投资要点：
　　核心业务保持规模，派息大幅度让利。融创服务2022年营业收入为71.26亿元，同比下降9.8%；毛利为16.04亿元，同比下降35.6%，若剔除非业主增值服务业务，核心业务的毛利同比基本持平；净亏损为4.62亿元，归母净亏损为4.82亿元，归母核心净利润为7.63亿元，同比下降45.6%。董事会建议就截至2022年12月31日止年度宣派末期股息每股13.7分，合计约4.19亿元，约为归母核心净利润的55%。
　　非业主市场化调整，物管社增稳健增长。分项收入来看，2022年物业管理服务53.65亿元，同比增长18.2%；非业主增值服务10.52亿元，同比降低60.8%，主要原因为年内地产行业持续下行，公司基于市场化原则对该业务进行调整导致收入显著减少；社区生活服务5.61亿元，同比增长10.5%；商业运营管理服务1.48亿元，同比降低15.9%。因在管面积增加及社区生活服务能力提升，年内非业主增值服务以外的其他业务收入合计同比增长16.3%，占公司总收入的比重较2021年同期增加19.3个百分点至85.3%。
　　收入确认调整节奏，分项毛利率均下降。2022年公司毛利率为22.5%，较2021年下降9.0个百分点，净利润率为-6.5%，较2021年下降23.7个百分点。分项业务来看，2022年物业管理服务的毛利率为23.0%，较2021年下降2.7个百分点；非业主增值服务毛利率为6.2%，较2021年下降29.4个百分点；社区生活服务毛利率为35.8%，较2021年下降9.8个百分点；商业运营管理服务毛利率为68.9%，较2021年下降10.3个百分点。
　　在管规模面积增长，公司业务持续扩张。2022年公司的在管建筑面积为2.44亿平方米，同比增长13.4%。2022年独立第三方开发的物业在管面积为8946.7万平，同比增长12.2%，占总在管面积的比重为36.7%，较2021年降低0.4个百分点。2022年非住物业的在管面积为4499万平，同比增长8.8%，占总在管面积的比重为18.5%，较2021年降低0.8个百分点。
　　投资建议：“优于大市”评级。2022年公司受行业和母公司影响业绩波动较大。目前企业已经对相关冲击进行财务处理，同时在管理上保持增长要求。伴随宏观经济逐步走入稳定，我们认为企业有望逐步重新步入发展空间。我们预测公司2023年EPS为0.23元每股，给予公司2023年14-16倍PE估值，对应合理价值区间为3.22-3.68元（3.66-4.18港元）。
　　风险提示：房地产行业面临整体缩量风险。母公司债务重组仍在推进。

研究报告全文：TableMainInfo公司研究房地产房地产证券研究报告融创服务1516HK公司年报点评2023年03月23日TableInvestInfo投资评级优于大市维持核心业务保持规模重新步入发展轨道股票数据TableSummary3TableStockInfo月22日收盘价港元323投资要点52周股价波动港元131-586总股本亿股3057总市值亿港元9874核心业务保持规模派息大幅度让利融创服务2022年营业收入为7126相关研究亿元同比下降98毛利为1604亿元同比下降356若剔除非业主在管规模持续扩张经营独立性不断增强TableReportInfo增值服务业务核心业务的毛利同比基本持平净亏损为462亿元归母净20220401亏损为482亿元归母核心净利润为763亿元同比下降456董事会收购TOP优质物企新增绿色人居业务建议就截至2022年12月31日止年度宣派末期股息每股137分合计约41920211104亿元约为归母核心净利润的55社区服务跨步增长盈利能力显著增强20210831非业主市场化调整物管社增稳健增长分项收入来看2022年物业管理服市场表现务5365亿元同比增长182非业主增值服务1052亿元同比降低TableQuoteInfo608主要原因为年内地产行业持续下行公司基于市场化原则对该业务进行调整导致收入显著减少社区生活服务561亿元同比增长105商业运营管理服务148亿元同比降低159因在管面积增加及社区生活服务能力提升年内非业主增值服务以外的其他业务收入合计同比增长163占公司总收入的比重较2021年同期增加193个百分点至853收入确认调整节奏分项毛利率均下降2022年公司毛利率为225较年下降个百分点净利润率为较年下降个百分202190-652021237点分项业务来看年物业管理服务的毛利率为较年下沪深300对1M2M3M20222302021绝对涨幅比-3681-4835-4052降27个百分点非业主增值服务毛利率为62较2021年下降294个百相对涨幅-704-685-1080分点社区生活服务毛利率为358较2021年下降98个百分点商业运资料来源海通证券研究所营管理服务毛利率为689较2021年下降103个百分点TableAuthorInfo在管规模面积增长公司业务持续扩张2022年公司的在管建筑面积为244亿平方米同比增长1342022年独立第三方开发的物业在管面积为89467万平同比增长122占总在管面积的比重为367较2021年降低04个百分点2022年非住物业的在管面积为4499万平同比增长88占总在管面积的比重