事件：关联方披露境外债重组进展，债权人选择融创服务股份金额高于上限
　　公司关联方融创中国发布公告，根据重组方案，债权人可自愿选择将现有债权交换为融创服务股份，交换价格为每股13.5港元，最高转让数目为449,356,068股，占公告日融创服务已发行股份的14.7%；根据公告，债权人选择交换融创服务股份的重组对价为13.4亿美元，高于计划金额上限（7.75亿美元）。
　　点评：交换价格体现公司价值，基本面稳中向好，估值修复可期
　　1)融创服务是集团内优质资产，交换价格体现公司价值。根据融创中国重组方案，融创服务股份交换价格为紧接记录日期前60个交易日加权平均价格的2.5倍，最低价格为每股13.5港元；最终交换价格为13.5港元每股。融创服务是融创中国旗下优质的轻资产物管平台，截至2023年6月，公司合约面积4亿方，覆盖145个城市，合约项目2331个，服务超143万户业主，服务业态涵盖住宅、商写、城市服务、案场、医院、学校、产业园等。本次交易充分体现了公司的内在价值，以及债权人对融创服务长期发展向好的信心。
　　2)核心业务稳健开展，基本面稳中向好。由于2022年关联方融创中国受房地产下行影响，公司面临经营和回款压力，对关联业务作出调整，包括人员的优化、组织架构调整等，进一步聚焦核心主业，提升经营安全性和长期发展可持续性。2023H1公司实现收入34亿元yoy-15%，毛利8.5亿元yoy-25%，归母净利润同比扭亏，为3.4亿元，开发商增值业务收入占比6%，毛利占比4%，地产关联业务对公司业绩的负面影响基本出清；物管业务稳健开展，实现收入29.2亿元yoy+8.1%，毛利7.3亿元yoy+3.6%，占总毛利比重86%。整体而言，公司基本面稳中向好，在经历短期业务调整阵痛后，公司有望重新步入正常增长轨道。
　　3)关联方信用风险有所缓释，公司估值修复可期。截至2023年6月30日，公司关联方贸易应收款总额约32.4亿元，关联方贸易应收款计提的减值拨备较2022年末拨回人民币0.56亿元；关联方境外债重组顺利，有利于缓解资金和经营压力，公司贸易应收款安全保障性进一步提升，前期公司已计提大额减值拨备，后续应收款减值对利润的负面影响较为有限，随着关联方风险逐步出清，经营逐渐好转，公司估值有望进一步修复。
　　盈利预测、估值与评级：由于关联方融创中国受房地产下行影响，公司关联业务收入和利润出现较大调整；融创中国境外债重组进展顺利，有利于缓解自身资金和经营压力，对融创服务关联业务的影响有待进一步跟踪，我们维持公司2023-2025年归母净利润预测为6.2亿元/6.9亿元/7.8亿元，对应EPS为0.20/0.23/0.25元，当前股价对应PE为15/14/12倍，维持“增持”评级。
　　风险提示：外拓不及预期，关联业务营业收入与减值存在不确定性。

研究报告全文：2023年9月23日公司研究关联方境外债重组披露交换价格体现公司价值融创服务1516HK跟踪报告要点增持维持当前价333港元事件关联方披露境外债重组进展债权人选择融创服务股份金额高于上限公司关联方融创中国发布公告根据重组方案债权人可自愿选择将现有债权交换为融创服务股份交换价格为每股135港元最高转让数目为449356068作者股占公告日融创服务已发行股份的147根据公告债权人选择交换融创分析师何缅南服务股份的重组对价为134亿美元高于计划金额上限775亿美元执业证书编号S0930518060006021-52523801点评交换价格体现公司价值基本面稳中向好估值修复可期hemiannanebscncom1融创服务是集团内优质资产交换价格体现公司价值根据融创中国重组方案联系人韦勇强融创服务股份交换价格为紧接记录日期前60个交易日加权平均价格的25倍021-52523810最低价格为每股135港元最终交换价格为135港元每股融创服务是融创中weiyongqiangebscncom国旗下优质的轻资产物管平台截至2023年6月公司合约面积4亿方覆盖145个城市合约项目2331个服务超143万户业主服务业态涵盖住宅商市场数据写城市服务案场医院学校产业园等本次交易充分体现了公司的内在总股本亿股3057价值以及债权人对融创服务长期发展向好的信心总市值亿港元10179一年最低最高港元128452核心业务稳健开展基本面稳中向好由于2022年关联方融创中国受房地产近3月换手率4572下行影响公司面临经营和回款压力对关联业务作出调整包括人员的优化组织架构调整等进一步聚焦核心主业提升经营安全性和长期发展可持续性股价相对走势2023H1公司实现收入34亿元yoy-15毛利85亿元yoy-25归母净利润同比扭亏为34亿元开发商增值业务收入占比6毛利占比4地产关联业务对公司业绩的负面影响基本出清物管业务稳健开展实现收入292亿元yoy81毛利73亿元yoy36占总毛利比重86整体而言公司基本面稳中向好在经历短期业务调整阵痛后公司有望重新步入正常增长轨道3关联方信用风险有所缓释公司估值修复可期截至2023年6月30日公司关联方贸易应收款总额约324亿元关联方贸易应收款计提的减值拨备较2022年末拨回人民币056亿元关联方境外债重组顺利有利于缓解资金和经资料来源Wind营压力公司贸易应收款安全保障性进一步提升前期公司已计提大额减