业绩有所承压。公司发布22年业绩公告，收入71.3亿元，同比-9.8%，归母净利润-4.8亿元，公司计提应收款减值15.4亿元，拖累业绩，归母核心利润7.6亿元，同比-46%。公司计划分红4.2亿元，同比+10%。
　　核心经营毛利稳定。22年物管收入53.7亿元，同比+18.2%，毛利同比+6.1%；非业主收入10.5亿元，同比-60.8%，毛利同比-93.1%；社区收入5.6亿元，同比+10.5%，毛利同比-13.3%；商管收入1.5亿元，同比-15.9%，毛利同比-26.8%。扣除非业主毛利15.4亿元，同比持平。
　　合约储备充分，社区增值具备挖潜空间。22年底公司在管面积2.4亿平米（同比+13.4%），关联方合约储备面积8540万平米，第三方合约储备6367万平米，储备相对充足。保守估计，23-25年，预计母公司每年交付2000万平米，第三方交付1500-2500万平米，公司在管面积复合增速能达到14%左右。社区增值中，22年与地产周期无关的生活服务收入同比+18%，空间运营收入同比+23%，内生增长较好，公司在管项目布局核心，积累了一批消费潜力较高的业主，后续具备挖潜空间，除跟随在管面积扩大外，还有望提高服务深度获得更高增速。
　　清理关联方业务。22年底公司应收款43.1亿元，计提减值17.7亿元，拨备率29.2%，减值主要属于关联方。22年非业主增值毛利0.7亿元，商管、物管收入也有清理，基本切割了和母公司的地产周期业务往来。
　　盈利预测与投资建议。22年公司基本清理完关联方影响，后续在“保交付”下消化母公司已签约未交付项目，同时依赖外拓和社区增值服务挖掘实现内生性增长。预计23/24年归母净利润7.0/7.9亿元，我们探讨公司保守条件下极限价值为3.82港元/股，给予“买入”评级。
　　风险提示。房地产下行；市场竞争加剧；外拓及增值服务不及预期等。