关联方应收款大幅计提减值，核心业务稳定，派息保持增长：公司2022年实现收入71.26亿元，同比下降约9.8%；毛利为16.04亿元，同比下降约35.6%，主要因公司主动减少对回款率偏低的关联方业务的收入确认；若剔除非业主增值服务业务，核心业务的毛利同比基本持平，毛利结构中，核心业务的毛利占比提升至95.9%；公司核心归母净利润为7.63亿元，同比下降约45.6%，主要因大幅计提应收款减值拨备达15亿元。尽管利润承压，公司依然保持现金派息且派息率高达55%，每股派息13.7分，同比增长10.5%。
　　市拓聚焦核心城市，以质量为激励导向：截至2022年末，公司在管面积和合约面积分别为2.44和3.93亿平米，分别同比增长13%和10%，基础物业规模稳健增长。2022年公司外拓虽受品牌、疫情等不利因素的影响，市场拓展单年合约额仍实现10.8亿元且项目质量结构提升，千万级项目单年签约额同比提升12个百分点至32%。2023年公司市场拓展将以质量为激励导向，聚焦45个核心城市，考核城市范围、项目区位、合同期限、年合同签约额、评审毛利率5个维度，基础物业服务有望保持稳定的盈利能力。
　　数科工具赋能生活服务产品体系，客户粘性提升：受益于数科工具的上线落地，生活服务交易、管理、分析功能的全面升级，2022年公司生活服务实现收入5.6亿元，同比增长11%；其中到家服务的客单价、线上用户覆盖率、五星好频率分别同比提升5%、2.7%和9%，客户粘性提升。2023年公司将继续深耕潜力项目，聚焦核心品类，生活服务核心城市用户覆盖率、复购率和户均产值有望进一步提升。
　　维持“买入”评级，目标价4.0港元：公司经营受关联方风险外溢影响较大，但核心业务保持稳健增长，随着非业主增值服务在收入和毛利中占比降至个位数，我们预期非业主增值服务的波动对公司未来业绩的影响较小，公司凭借核心业务的拓展能力和运营能力有望恢复利润增长。我们预计2023/2024/2025年公司核心归母净利润分别为8.6/9.9/10.8亿元，分别同比增长13.0%/14.8%/8.8%。维持“买入”评级，基于盈利预测下调，下调目标价至4.0港元，对应2023/2024年PE为12/11倍。
　　风险提示：业务扩张和收购不及预期；物业管理费提价受阻；收缴率不及预期；增值业务拓展不及预期。

研究报告全文：海外研证券研究报告究industryId物业管理investSuggestion01516HK融创服务dyCompany港股通深investSdyStockco买入维持uggestidetitleonChan关联方风险外溢影响较大核心业务稳健增长ge目标价400港元createTime132023年04月07日现价323港元公投资要点summary关联方应收款大幅计提减值核心业务稳定派息保持增长公司预期升幅242022司年实现收入7126亿元同比下降约98毛利为1604亿元同比下跟降约356主要因公司主动减少对回款率偏低的关联方业务的收入确认若剔除非业主增值服务业务核心业务的毛利同比基本持平毛利踪marketData市场数据结构中核心业务的毛利占比提升至959公司核心归母净利润为763报日期20230406亿元同比下降约456主要因大幅计提应收款减值拨备达15亿元告收盘价港元323尽管利润承压公司依然保持现金派息且派息率高达55每股派息137总股本亿股3057分同比增长105市值亿港元10363市拓聚焦核心城市以质量为激励导向截至2022年末公司在管面积和合约面积分别为244和393亿平米分别同比增长13和10基础净资产亿元7604物业规模稳健增长2022年公司外拓虽受品牌疫情等不利因素的影响总资产亿元12493市场拓展单年合约额仍实现108亿元且项目质量结构提升千万级项目每股净资产元249单年签约额同比提升12个百分点至322023年公司市场拓展将以质数据来源Wind兴业证券经济与金融研究院整理量为激励导向聚焦45个核心城市考核城市范围项目区位合同期限年合同签约额评审毛利率5个维度基础物业服务有望保持稳定relatedReport相关报告的盈利能力市拓高增长业务独立性提数科工具赋能生活服务产品体系客户粘性提升受益于数科工具的上高20220331线落地生活服务交易管理分析功能的全面升级2022年公司生活服务实现收入56亿元同比增长11其中到家服务的客单价线上用海外研究emailAuthor户覆盖率五星好频率分别同比提升527和9客户粘性提升2023年公司将继续深耕潜力项目聚焦核心品类生活服务核心城市用分析师户覆盖率复购率和户均产值有望进一步提升宋健维持买入评级目标价40港元公司经营受关联方风险外溢影响较songjianxyzqcomcn大但核心业务保持稳健增长随着非业主增值服务在收入和毛利中占比降至个位数我们预期非业主增值服务的波动对公司未来业绩的影响SFCBMV912较小公司凭借