值拨备相关研报后续应收款减值对利润的负面影响较为有限随着关联方风险逐步出清经营逐20230824坚持关联业务市场化原则持续聚焦渐好转公司估值有望进一步修复核心一二线城市融创服务1516HK2023年中期业绩点评盈利预测估值与评级由于关联方融创中国受房地产下行影响公司关联业务收入和利润出现较大调整融创中国境外债重组进展顺利有利于缓解自身资金20230413业务结构优化核心经营不断夯实和经营压力对融创服务关联业务的影响有待进一步跟踪我们维持公司融创服务1516HK2022年业绩点评2023-2025年归母净利润预测为62亿元69亿元78亿元对应EPS为20220921第三方外拓发力关联方业务存在不确定性融创服务1516HK2022年中期020023025元当前股价对应PE为151412倍维持增持评级业绩点评风险提示外拓不及预期关联业务营业收入与减值存在不确定性20220511市场拓展逐步发力独立发展值得期待融创服务1516HK2021年度业绩点公司盈利预测与估值简表评指标202120222023E2024E2025E20210907经营效率显著提升社区生活服务蓄营业收入百万元790471267170848110056势储能融创服务1516HK2021年中报营业收入增长率710-9806183186点评归母净利润百万元1276-48261968977820210531聚焦核心蓄势待发融创服务1516HK首次覆盖报告归母净利润增长率1124-1378-114129EPS元042-016020023025ROE归母摊薄147-62778186PE73-151136120PB1112121110资料来源同花顺光大证券研究所预测股价时间为2023-09-22汇率1港元09184元人民币敬请参阅最后一页特别声明-1-证券研究报告融创服务1516HK财务报表与盈利预测利润表百万元202120222023E2024E2025E营业收入790471267170848110056营业成本-5413-5522-5551-6638-7932毛利24911604161918432124管理费用-749-744-677-800-949销售费用-69-99-93-101-110折旧及摊销-129-153-154-182-216金融资产减值-196-1542-82-77-79其他收入支出净额-经营67106859096EBITDA1766-577100711361297营业利润EBIT1637-7308539541081财务收入费用净额13878343537合营企业除税后利润净额1111101010税前利润1785-6418979991128所得税-426179-224-250-282净利润含少数股东权益1358-462673749846净利润不含少数股东权益1276-482619689778总股本30853057305730573057EPS元人民币042-016020023025资产负债表百万元202120222023E2024E2025E流动资产合计1021991179100974810475货币资金53043878407242764490应收账款43614307406044514907其他应收以及预付款项-流动资产4343444955受限制现金1439404450存货5855556167按公允价值计入损益的金融资产378721757795834非流动资产合计32493376318132813397固定资产-物业及设备1221148894102有使用权资产-非流动资产84100574737无形资产423415337354376商誉16881688168816881688递延所得税资产-非流动资产87441443483528权益法投资-非流动资产7860606468长期预付款3628283441按公允值计入损益的金融资产-非流动资产478418419444472其他应收款-非流动资产20561627386资产总计1346812493122811302913872流动负债合计45464484403842684527应付账款27452741239425462721租赁-流动负债3224242628合同负债-流动负债14441450145115081567应交所得税-流动负债324269168187211非流动负债合计250240241264289租赁-非流动负债89121121133146递延税项负债-非流动161120120131143负债总计47954724427945314816股本金2626262626储备66126163616361636163留存收益18991415161420962641少数股东权益171165200212226股东权益合计86737769800384989056现金流量表百万元202120222023E2024E2025E经营活动现金流387395128813791550投资活动现金流13305196377131083融资活动现金流2321520457462253净现金流40381434194204214资料来源同花顺光大证券研究所预测注EPS按最新股本测算敬请参阅最后一页特别声明-2-证券研究报告行业及公司评级体系评级说明行买入未来6-12个月的投资