事件：融创服务2022年营收同比-9.8%，归母净利润亏损4.8亿元
　　融创服务发布2022年业绩公告，全年收入71.26亿元，同比下降9.8%；毛利16.04亿元，同比下降35.6%；归母净利润亏损4.82亿元，核心归母净利润（剔除减值、无形资产摊销等）7.63亿元，宣派末期股息每股0.137元人民币。
　　点评：业务结构优化，核心经营不断夯实
　　1)2022年调整业务应对波动，核心经营不断夯实。由于2022年关联方融创中国受房地产下行影响，公司面临经营和回款压力，对关联业务作出调整，包括人员的优化、组织架构调整等。全年非业主增值服务收入10.5亿元，同比减少61%，收入占比14.8%，较上年下滑19pct，毛利6553万元，减少8.9亿元；2023年起，关联方相关业务对公司经营影响较为有限。若剔除非业主增值业务，公司2022年收入同比增长16.3%，毛利与上年基本持平。
　　拆分业务来看，基础物管营收同比增长18.2%，毛利率23%，较上年下滑2.6pct，主要因调整对关联方业务收入的确认；社区生活服务营收同比增长10.5%，毛利率35.8%，较上年下滑9.8pct，主要因为部分业务由平台转为自营。综合来看，公司业务结构调整优化，进一步聚焦核心主业，受地产和关联方影响较为有限，经营安全性和可持续性都明显提升。
　　2)2023年期待基础物管稳健增长，社区增值逐步发力。截至2022年末，物业管理在管面积2.44亿平，第三方占比37%；合约面积3.93亿平，第三方占比39%，年内增加3426万平，其中新增部分第三方占81%，在关联方发展受限以及疫情影响下，公司保证了较强的第三方拓展力度。社区增值方面，便民服务/空间运营/美居服务/房产经纪四大条线逐渐成熟，预计后续毛利率将保持稳定，随着在管项目增加，增值业务渗透率提升，社区增值在收入和利润端有更大贡献。此外，公司2022年应收账款减值损失15.4亿元，年末关联方应收款总额约33.7亿元（较中期减少2.8亿元），我们测算关联方应收账款减值拨备总额在17亿元左右，后续公司加强应收账款管理，关联方经营逐步回暖，关联交易总额缩减，预计应收账款减值将逐步得到有效控制。
　　盈利预测、估值与评级：由于关联方融创中国受房地产下行影响，影响公司发展速度，关联业务收入和利润出现较大调整，我们调整非业主增值业务收入和毛利预测以及应收款减值预测，预计2023-2025年归母净利润为6.2亿元/7.3亿元/8.6亿元，对应EPS为0.20（原0.19）/0.24（原0.25）/0.28元（新增）。公司经营相关指标表现稳健向好，市场拓展发力，独立发展能力不断提升，重点业务逐步聚焦，社区增值潜力较大，我们维持“增持”评级。
　　风险提示：外拓不及预期，关联业务营业收入与减值存在不确定性