为185较2021年降低08个百分点投资建议优于大市评级2022年公司受行业和母公司影响业绩波动较大目前企业已经对相关冲击进行财务处理同时在管理上保持增长要求伴随宏观经济逐步走入稳定我们认为企业有望逐步重新步入发展空间我们预测公司2023年EPS为023元每股给予公司2023年14-16倍PE估值对应合理价值区间为322-368元366-418港元风险提示房地产行业面临整体缩量风险母公司债务重组仍在推进分析师涂力磊Tel02123219747Emailtll5535haitongcom主要财务数据及预测证书S0850510120001TableFinanceInfo202120222023E2024E2025E营业收入百万元79036772324687925910545791268883-YoY7091-849215719942032净利润百万元127633-481907178588024105829-YoY11242-13776-22622023全面摊薄EPS元041-016023029035毛利率27592251224422462253净资产收益率1501-6348639571033资料来源公司年报2021-2022海通证券研究所备注净利润为归属母公司所有者的净利润请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明公司研究融创服务15162事件公司公告2022年业绩点评1公司2022年业绩情况核心业务保持规模派息大幅度让利融创服务2022年营业收入为7126亿元同比下降98毛利为1604亿元同比下降356若剔除非业主增值服务业务核心业务的毛利同比基本持平净亏损为462亿元归母净亏损为482亿元归母核心净利润为763亿元同比下降456董事会建议就截至2022年12月31日止年度宣派末期股息每股137分合计约419亿元约为归母核心净利润的55非业主市场化调整物管社增稳健增长分项收入来看2022年物业管理服务5365亿元同比增长182占总收入比重753较2021年上升179个百分点非业主增值服务1052亿元同比降低608占总收入比重147较2021年下降193个百分点主要原因为年内地产行业持续下行公司基于市场化原则对该业务进行调整导致收入显著减少社区生活服务561亿元同比增长105占总收入比重79较2021年上升15个百分点商业运营管理服务148亿元同比降低159占总收入比重21较2021年下降01个百分点因在管面积增加及社区生活服务能力提升年内非业主增值服务以外的其他业务收入合计同比增长163占公司总收入的比重较2021年同期增加193个百分点至853收入确认调整节奏分项毛利率均下降2022年公司毛利率为225较2021年下降90个百分点净利润率为-65较2021年下降237个百分点分项业务来看2022年物业管理服务的毛利率为230较2021年下降27个百分点非业主增值服务毛利率为62较2021年下降294个百分点社区生活服务毛利率为358较2021年下降98个百分点商业运营管理服务毛利率为689较2021年下降103个百分点图1融创服务2021-2022年分项业务毛利率变化资料来源公司2022年业绩公告海通证券研究所表1融创服务2021和2022营业收入拆分20212022同比收入百万元占比收入百万元占比物业管理服务45395745365753182非业主增值服务26823401052147-608社区生活服务5076456179105商业运营服务1762214821-159合计79041007126100-98资料来源公司2022年业绩公告海通证券研究所请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明公司研究融创服务15163表2公司利润表对比单位百万元20212022YoY海通分析一营业总收入79047126-10二营业总成本营业成本-5413-55222三毛利24911604-36主要由于年内非业主增值服务的毛利减少890亿元所致其他收入及收益15951-68主要由于公司着力拓展优质第三方物业而发生的拓展人员费用及销售费用-69-9945相关开支的增加管理费用-749-744-1财务费用13878-44公司银行存款平均余额低于2021年同期水平主要由于考虑年内地产行业持续下行导致的信用风险变化因素公资产减值损失-196-1542689司出于谨慎性原则针对关联方应收款项较截至2021年12月31日止年度计提更多的减值拨备四除所得税前溢利1785-641-136所得税-426179-142五净利润1358-462-134归母净利润1276-482-138其他非控股权益8220-76七每股收益基本每股收益元041-016-139资料来源公司2022年度业绩公告海通证券研究所表3公司资产负债表现金流量表和其他核心财务数据分析20212022Ppt海通分析毛利率3223-900资产负债率3638221三项费用占收入比911214百万元20212022YoY海通分析总资产1346812493-7净资产86737769-10货币现金包含限制主要归因于年内因支付年度股息于二级市场上回购公司股份支53783