事件：融创服务2023年上半年营收同比-15%，归母净利润扭亏为3.4亿元
　　融创服务发布2023年中期业绩公告，报告期内实现收入33.96亿元，同比下降15%；毛利8.4亿元，同比下降25%，归母净利润约3.4亿元，对比上年同期为亏损7.51亿元。截至2023年6月30日，物业管理合约面积3.96亿平，在管面积2.63亿平，住宅占比82%，非住宅占比18%。
　　点评：坚持关联业务市场化原则，持续聚焦核心一二线城市
　　1)关联业务持续调整，整体经营安全性提升。由于关联方受房地产行业持续下行影响，公司自2022年下半年开始大幅缩减关联方非业主增值服务业务，2023年上半年，非业主增值服务收入2.03亿元，同比减少77%，收入占比6.0%，较上年同期下滑16pct，毛利3201万元，同比减少2亿元。商业运营管理服务收入0.22亿元，同比减少80%，毛利320万元，同比减少0.79亿元，收入减少主要因为公司对部分回款率偏低的关联方业务延缓收入确认。公司收缩关联方非业主增值业务，削减地产关联方业务影响，经营安全性提升。
　　2)聚焦核心主业与核心城市，优化社区生活业务架构。公司调整经营策略，进一步聚焦核心城市和核心产品，45个核心一二线高能级城市在管面积占总在管面积的80%，同时围绕核心城市积极拓展项目，受益于在管面积增加，上半年公司基础物管营收同比增长8.1%；同时，对现有社区生活服务进行调整，聚焦核心城市业主需求，提供公司有优势的品类，对边缘产品主动收缩，上半年社区生活服务营收同比减少16.3%，其中占比较高的便民服务（包括家政类业务和社区零售）业务收入同比减少21.8%。
　　3)加强关联方应收账款管理。截至2023年6月30日，公司关联方贸易应收款总额约32.4亿元，较2022年末减少约1.31亿元，关联方贸易应收款计提的减值拨备较2022年末拨回人民币0.56亿元，关联方贸易应收款的增加与减值拨备基本得到控制。后续公司将继续坚持关联方业务市场化原则，对关联方业务进行调整，控制贸易应收款余额的进一步增加。
　　盈利预测、估值与评级：由于关联方融创中国受房地产下行影响，影响公司发展速度，关联业务收入和利润出现较大调整，社区生活服务和商业运营业务缩减，恢复状况仍需进一步观察，我们下调公司盈利预测，2023年上半年关联方应收账款减值有拨回，好于我们预期，应收账款减值对2023年利润的影响减小；综合考虑，我们预测公司2023-2025年归母净利润为6.2亿元/6.9亿元（-6%）/7.8亿元（-10%），对应EPS为0.20/0.23/0.25元，当前股价对应PE为10/9/8倍，维持“增持”评级。
　　风险提示：外拓不及预期，关联业务营业收入与减值存在不确定性。
　　

研究报告全文：2023年8月24日公司研究坚持关联业务市场化原则持续聚焦核心一二线城市融创服务1516HK2023年中期业绩点评要点增持维持当前价218港元事件融创服务2023年上半年营收同比-15归母净利润扭亏为34亿元融创服务发布2023年中期业绩公告报告期内实现收入3396亿元同比下降15毛利84亿元同比下降25归母净利润约34亿元对比上年同期为作者亏损751亿元截至2023年6月30日物业管理合约面积396亿平在管分析师何缅南面积263亿平住宅占比82非住宅占比18执业证书编号S0930518060006021-52523801点评坚持关联业务市场化原则持续聚焦核心一二线城市hemiannanebscncom1关联业务持续调整整体经营安全性提升由于关联方受房地产行业持续下行联系人韦勇强影响公司自2022年下半年开始大幅缩减关联方非业主增值服务业务2023021-52523810年上半年非业主增值服务收入203亿元同比减少77收入占比60weiyongqiangebscncom较上年同期下滑16pct毛利3201万元同比减少2亿元商业运营管理服务收入022亿元同比减少80毛利320万元同比减少079亿元收入减市场数据少主要因为公司对部分回款率偏低的关联方业务延缓收入确认公司收缩关联方总股本亿股3057非业主增值业务削减地产关联方业务影响经营安全性提升总市值亿港元6664一年最低最高港元128452聚焦核心主业与核心城市优化社区生活业务架构公司调整经营策略进一近3月换手率2899步聚焦核心城市和核心产品45个核心一二线高能级城市在管面积占总在管面积的80同时围绕核心城市积极拓展项目受益于在管面积增加上半年公股价相对走势司基础物管营收同比增长81同时对现有社区生活服务进行调整聚焦核心城市业主需求提供公司有优势的品类对边缘产品主动收缩上半年社区生活服务营收同比减少163其中占比较高的便民服务包括家政类业务和社区零售业务收入同比减少2183加强关联方应收账款管理截至2023年6月30日公司关联方贸易应收款总额约324亿元较2022年末减少约131亿元关联方贸易应收款计提的减值拨备较2022年末拨回人民币056亿元关联方贸易应收款的增加与减值拨备基本得到控制后续公司将继续坚持关联方业务