公司发布2022年度业绩公告，营业收入同比下降9.8%至71.3亿元，毛利润同比下降35.6%至16.0亿元，归母净亏损4.8亿元，归母核心净利润同比下降45.6%至7.6亿元。
　　 22年业绩承压，非业主服务市场化调整，核心业务保持规模。公司22年业绩亏损的主要原因在于非业主增值业务的下滑和应收账款的减值。受地产下行和关联方信用风险影响，非业主增值服务发展受挫，公司基于市场化原则，根据回款情况对项目进行取舍，非业主业务的毛利占比大幅下降。调整后公司受地产行业影响减小，22下半年公司关联方业务的经营性现金流转正。核心业务（剔除非业主）规模保持稳定，基础服务、生活服务和商业运营服务的毛利润合计15.4亿元，同比持平。
　　关联方应收款计提大额减值，负面影响待持续消化。公司22年计提15.4亿元的坏账准备，预计其中大部分是针对关联方应收账款的减值。在剔除减值、摊销等一次性影响后，2022年的归母核心净利润为7.6亿元。年末公司关联方贸易应收账款原值33.7亿元，较上半年末的36.5亿元进一步下降。关联方的影响除非业主业务外，还体现在基础服务的空置费及商管业务等方面，关联方应收压力待持续消化。
　　在管基础盘稳定，外拓是未来主要增长来源。公司核心在管面积稳定，2022年末达2.4亿方，同比增长13%，其中37%来自第三方。截至22年末公司有1.5亿方的储备面积，其中6300万方自第三方外拓获得。关联方储备面积交付具备不确定性，中长期来看新增合约面积难以依赖，公司未来在管规模增长主要依靠市场化拓展能力。22年公司市拓总量有所下降，单年签约额同比下降10%至10.8亿，外拓同样受到关联方风险的部分影响，公司依托于一二线城市的核心存量在管项目形成的服务力是其主要优势。
　　盈利预测与投资建议
　　下调至增持评级，下调目标价至3.49港元。关联方经营情况对公司在管面积增长和非业主增值服务产生不利影响，据此下调了公司基础物业服务和非业主增值服务的增速和毛利率，调整后公司2022-2024年EPS预测值为-0.16/0.34/0.43元（原预测22-23年为0.55/0.73元），参考可比公司，给予公司2023年PE估值为9x，对应目标价3.49港元。（1港元=0.876人民币）。
　　风险提示
　　关联方应收账款压力进一步增大。外拓具备不确定性。生活服务增速不及预期。

研究报告全文：公司研究动态跟踪融创服务01516HK下调增持非地产业务稳定关联方影响待持续消化股价2023年03月28日316港元目标价格349港元52周最高价最低价586131港元总股本流通H股万股305684305684H股市值百万港币9660核心观点国家地区中国行业房地产公司发布2022年度业绩公告营业收入同比下降98至713亿元毛利润同比下降报告发布日期2023年03月29日356至160亿元归母净亏损48亿元归母核心净利润同比下降456至76亿元22年业绩承压非业主服务市场化调整核心业务保持规模公司22年业绩亏损1周1月3月12月的主要原因在于非业主增值业务的下滑和应收账款的减值受地产下行和关联方信绝对表现425-093-222-275用风险影响非业主增值服务发展受挫公司基于市场化原则根据回款情况对项相对表现222-046-2385-1825目进行取舍非业主业务的毛利占比大幅下降调整后公司受地产行业影响减小恒生指数203-047165-92522下半年公司关联方业务的经营性现金流转正核心业务剔除非业主规模保持稳定基础服务生活服务和商业运营服务的毛利润合计154亿元同比持平关联方应收款计提大额减值负面影响待持续消化公司22年计提154亿元的坏账准备预计其中大部分是针对关联方应收账款的减值在剔除减值摊销等一次性影响后2022年的归母核心净利润为76亿元年末公司关联方贸易应收账款原值337亿元较上半年末的365亿元进一步下降关联方的影响除非业主业务外还体现在基础服务的空置费及商管业务等方面关联方应收压力待持续消化在管基础盘稳定外拓是未来主要增长来源公司核心在管面积稳定2022年末达24亿方同比增长13其中37来自第三方截至22年末公司有15亿方的储备面积其中6300万方自第三方外拓获得关联方储备面积交付具备不确定性中赵旭翔zhaoxuxiangorientseccomcn长期来看新增合约面积难以依赖公司未来在管规模增长主要依靠市场化拓展能执业证书编号S0860521070001力22年公司市拓总量有所下降单年签约额同比下降10至108亿外拓同样吴丛露wucongluorientseccomcn受到关联方风险的部分影响公司依托于一二线城市的核心存量在管项目形成的服执业证书编号S0860520020003务力是其主要优势香港证监会牌照BQJ931盈利预测与投资建议zhangxuyuanorientseccomcn下调至增持评级下调目标价至349港元关联方经营情况对公司在管面积增长和张续远非业主增值服务产生不利影响据此下调了公司基础物业服务和非业主增值服务的增速和毛利率调整后公司2022-2024年EPS预测值为-016034043元原预测22-23年为055073元参考可比公司给予公司2023年PE估值为9x对应目标价349港元1港元0876人民币业绩高增业务向好仍有中高速增长潜2022-04-06力2021年全年业绩点评风险提示业绩高增略超预期组织赋能利润率持续2021-07-14改善关联方应收账款压力进一步增大外拓具备不确定性生活服务增速不及预期公司主要财务信息2020A2021A2022E2023E2024E营业收入百万元462579047126878210709同比增长636709-98232219营业利润百万元798163773013651750同比增长12381052-1446-2870282归属母公司净利润百万元597127648210401319同比增长12111139-1378-3158268020042-016034043每股收益元毛利率276315225252255净利率129161-68118123净资产收益率119140-60130149市盈率倍133621647660市净率倍0609100908资料来源公司数据东方证券研究所预测每股收益使用最新股本全面摊薄计算有关分析师的申明见本报告最后部分其他重要信息披露见分析师申明之后部分或请与您的投资代表联系并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明融创服务动态跟踪非地产业务稳定关联方影响待持续消化表1核心假设及盈利预测变动分析表人民币百万元标注除外调整前调整后2022E2023E2022E2023E2024E分产品盈利预测基础物业服务销售收入66298732536567818384变动幅度-191-223毛利率250250230230230变动幅度-2-2社区增值服务销售收入108717425617571022变动幅度-484-566毛利率455454358400400变动幅度-10-5非业主增值服务销售收入19701996105210521052变动幅度-466-473毛利率35835762200200变动幅度-30-16商业运营服务销售收入229298148193250变动幅度-353-354毛利率792792689750750变动幅度-10-4销售收入合计9915127677126878210709变动幅度-281-312综合毛利率307307225252255变动幅度-82-55销售费用率0707070707变动幅度0000管理费用率8580858080变动幅度0000数据来源Wind东方证券研究所有关分析师的申明见本报告最后部分其他重要信息披露见分析师申明之后部分或请与您的投资代表联系并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明2融创服务动态跟踪非地产业务稳定关联方影响待持续消化表2主要财务数据变动分析表人民币百万元标注除外调整前调整后2022E2023E2022E2023E2024E营业收入9915127677126878210709变动幅度-281-312营业利润22312951-73013651750变动幅度-1327-537归属母公司净利润16992245-48210401319变动幅度-1284-537每股收益元055073-016034043变动幅度-1286-533毛利率307307225252255变动幅度-81-55净利率171176-68118123变动幅度-239-57数据来源Wind东方证券研究所表3可比公司估值最新价格元每股收益元市盈率公司代码20233282021A2022E2023E2024E2021A2022E2023E2024E世茂服务0873HK18004601603304041154万物云2602HK318016514021429019231511旭辉永升服务1995HK2480370450570747643绿城服务2869HK42502601702402916251815碧桂园服务6098HK110412810914218491086最大值19251815最小值4643平均数1115108调整后平均111597备注货币均为人民币其汇率为1港币0876人民币2023328数据来源Wind东方证券研究所有关分析师的申明见本报告最后部分其他重要信息披露见分析师申明之后部分或请与您的投资代表联系并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