对应合理价值区间为1.99-2.39元。（折合港币2.17元至2.60元，汇率1港元=0.92元）。
　　风险提示：房地产行业面临整体缩量风险。