990-26资金付收购尾款及贸易应收款项增加导致的经营活动现金的净流出合同负债144414500贸易及其他应收款45664369-4资料来源公司2022年度业绩公告海通证券研究所请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明公司研究融创服务151642公司2022年经营情况在管规模面积增长公司业务持续扩张2022年公司的在管建筑面积为244亿平方米同比增长1342022年独立第三方开发的物业在管面积为89467万平同比增长122占总在管面积的比重为367较2021年降低04个百分点2022年非住物业的在管面积为4499万平同比增长88占总在管面积的比重为185较2021年降低08个百分点图2融创服务2021-2022年在管面积来源占比变化图3融创服务2021-2022年在管面积业态占比变化资料来源公司2022年业绩公告海通证券研究所资料来源公司2022年业绩公告海通证券研究所非业主增值大幅下滑公司2022年非业主增值服务收入为1052亿元同比降低608细分业务来看2022年案场服务收入为504亿元占比479同比降低592咨询及其他增值服务收入为325亿元占比309同比降低587其他收入为223亿元占比212同比降低662社区增值有序发展公司2022年社区生活服务收入为561亿元同比增长105细分业务来看2022年便民服务收入281亿元占比501同比增长172空间运营服务收入146亿元占比261同比增长232美居服务收入074亿元占比132同比增长21房地产经纪服务收入06亿元占比106同比降低222表4融创服务2021和2022社区生活服务收入拆分20212022同比收入百万元占比收入百万元占比便民服务240472281501172空间运营服务119234146261232美居服务721437413221房产经纪服务7715160106-222合计507100561100105资料来源公司2022年业绩公告海通证券研究所商业运营发展暂缓2022年商业运营管理服务收入为148亿元较2021年减少028亿元收入的减少由于公司出于谨慎性考量对部分回款率偏低的关联方业务调整了收入确认节奏导致了部分收入未于本年度确认剔除此部分影响2022年商业运营管理服务收入较2021年同期增加025亿元投资建议优于大市评级2022年公司受行业和母公司影响业绩波动较大目前企业已经对相关冲击进行财务处理同时在管理上保持增长要求伴随宏观经济逐步走入稳定我们认为企业有望逐步重新步入发展空间我们预测公司2023年EPS为023元每股给予公司2023年14-16倍PE估值对应合理价值区间为322-368元366-418港元风险提示房地产行业面临整体缩量风险母公司债务重组仍在推进请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明公司研究融创服务15165表5可比公司估值表均为人民币计价EPS元PE倍PEG2023总市值代码简称2023PE2022-24年净利亿港元2022E2023E2024E2022E2023E2024E润复合增速6049HK保利物业245131932422992019160813060662869HK绿城服务16194022029034196615291292065均值1993156812990661516HK融创服务9874-016023029-18031210987-注1收盘价为2023年3月22日价格EPS为Wind一致预期1港元088人民币2本次评级删除碧桂园服务新城悦务主要原因在于保利物业和绿城服务更代表板块估值长期合理趋势资料来源Wind海通证券研究所请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明公司研究融创服务15166财务报表分析和预测主要财务指标20222023E2024E2025E利润表百万元20222023E2024E2025E每股指标元营业收入72324687925910545791268883每股收益-016023029035营业成本552172678057813823979184每股净资产254276302334毛利率2251224422462253每股经营现金流-012026058其他收入价值评估倍销售费用9949122401574418958PE-23441210987821管理费用7436792671112305135235PB145103094085营业利润8119396291112707135505EVEBITDA914399395226除税前利润-6410596291112707135505盈利能力指标减所得税-17866279243268539296毛利率2251224422462253净利润-46240683678002296208净利润率-639778759758少数股东权益1951-3418-8002-9621净资产收益率-6348639571033归属普通股东净利润-481907178588024105829盈利增长营业收入增长率-849215719942032归母净利润增长率-13776-22622