市场化原则对关联方业务进资料来源Wind行调整控制贸易应收款余额的进一步增加相关研报盈利预测估值与评级由于关联方融创中国受房地产下行影响影响公司发展20230413业务结构优化核心经营不断夯实速度关联业务收入和利润出现较大调整社区生活服务和商业运营业务缩减融创服务1516HK2022年业绩点评恢复状况仍需进一步观察我们下调公司盈利预测2023年上半年关联方应收20220921第三方外拓发力关联方业务存在不账款减值有拨回好于我们预期应收账款减值对2023年利润的影响减小综确定性融创服务1516HK2022年中期合考虑我们预测公司2023-2025年归母净利润为62亿元69亿元-678业绩点评亿元-10对应EPS为020023025元当前股价对应PE为109820220511市场拓展逐步发力独立发展值得期待融创服务1516HK2021年度业绩点倍维持增持评级评风险提示外拓不及预期关联业务营业收入与减值存在不确定性20210907经营效率显著提升社区生活服务蓄势储能融创服务1516HK2021年中报公司盈利预测与估值简表点评指标202120222023E2024E2025E20210531聚焦核心蓄势待发融创服务营业收入百万元7904712671708481100561516HK首次覆盖报告营业收入增长率710-9806183186归母净利润百万元1276-482619689778归母净利润增长率1124-1378-114129EPS元042-016020023025ROE归母摊薄147-62778186PE48-998979PB0708080707资料来源同花顺光大证券研究所预测股价时间为2023-08-23汇率1港元09184元人民币敬请参阅最后一页特别声明-1-证券研究报告融创服务1516HK财务报表与盈利预测利润表百万元202120222023E2024E2025E营业收入790471267170848110056营业成本-5413-5522-5551-6638-7932毛利24911604161918432124管理费用-749-744-677-800-949销售费用-69-99-93-101-110折旧及摊销-129-153-154-182-216金融资产减值-196-1542-82-77-79其他收入支出净额-经营67106859096EBITDA1766-577100711361297营业利润EBIT1637-7308539541081财务收入费用净额13878343537合营企业除税后利润净额1111101010税前利润1785-6418979991128所得税-426179-224-250-282净利润含少数股东权益1358-462673749846净利润不含少数股东权益1276-482619689778总股本30853057305730573057EPS元人民币042-016020023025资产负债表百万元202120222023E2024E2025E流动资产合计1021991179100974810475货币资金53043878407242764490应收账款43614307406044514907其他应收以及预付款项-流动资产4343444955受限制现金1439404450存货5855556167按公允价值计入损益的金融资产378721757795834非流动资产合计32493376318132813397固定资产-物业及设备1221148894102有使用权资产-非流动资产84100574737无形资产423415337354376商誉16881688168816881688递延所得税资产-非流动资产87441443483528权益法投资-非流动资产7860606468长期预付款3628283441按公允值计入损益的金融资产-非流动资产478418419444472其他应收款-非流动资产20561627386资产总计1346812493122811302913872流动负债合计45464484403842684527应付账款27452741239425462721租赁-流动负债3224242628合同负债-流动负债14441450145115081567应交所得税-流动负债324269168187211非流动负债合计250240241264289租赁-非流动负债89121121133146递延税项负债-非流动161120120131143负债总计47954724427945314816股本金2626262626储备66126163616361636163留存收益18991415161420962641少数股东权益171165200212226股东权益合计86737769800384989056现金流量表百万元202120222023E2024E2025E经营活动现金流387395128813791550投资活动现金流13305196377131083融资活动现金流2321520457462253净现金流40381434194