明3融创服务动态跟踪非地产业务稳定关联方影响待持续消化附表财务报表预测与比率分析资产负债表利润表单位百万元2020A2021A2022E2023E2024E单位百万元2020A2021A2022E2023E2024E货币资金93695304387855626771营业收入462579047126878210709应收账款13524361430743915354营业成本33495413552265657973预付账款3743435465营业税金及附加00001存货4158555555营业费用2969996175其他211452833833833管理费用502749744746857流动资产合计110091021991171089513078财务费用10138788197长期股权投资68114888888资产减值损失151961542132161固定资产5912211410699公允价值变动收益00001在建工程00000投资净收益911111821无形资产13182111210220942086其他681595188107其他506902107110861101营业利润817178564114641868非流动资产合计19503249337633763374营业外收入00000资产总计1295913468124931427016453营业外支出00000短期借款00000利润总额817178564114641868应付账款17792745274132933979所得税195426179369479其他11771801174421512622净利润622135846210951389流动负债合计29564546448454456600少数股东损益2582205569长期借款00000归属于母公司净利润597127648210401319应付债券00000每股收益元020042016034043其他103250240240240非流动负债合计103250240240240主要财务比率负债合计322847954724568568402020A2021A2022E2023E2024E少数股东权益51171165220290成长能力股本2626262626营业收入636709-98232219资本公积89116612616363536585营业利润12381052-1446-2870282留存收益7431899141519872712归属于母公司净利润12111139-1378-3158268其他035000获利能力股东权益合计97318673776985869612毛利率276315225252255负债和股东权益1295913468124931427016453净利率129161-68118123ROE119140-60130149现金流量表单位百万元2020A2021A2022E2023E2024E偿债能力净利润817178564114641868资产负债率249356378398416折旧摊销27000净负债率0000000000财务费用19401012流动比率3722202020投资损失00123速动比率3722202020营运资金变动21221560132161营运能力其它22222961197313526应收账款周转率4828162022经营活动现金流102438727719011494存货周转率544109597511871441资本支出40146000总资产周转率0606050707长期投资13831086232020每股指标元其他1912000每股收益0204-020304投资活动现金流13711330232020每股经营现金流04-01060500债权融资16217000每股净资产4128252831股权融资882112000估值比率其他302316789197265市盈率13362-1647660筹资活动现金流86292321790197265市净率0609100908汇率变动影响426000现金净增加额82784064109016841208资料来源东方证券研究所有关分析师的申明见本报告最后部分其他重要信息披露见分析师申明之后部分或请与您的投资代表联系并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明依据4发布融创服务动态跟踪非地产业务稳定关联方影响待持续消化分析师TableDisclaimer申明每位负责撰写本研究报告全部或部分内容的研究分析师在此作以下声明分析师在本报告中对所提及的证券或发行人发表的任何建议和观点均准确地反映了其个人对该证券或发行人的看法和判断分析师薪酬的任何组成部分无论是在过去现在及将来均与