核心业务的拓展能力和运营能力有望恢复利润增长我SACS0190518010002们预计202320242025年公司核心归母净利润分别为8699108亿元分别同比增长13014888维持买入评级基于盈利预测下孙钟涟assAuthor调下调目标价至40港元对应20232024年PE为1211倍sunzhonglianxyzqcomcn风险提示业务扩张和收购不及预期物业管理费提价受阻收缴率不SACS0190521080001及预期增值业务拓展不及预期请注意孙钟涟并非香港证券及期货事务监察委员会的注册持主要财务指标牌人不可在香港从事受监管的会计年度zycwzb主要财务指标2022A2023E2024E2025E活动营业收入百万元71268191942410413同比增长-98149151105核心归母净利润百万元7638629891076同比增长-45613014888毛利率225220216209核心归母净利润率107105105103ROE-60667681每股核心收益元025028032035每股股息分1370139214361575来源公司公告兴业证券经济与金融研究院整理请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明海外公司跟踪报告评级报告正文关联方应收款大幅计提减值核心业务稳定派息保持增长公司2022年实现收入7126亿元同比下降约98毛利为1604亿元同比下降约356主要因公司主动减少对回款率偏低的关联方业务的收入确认若剔除非业主增值服务业务核心业务的毛利同比基本持平毛利结构中核心业务的毛利占比提升至959公司核心归母净利润为763亿元同比下降约456主要因大幅计提应收款减值拨备达15亿元尽管利润承压公司依然保持现金派息且派息率高达55每股派息137分同比增长105图1公司历年收入图2公司历年核心归母净利润资料来源公司公告兴业证券经济与金融研究院整理资料来源公司公告兴业证券经济与金融研究院整理市拓聚焦核心城市以质量为激励导向截至2022年末公司在管面积和合约面积分别为244和393亿平米分别同比增长13和10基础物业规模稳健增长2022年公司外拓虽受品牌疫情等不利因素的影响市场拓展单年合约额仍实现108亿元且项目质量结构提升千万级项目单年签约额同比提升12个百分点至322023年公司市场拓展将以质量为激励导向聚焦45个核心城市考核城市范围项目区位合同期限年合同签约额评审毛利率5个维度基础物业服务有望保持稳定的盈利能力图3公司历年在管面积和合约面积图4公司在管面积按来源构成资料来源公司公告兴业证券经济与金融研究院整理资料来源公司公告兴业证券经济与金融研究院整理请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明-2-海外公司跟踪报告评级图5公司外拓千万级项目单年签约额占比图6公司外拓单年签约金额资料来源公司公告兴业证券经济与金融研究院整理资料来源公司公告兴业证券经济与金融研究院整理数科工具赋能生活服务产品体系客户粘性提升受益于数科工具的上线落地生活服务交易管理分析功能的全面升级2022年公司生活服务实现收入56亿元同比增长11其中到家服务的客单价线上用户覆盖率五星好频率分别同比提升527和9客户粘性提升2023年公司将继续深耕潜力项目聚焦核心品类到家服务核心城市用户覆盖率复购率和户均产值有望进一步提升维持买入评级目标价40港元公司经营受关联方风险外溢影响较大但核心业务保持稳健增长随着非业主增值服务在收入和毛利中占比降至个位数我们预期非业主增值服务的波动对公司未来业绩的影响较小公司凭借核心业务的拓展能力和运营能力有望恢复利润增长我们预计202320242025年公司核心归母净利润分别为8699108亿元分别同比增长13014888维持买入评级基于盈利预测下调下调目标价至40港元对应20232024年PE为1211倍风险提示业务扩张不及预期收缴率不及预期社区增值业务拓展不及预期请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明-3-海外公司跟踪报告评级附表资产负债表单位百万元人民币利润表单位百万元人民币会计年度2022A2023E2024E2025E会计年度2022A2023E2024E2025E流动资产9117105341191813042营业收入81919424942410413现金及现金等价物3878477055696279营业成本6386739173918238存货55657583销售费用49575762贸易应收款项4307481853855785管理费用737801801833预付款项及其他应收款项43495762其它收入及开支48484848其他流动资产833833833833营业利润585685685748非流动资产3376270