204214资料来源同花顺光大证券研究所预测注EPS按最新股本测算敬请参阅最后一页特别声明-2-证券研究报告行业及公司评级体系评级说明行买入未来6-12个月的投资收益率领先市场基准指数15以上业增持未来6-12个月的投资收益率领先市场基准指数5至15及公中性未来6-12个月的投资收益率与市场基准指数的变动幅度相差-5至5司减持未来6-12个月的投资收益率落后市场基准指数5至15评卖出未来6-12个月的投资收益率落后市场基准指数15以上级无评级因无法获取必要的资料或者公司面临无法预见结果的重大不确定性事件或者其他原因致使无法给出明确的投资评级基准指数说明A股市场基准为沪深300指数香港市场基准为恒生指数美国市场基准为纳斯达克综合指数或标普500指数分析估值方法的局限性说明本报告所包含的分析基于各种假设不同假设可能导致分析结果出现重大不同本报告采用的各种估值方法及模型均有其局限性估值结果不保证所涉及证券能够在该价格交易分析师声明本报告署名分析师具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并注册为证券分析师以勤勉的职业态度专业审慎的研究方法使用合法合规的信息独立客观地出具本报告并对本报告的内容和观点负责负责准备以及撰写本报告的所有研究人员在此保证本研究报告中任何关于发行商或证券所发表的观点均如实反映研究人员的个人观点研究人员获取报酬的评判因素包括研究的质量和准确性客户反馈竞争性因素以及光大证券股份有限公司的整体收益所有研究人员保证他们报酬的任何一部分不曾与不与也将不会与本报告中具体的推荐意见或观点有直接或间接的联系法律主体声明本报告由光大证券股份有限公司制作光大证券股份有限公司具有中国证监会许可的证券投资咨询业务资格负责本报告在中华人民共和国境内仅为本报告目的不包括港澳台的分销本报告署名分析师所持中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格编号已披露在报告首页中国光大证券国际有限公司和EverbrightSecuritiesUKCompanyLimited是光大证券股份有限公司的关联机构特别声明光大证券股份有限公司以下简称本公司成立于1996年是中国证监会批准的首批三家创新试点证券公司之一也是世界500强企业中国光大集团股份公司的核心金融服务平台之一根据中国证监会核发的经营证券期货业务许可本公司的经营范围包括证券投资咨询业务本公司经营范围证券经纪证券投资咨询与证券交易证券投资活动有关的财务顾问证券承销与保荐证券自营为期货公司提供中间介绍业务证券投资基金代销融资融券业务中国证监会批准的其他业务此外本公司还通过全资或控股子公司开展资产管理直接投资期货基金管理以及香港证券业务本报告由光大证券股份有限公司研究所以下简称光大证券研究所编写以合法获得的我们相信为可靠准确完整的信息为基础但不保证我们所获得的原始信息以及报告所载信息之准确性和完整性光大证券研究所可能将不时补充修订或更新有关信息但不保证及时发布该等更新本报告中的资料意见预测均反映报告初次发布时光大证券研究所的判断可能需随时进行调整且不予通知在任何情况下本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议客户应自主作出投资决策并自行承担投资风险本报告中的信息或所表述的意见并未考虑到个别投资者的具体投资目的财务状况以及特定需求投资者应当充分考虑自身特定状况并完整理解和使用本报告内容不应视本报告为做出投资决策的唯一因素对依据或者使用本报告所造成的一切后果本公司及作者均不承担任何法律责任不同时期本公司可能会撰写并发布与本报告所载信息建议及预测不一致的报告本公司的销售人员交易人员和其他专业人员可能会向客户提供与本报告中观点不同的口头或书面评论或交易策略本公司的资产管理子公司自营部门以及其他投资业务板块可能会独立做出与本报告的意见或建议不相一致的投资决策本公司提醒投资者注意并理解投资证券及投资产品存在的风险在做出投资决策前建议投资者务必向专业人士咨询并谨慎抉择在法律允许的情况下本公司及其附属机构可能持有报告中提及的公司所发行证券的头寸并进行交易也可能为这些公司提供或正在争取提供投资银行财务顾问或金融产品等相关服务投资者应当充分考虑本公司及本公司附属机构就报告内容可能存在的利益冲突勿将本报告作为投资决策的唯一信赖依据本报告根据中华人民共和国法律在中华人民共和国境内分发仅向特定客户传送本报告的版权仅归本公司所有未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式任何目的进行翻版复制转载刊登发表篡改或引用如因侵权行为给本公司造成任何直接或间接的损失本公司保留追究一切法律责任的权利所有本报告中使用的商标服务标记及标记均为本公司的商标服务标记及标记光大证券股份有限公司版权所有保留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