其在本研究报告中所表述的具体建议或观点无任何直接或间接的关系投资评级和相关定义报告发布日后的12个月内的公司的涨跌幅相对同期的上证指数深证成指的涨跌幅为基准公司投资评级的量化标准买入相对强于市场基准指数收益率15以上增持相对强于市场基准指数收益率515中性相对于市场基准指数收益率在-55之间波动减持相对弱于市场基准指数收益率在-5以下未评级由于在报告发出之时该股票不在本公司研究覆盖范围内分析师基于当时对该股票的研究状况未给予投资评级相关信息暂停评级根据监管制度及本公司相关规定研究报告发布之时该投资对象可能与本公司存在潜在的利益冲突情形亦或是研究报告发布当时该股票的价值和价格分析存在重大不确定性缺乏足够的研究依据支持分析师给出明确投资评级分析师在上述情况下暂停对该股票给予投资评级等信息投资者需要注意在此报告发布之前曾给予该股票的投资评级盈利预测及目标价格等信息不再有效行业投资评级的量化标准看好相对强于市场基准指数收益率5以上中性相对于市场基准指数收益率在-55之间波动看淡相对于市场基准指数收益率在-5以下未评级由于在报告发出之时该行业不在本公司研究覆盖范围内分析师基于当时对该行业的研究状况未给予投资评级等相关信息暂停评级由于研究报告发布当时该行业的投资价值分析存在重大不确定性缺乏足够的研究依据支持分析师给出明确行业投资评级分析师在上述情况下暂停对该行业给予投资评级信息投资者需要注意在此报告发布之前曾给予该行业的投资评级信息不再有效有关分析师的申明见本报告最后部分其他重要信息披露见分析师申明之后部分或请与您的投资代表联系并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明5免责声明HeadertTableDisclaimerTableDisclaimer本证券研究报告以下简称本报告由东方证券股份有限公司以下简称本公司制作及发布本报告仅供本公司的客户使用本公司不会因接收人收到本报告而视其为本公司的当然客户本报告的全体接收人应当采取必要措施防止本报告被转发给他人本报告是基于本公司认为可靠的且目前已公开的信息撰写本公司力求但不保证该信息的准确性和完整性客户也不应该认为该信息是准确和完整的同时本公司不保证文中观点或陈述不会发生任何变更在不同时期本公司可发出与本报告所载资料意见及推测不一致的证券研究报告本公司会适时更新我们的研究但可能会因某些规定而无法做到除了一些定期出版的证券研究报告之外绝大多数证券研究报告是在分析师认为适当的时候不定期地发布在任何情况下本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议也没有考虑到个别客户特殊的投资目标财务状况或需求客户应考虑本报告中的任何意见或建议是否符合其特定状况若有必要应寻求专家意见本报告所载的资料工具意见及推测只提供给客户作参考之用并非作为或被视为出售或购买证券或其他投资标的的邀请或向人作出邀请本报告中提及的投资价格和价值以及这些投资带来的收入可能会波动过去的表现并不代表未来的表现未来的回报也无法保证投资者可能会损失本金外汇汇率波动有可能对某些投资的价值或价格或来自这一投资的收入产生不良影响那些涉及期货期权及其它衍生工具的交易因其包括重大的市场风险因此并不适合所有投资者在任何情况下本公司不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任投资者自主作出投资决策并自行承担投资风险任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺均为无效本报告主要以电子版形式分发间或也会辅以印刷品形式分发所有报告版权均归本公司所有未经本公司事先书面协议授权任何机构或个人不得以任何形式复制转发或公开传播本报告的全部或部分内容不得将报告内容作为诉讼仲裁传媒所引用之证明或依据不得用于营利或用于未经允许的其它用途经本公司事先书面协议授权刊载或转发的被授权机构承担相关刊载或者转发责任不得对本报告进行任何有悖原意的引用删节和修改提示客户及公众投资者慎重使用未经授权刊载或者转发的本公司证券研究报告慎重使用公众媒体刊载的证券研究报告HeadertTableAddress东方证券研究所地址上海市中山南路318号东方国际金融广场26楼电话021-63325888传真021-63326786网址wwwdfzqcomcn东方证券股份有限公司经相关主管机关核准具备证券投资咨询业务资格据此开展发布证券研究报告业务东方证券股份有限公司及其关联机构在法律许可的范围内正在或将要与本研究报告所分析的企业发展业务关系因此投资者应当考虑到本公司可能存在对报告的客观性产生影响的利益冲突不应视本证券研究报告为作出投资决策的唯一因素