222441935财务费用99116116132物业及设备114593220投资收益75146146161使用权资产100100100100税前盈利695813813892无形资产210214721030721所得税174203203223递延税项资产441441441441税后盈利521610610669使用权益法入账之投资60728395少数股东损益21242427其他非流动资产559559559559归属母公司净利润501585585642资产总计12493132361416214977核心归母净利润7638629891076流动负债4484513158866514每股核心收益元025028032035租赁负债24303642贸易及其他应付款项2741319336954119主要财务比率合约负债1450163818852083会计年度2022A2023E2024E2025E即期所得税负债269269269269成长性非流动负债240240240240营业收入增长率-98149151105租赁负债121121121121营业利润增长率-1359208416997递延所得税负债120120120120核心归母净利润增长率-45613014888其他应付款项0000负债合计4724537161266754盈利能力股本26262626毛利率225220216209储备7578765377997960核心归母净利率107105105103少数股东权益165186211237ROE-60667681股东权益合计7769786580368223负债及权益合计12493132361416214977偿债能力净资产负债率378406433451流动比率20212020现金流量表单位百万元人民币速动比率20202020会计年度2022A2023E2024E2025E净利润-462521610669营运能力次折旧和摊销0000资产周转率05060707财务费用6000应收帐款周转率17171818所得税开支179-174-203-223营运资金的变动58115165207每股资料元经营活动产生现金流量-410131912401196每股核心收益025028032035投资活动产生现金流量8-2-2-4每股股息014014014016融资活动产生现金流量-419-425-439-482每股净资产25251256261现金净变动-821891799710估值比率倍现金的期初余额5304387847705569PE1141018881现金的期末余额3878477055696279PB11111111请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明-4-海外公司跟踪报告评级分析师声明本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并登记为证券分析师以勤勉的职业态度独立客观地出具本报告本报告清晰准确地反映了本人的研究观点本人不曾因不因也将不会因本报告中的具体推荐意见或观点而直接或间接收到任何形式的补偿投资评级说明投资建议的评级标准类别评级说明报告中投资建议所涉及的评级分为股买入相对同期相关证券市场代表性指数涨幅大于15票评级和行业评级另有说明的除增持相对同期相关证券市场代表性指数涨幅在515之间外评级标准为报告发布日后的12个中性相对同期相关证券市场代表性指数涨幅在-55之间股票评级月内公司股价或行业指数相对同减持相对同期相关证券市场代表性指数涨幅小于-5期相关证券市场代表性指数的涨跌无评级由于我们无法获取必要的资料或者公司面临无法预见结果的重大不确幅其中A股市场以沪深300指数为定性事件或者其他原因致使我们无法给出明确的投资评级基准新三板市场以三板成指为基推荐相对表现优于同期相关证券市场代表性指数准香港市场以恒生指数为基准美中性相对表现与同期相关证券市场代表性指数持平行业评级国市场以标普500或纳斯达克综合指数回避相对表现弱于同期相关证券市场代表性指数为基准信息披露本公司在知晓的范围内履行信息披露义务客户可登录wwwxyzqcomcn内幕交易防控栏内查询静默期安排和关联公司持股情况有关财务权益及商务关系的披露兴证国际证券有限公司及或其有关联公司在过去十二个月内与JinJiangRoadBridgeConstructionDevelopmentCoLtd福建省晋江城市建设投资开发集团有限责任公司海宁市城市发展投资集团有限公司高邮市建设投资发展集团有限公司南洋商业银行有限公司平安国际融资租赁有限公司上海银行杭州分行湖州南浔振浔污水处理有限公司杭州银行绍兴分行新昌县交通投资集团有限公司赣州城市投资控股集团有限责任公司北京银行股份有限公司杭州分行台州市黄岩经济开发集团有限公司湖州吴兴交通旅游投资发展集团有限公司江苏银行扬州分行GaoyouConstructionInvestmentDevelopmentBVICoLtd湖北农谷实业集团有限责任公司湖州经开投资发展集团有限公司环太湖国际投资有限公司温州名城建设投资集团有限公司泰安市城市发展投资有限公司TaishanCityInvestmentCoLtd益阳市赫山区发展集团有限公司佛山市高明建设投资集团有限公司民生银行南京银行南通分行如皋市经济贸易开发有限公司重庆巴洲文化旅游产业集团有限公司高密市交运天然气有限公司上海中南金石企业管理有限公司淮北绿金产业投资股份有限公司四川港荣投资发展集团有限公司镇江国有投资控股集团有限公司香港一联科技有限公司交银金融租赁有限责任公司交银租赁管理香港有限公司平度市城市开发集团有限公司德阳发展控股集团有限公司泰兴市中兴国有资产经营投资有限公司成都陆港枢纽投资发展集团有限公司东台市国有资产经营集团有限公司厦门国贸控股集团有限公司国贸控股香港投资有限公司澳门国际银行股份有限公司中国国新控股有限责任公司国晶资本BVI有限公司中原资产管理有限公司中原大禹国际BVI有限公司上饶投资控股集团有限公司上饶投资控股国际有限公司中国国际金融股份有限公司中国国际金融国际有限公司CICCHongKongFinance2016MTNLimited嵊州市交通投资发展集团有限公司南京溧水经济技术开发集团有限公司溧源国际有限公司ZhejiangKunpengBVICompanyLimited杭州上城区国有资本运营集团有限公司多想云控股有限公司长沙先导投资控股集团有限公司XLBVIINTERNATIONALDEVELOPMENTLIMITED龙口市城乡建设投资发展有限公司集友银行有限公司成都中法生态园投资发展有限公司盐城东方投资开发集团有限公司东方资本有限公司桐庐县国有资产投资经营有限公司润歌互动有限公司铜陵市国有资本运营控股集团有限公司政金金融国际BVI有限公司济南市中财金投资集团有限公司百德医疗投资控股有限公司江苏省溧阳高新区控股集团有限公司江苏中关村控股集团国际有限公司济南历城控股集团有限公司历城国际发展有限公司郑州地产集团有限公司绍兴市上虞区国有资本投资运营有限公司香港象屿投资有限公司厦门象屿集团有限公司江苏腾海投资控股集团有限责任公司连云港港口集团山海香港国际投资有限公司漳州圆山发展有限公司天津滨海新区建设投资集团有限公司兆海投资BVI有限公司镇江交通产业集团有限公司晋城市国有资本投资运营有限公司镇江文化旅游产业集团有限责任公司潍坊市城市建设发展投资集团有限公司郑州城建集团投资有限公司常德市城市建设投资集团有限公司HigherKeyManagementLimited广州产业投资基金管理有限公司江苏腾海投资控股集团有限公司江苏句容投资集团有限公司淮安市交通控股集团有限公司邵东市城市发展集团有限公司济南高新控股集团有限公司绍兴市柯桥区建设集团有限公司恒源国际发展有限公司宁波市海曙开发建设投资集团有限公司ShandongWonderlandHoldingLimited蓬莱阁烟台市蓬莱区旅游有限责任公司广州开发区投资集团有限公司绍兴市城市建设投资集团有限公司漳州市九龙江集团有限公司福建漳龙集团有限公司建发国际投资集团有限公司重庆市合川城市建设投资集团有限公司西安市灞桥投资控股集团有限公司香港国际青岛有限公司青岛城市建设投资集团有限责任公司成都经开产业投资集团有限公司湖州燃气股份有限公司新奥天然气股份有限公司新奥能源控股有限公司临沂城市发展集团有限公司临沂城市发展国际有限公司晋江市路桥建设开发有限公司CoastalEmeraldLimited山东高速集团有限公司重庆市南岸区城市建设发展集团有限公司曹妃甸国控投资集团有限公司太原国有投资集团有限公司青岛市即墨区城市旅游开发投资有限公司漳州市交通发展集团有限公司无锡恒廷实业有限公司四海国际投资有限公司长沙金霞新城城市发展有限公司商丘市发展投请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明-5-海外公司跟踪报告评级资集团有限公司兰溪市交通建设投资集团有限公司岳阳市城市建设投资集团有限公司中国长城资产国际控股有限公司ChinaGreatWallInternationalHoldingsVILimited泰兴市襟江投资有限公司浙江长兴金融控股集团有限公司扬州经济技术开发区开发集团有限公司南京未来科技城经济发展有限公司珠海华发集团有限公司临沂投资发展集团有限公司甘肃省公路航空旅游投资集团有限公司株洲市城市建设发展集团有限公司湖州吴兴经开建设投资发展集团有限公司江苏瑞科生物技术股份有限公司青岛胶州城市发展投资有限公司青岛市即墨区城市开发投资有限公司中州证券中原证券嵊州市城市建设投资发展集团有限公司兴业银行兴业银行股份有限公司香港分行绍兴市柯桥区国有资产投资经营集团有限公司周口市城建投资发展有限公司淮安市投资