023偿债能力指标资产负债率3782416043714766流动比率203194192182速动比率200190188178经营效率指标应收帐款周转率141150150160应付帐款周转率571550550530资产负债表百万元20222023E2024E2025E流动资产9117112321331716503现金3878438049866569应收账款5050582869977899存货5597163196其他13392711711838非流动资产3376323631062992固定资产1141049484无形资产2202209219871888其他1060104010251020资产总计12493144681642319495现金流量表百万元20222023E2024E2025E流动负债4484577969379052经营活动现金流-3817901778短期借款0000投资活动现金流-125-180-190应付账款968123314801848融资活动现金流--4-4-4其他3517454654587204现金净流量-5026051584非流动负债240240240240长期借款0000其他240240240240负债合计4724601971789292少数股东权益16513151-45归属母公司股东权益76048318919410248负债和股东权益12493144681642319495备注1表中计算估值指标的收盘价日期为3月22日2以上各表均为简表资料来源公司年报2022海通证券研究所请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明公司研究融创服务15167信息披露分析师声明涂力磊TableAnalyst房地产行业s本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格以勤勉的职业态度独立客观地出具本报告本报告所采用的数据和信息均来自市场公开信息本人不保证该等信息的准确性或完整性分析逻辑基于作者的职业理解清晰准确地反映了作者的研究观点结论不受任何第三方的授意或影响特此声明分析师负责的股票研究范围重点研究上市公司TableReports光大嘉宝浦东金桥我爱我家世茂股份华侨城A新湖中宝碧桂园华润置地保利物业碧桂园服务金科股份建发股份卓越商企服务雅生活服务融创服务保利发展三湘印象旭辉控股集团世茂服务锦和商业华发股份金地集团融创中国龙湖集团中国海外发展招商蛇口特发服务张江高科佳兆业美好世茂集团投资评级说明1投资评级的比较和评级标准类别评级说明以报告发布后的6个月内的市场表现优于大市预期个股相对基准指数涨幅在10以上为比较标准报告发布日后6个月内股票投资评中性预期个股相对基准指数涨幅介于-10与10之间的公司股价或行业指数的涨跌幅级弱于大市预期个股相对基准指数涨幅低于-10及以下相对同期市场基准指数的涨跌幅无评级对于个股未来6个月市场表现与基准指数相比无明确观点2市场基准指数的比较标准优于大市预期行业整体回报高于基准指数整体水平以上股市场以海通综指为基准香港市10A行业投资评场以恒生指数为基准美国市场以标中性预期行业整体回报介于基准指数整体水平-10与10之间级普或纳斯达克综合指数为基准500弱于大市预期行业整体回报低于基准指数整体水平-10以下法律声明本报告仅供海通证券股份有限公司以下简称本公司的客户使用本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户在任何情况下本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议在任何情况下本公司不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任本报告所载的资料意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断本报告所指的证券或投资标的的价格价值及投资收入可能会波动在不同时期本公司可发出与本报告所载资料意见及推测不一致的报告市场有风险投资需谨慎本报告所载的信息材料及结论只提供特定客户作参考不构成投资建议也没有考虑到个别客户特殊的投资目标财务状况或需要客户应考虑本报告中的任何意见或建议是否符合其特定状况在法律许可的情况下海通证券及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券并进行交易还可能为这些公司提供投资银行服务或其他服务本报告仅向特定客户传送未经海通证券研究所书面授权本研究报告的任何部分均不得以任何方式制作任何形式的拷贝复印件或复制品或再次分发给任何其他人或以任何侵犯本公司版权的其他方式使用所有本报告中使用的商标服务标记及标记均为本公司的商标服务标记及标记如欲引用或转载本文内容务必联络海通证券研究所并获得许可并需注明出处为海通证券研究所且不得对本文进行有悖原意的引用和删改根据中国证监会核发的经营证券业务许可海通证券股份有限公司的经营范围包括证券投资咨询业务请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明