收益率领先市场基准指数15以上业增持未来6-12个月的投资收益率领先市场基准指数5至15及公中性未来6-12个月的投资收益率与市场基准指数的变动幅度相差-5至5司减持未来6-12个月的投资收益率落后市场基准指数5至15评卖出未来6-12个月的投资收益率落后市场基准指数15以上级无评级因无法获取必要的资料或者公司面临无法预见结果的重大不确定性事件或者其他原因致使无法给出明确的投资评级基准指数说明A股市场基准为沪深300指数香港市场基准为恒生指数美国市场基准为纳斯达克综合指数或标普500指数分析估值方法的局限性说明本报告所包含的分析基于各种假设不同假设可能导致分析结果出现重大不同本报告采用的各种估值方法及模型均有其局限性估值结果不保证所涉及证券能够在该价格交易分析师声明本报告署名分析师具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并注册为证券分析师以勤勉的职业态度专业审慎的研究方法使用合法合规的信息独立客观地出具本报告并对本报告的内容和观点负责负责准备以及撰写本报告的所有研究人员在此保证本研究报告中任何关于发行商或证券所发表的观点均如实反映研究人员的个人观点研究人员获取报酬的评判因素包括研究的质量和准确性客户反馈竞争性因素以及光大证券股份有限公司的整体收益所有研究人员保证他们报酬的任何一部分不曾与不与也将不会与本报告中具体的推荐意见或观点有直接或间接的联系法律主体声明本报告由光大证券股份有限公司制作光大证券股份有限公司具有中国证监会许可的证券投资咨询业务资格负责本报告在中华人民共和国境内仅为本报告目的不包括港澳台的分销本报告署名分析师所持中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格编号已披露在报告首页中国光大证券国际有限公司和EverbrightSecuritiesUKCompanyLimited是光大证券股份有限公司的关联机构特别声明光大证券股份有限公司以下简称本公司成立于1996年是中国证监会批准的首批三家创新试点证券公司之一也是世界500强企业中国光大集团股份公司的核心金融服务平台之一根据中国证监会核发的经营证券期货业务许可本公司的经营范围包括证券投资咨询业务本公司经营范围证券经纪证券投资咨询与证券交易证券投资活动有关的财务顾问证券承销与保荐证券自营为期货公司提供中间介绍业务证券投资基金代销融资融券业务中国证监会批准的其他业务此外本公司还通过全资或控股子公司开展资产管理直接投资期货基金管理以及香港证券业务本报告由光大证券股份有限公司研究所以下简称光大证券研究所编写以合法获得的我们相信为可靠准确完整的信息为基础但不保证我们所获得的原始信息以及报告所载信息之准确性和完整性光大证券研究所可能将不时补充修订或更新有关信息但不保证及时发布该等更新本报告中的资料意见预测均反映报告初次发布时光大证券研究所的判断可能需随时进行调整且不予通知在任何情况下本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议客户应自主作出投资决策并自行承担投资风险本报告中的信息或所表述的意见并未考虑到个别投资者的具体投资目的财务状况以及特定需求投资者应当充分考虑自身特定状况并完整理解和使用本报告内容不应视本报告为做出投资决策的唯一因素对依据或者使用本报告所造成的一切后果本公司及作者均不承担任何法律责任不同时期本公司可能会撰写并发布与本报告所载信息建议及预测不一致的报告本公司的销售人员交易人员和其他专业人员可能会向客户提供与本报告中观点不同的口头或书面评论或交易策略本公司的资产管理子公司自营部门以及其他投资业务板块可能会独立做出与本报告的意见或建议不相一致的投资决策本公司提醒投资者注意并理解投资证券及投资产品存在的风险在做出投资决策前建议投资者务必向专业人士咨询并谨慎抉择在法律允许的情况下本公司及其附属机构可能持有报告中提及的公司所发行证券的头寸并进行交易也可能为这些公司提供或正在争取提供投资银行财务顾问或金融产品等相关服务投资者应当充分考虑本公司及本公司附属机构就报告内容可能存在的利益冲突勿将本报告作为投资决策的唯一信赖依据本报告根据中华人民共和国法律在中华人民共和国境内分发仅向特定客户传送本报告的版权仅归本公司所有未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式任何目的进行翻版复制转载刊登发表篡改或引用如因侵权行为给本公司造成任何直接或间接的损失本公司保留追究一切法律责任的权利所有本报告中使用的商标服务标记及标记均为本公司的商标服务标记及标记光大证券股份有限公司版权所有保留一切权利光大证券研究所上海北京深圳静安区南京西路1266号西城区武定侯街2号福田区深南大道6011号恒隆广场1期办公楼48层泰康国际大厦7层NEO绿景纪元大厦A座17楼光大证券股份有限公司关联机构香港英国中国光大证券国际有限公司EverbrightSecuritiesUKCompanyLimited香港铜锣湾希慎道33号利园一期28楼6thFloor9AppoldStreetLondonUnitedKingdomEC2A2AP敬请参阅最后一页特别声明-3-证券研究报告