控股集团有限公司交运燃气有限公司环龙控股有限公司无锡市广益建设发展集团有限公司青岛开发区投资建设集团有限公司郑州航空港兴港投资集团有限公司中南高科产业集团有限公司中国景大教育集团控股有限公司建发物业发展集团有限公司福建省蓝深环保技术股份有限公司尚晋国际控股有限公司旷世控股有限公司宁波旷世智源工艺设计股份有限公司有投资银行业务关系使用本研究报告的风险提示及法律声明兴业证券股份有限公司经中国证券监督管理委员会批准已具备证券投资咨询业务资格本报告仅供兴业证券股份有限公司以下简称本公司的客户使用本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户本报告中的信息意见等均仅供客户参考不构成所述证券买卖的出价或征价邀请或要约投资者自主作出投资决策并自行承担投资风险任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺均为无效任何有关本报告的摘要或节选都不代表本报告正式完整的观点一切须以本公司向客户发布的本报告完整版本为准该等信息意见并未考虑到获取本报告人员的具体投资目的财务状况以及特定需求在任何时候均不构成对任何人的个人推荐客户应当对本报告中的信息和意见进行独立评估并应同时考量各自的投资目的财务状况和特定需求必要时就法律商业财务税收等方面咨询专家的意见对依据或者使用本报告所造成的一切后果本公司及或其关联人员均不承担任何法律责任本报告所载资料的来源被认为是可靠的但本公司不保证其准确性或完整性也不保证所包含的信息和建议不会发生任何变更本公司并不对使用本报告所包含的材料产生的任何直接或间接损失或与此相关的其他任何损失承担任何责任本报告所载的资料意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断本报告所指的证券或投资标的的价格价值及投资收入可升可跌过往表现不应作为日后的表现依据在不同时期本公司可发出与本报告所载资料意见及推测不一致的报告本公司不保证本报告所含信息保持在最新状态同时本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改投资者应当自行关注相应的更新或修改除非另行说明本报告中所引用的关于业绩的数据代表过往表现过往的业绩表现亦不应作为日后回报的预示我们不承诺也不保证任何所预示的回报会得以实现分析中所做的回报预测可能是基于相应的假设任何假设的变化可能会显著地影响所预测的回报本公司的销售人员交易人员以及其他专业人士可能会依据不同假设和标准采用不同的分析方法而口头或书面发表与本报告意见及建议不一致的市场评论和或交易观点本公司没有将此意见及建议向报告所有接收者进行更新的义务本公司的资产管理部门自营部门以及其他投资业务部门可能独立做出与本报告中的意见或建议不一致的投资决策本报告并非针对或意图发送予或为任何就发送发布可得到或使用此报告而使兴业证券股份有限公司及其关联子公司等违反当地的法律或法规或可致使兴业证券股份有限公司受制于相关法律或法规的任何地区国家或其他管辖区域的公民或居民包括但不限于美国及美国公民1934年美国证券交易所第15a-6条例定义为本主要美国机构投资者除外本报告由受香港证监会监察的兴证国际证券有限公司香港证监会中央编号AYE823于香港提供香港的投资者若有任何关于本报告的问题请直接联系兴证国际证券有限公司的销售交易代表本报告作者所持香港证监会牌照的牌照编号已披露在报告首页的作者姓名旁本报告的版权归本公司所有本公司对本报告保留一切权利除非另有书面显示否则本报告中的所有材料的版权均属本公司未经本公司事先书面授权本报告的任何部分均不得以任何方式制作任何形式的拷贝复印件或复制品或再次分发给任何其他人或以任何侵犯本公司版权的其他方式使用未经授权的转载本公司不承担任何转载责任特别声明在法律许可的情况下兴业证券股份有限公司可能会持有本报告中提及公司所发行的证券头寸并进行交易也可能为这些公司提供或争取提供投资银行业务服务因此投资者应当考虑到兴业证券股份有限公司及或其相关人员可能存在影响本报告观点客观性的潜在利益冲突投资者请勿将本报告视为投资或其他决定的唯一信赖依据兴业证券研究上海北京地址上海浦东新区长柳路36号兴业证券大厦15层地址北京市朝阳区建国门大街甲6号SK大厦32层01-08单元邮编200135邮编100020邮箱researchxyzqcomcn邮箱researchxyzqcomcn深圳香港兴证国际地址深圳市福田区皇岗路5001号深业上城T2座52楼地址香港德辅道中199号无限极广场32楼全层邮编518035传真85235095929邮箱researchxyzqcomcn邮箱irxyzqcomhk请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明-6-