国家统计局发布2023年1-11月份全国房地产开发投资和销售情况。11月销售面积7930万平，同比增速-10.3%（前值：-11.0%）；开发投资金额8123亿元，同比增速-10.6%（前值：-11.3%）；新开工面积8279万平，同比增速4.9%（前值：-21.1%）。
　　本次统计局披露同比增速说明：投资、销售等指标的增速均按可比口径计算。报告期数据与上年已公布的同期数据之间存在不可比因素，不能直接相比计算增速。主要原因是：1）加强在库项目管理，对毁约退房的商品房销售数据进行了修订。2）加强统计执法，对统计执法检查中发现的问题数据，按照相关规定进行了改正。3）加强数据质量管理，剔除非房地产开发性质的项目投资以及具有抵押性质的销售数据。
　　以下报告中销售与投资相关数值均使用本次统计局公布的同比增速，单月增速为我们根据本次的累计同比增速先倒算的去年基数，再计算得到的数值。
　　核心观点
　　1.商品房销售：
　　11月单月商品房销售面积降幅收窄，但住宅降幅持续扩大，市场仍处于筑底阶段。11月全国商品房销售面积7930万平，同比下降10.3%，同比降幅较上月收窄了0.7个百分点，主要与商办类的销售增速转正有关，住宅单月销售面积同比下降12.9%，同比降幅较上月扩大了0.9个百分点；单月全国商品房销售金额8157亿元，同比下降8.6%，同比降幅较上月扩大了0.5个百分点，住宅销售金额同比下降11.0%，同比降幅较上月扩大了2.1个百分点。11月商品房销售均价10286元/平，环比下降1.2%，同比增长1.8%；其中住宅销售均价10860元/平，环比下降0.1%，同比增长2.2%。11月各地需求端政策出台力度相对有限，核心城市如深圳优化普宅认定标准、降低首付比例、厦门取消限购等政策对新房销售带动效果不明显；前期出台政策的城市，政策边际效果进一步减弱，导致全国住宅销售再度走弱。
　　从区域来看，以核心城市为主的东部地区11月销售降幅收窄。11月东、中、西部销售面积同比增速分别为-8.4%、-21.7%、+0.3%，其中东部地区同比降幅较上月收窄了6.6个百分点，中部地区同比降幅较上月扩大了6.1个百分点，西部地区同比增速较上月下降了2.5个百分点。从累计来看，东部地区也明显好于其他地区，东部地区1-11月累计销售面积同比增速为-6.3%，中、西部分别为-12.2%、-7.2%。
　　全国商品房累计销售同比降幅仍在扩大。1-11月全国商品房销售面积10.05亿平，同比下降8.0%（前值：-7.8%）；销售金额10.53万亿元，同比下降5.2%（前值：-4.9%）；销售均价10478元/平，同比增长3.0%（前值：+3.1%）。其中，住宅1-11月销售金额、面积同比增速分别为-4.3%、-7.3%。全国房地产销售面积、销售金额累计同比降幅延续扩大趋势，主要受到以下因素的影响：1）经济复苏慢、收入与就业预期仍然不稳定；2）部分购房需求在前期透支；3）对新房交付仍有担忧；4）房价下跌加重观望情绪。12月14日京沪同步出台大力度优化楼市政策，预计京沪市场活跃度将明显提升，京沪市场预期好转或将进一步提振整体市场信心，推动全国市场加快筑底企稳。我们预计12月在政策利好叠加房企营销力度加大的情况下，销售有望出现小幅翘尾行情，单月销售降幅有望收窄，但不改全年销售规模下降态势。我们预计2023年全年商品房销售面积同比增速-9%、销售金额同比增速-8%。
　　2.房地产开发投资、新开工、竣工：
　　11月新开工同比增速转正，地产投资边际改善，但实际房企开工与投资的积极性整体仍然较弱。11月单月开发投资金额8123亿元，同比下降10.6%，同比降幅较上月收窄0.7个百分点，已经连续七个月降幅超过一成，其中11月住宅投资额同比下降11.3%，同比降幅较上月收窄了1.4个百分点。本月投资数据改善主要是因为建安数据的改善。11月施工面积8450万平，同比增长3.7%，同比增速较上月提升了29.2个百分点，也是20个月以来首次转正。11月新开工面积8279万平，同比增长4.9%，同比增速较上月提升了26.0个百分点，也是自2021年4月持续长达31个月的负增长后，首次转正，主要与去年的低基数有关，与2020、2021年同期相比，2023年11月新开工面积仍有59.4%、48.5%的下降，新开工体量为2009年来的同期最低值。在前期销售与融资持续低迷的双重压力下，实际房企开工与投资的积极性整体仍然较弱。1-11月累计投资10.40万亿元，同比下降9.4%，降幅较上月扩大了0.1个百分点；累计新开工面积8.75亿平，同比下降21.2%，降幅较上月小幅收窄了2.0个百分点。从区域来看，以核心城市为主的东部地区投资降幅相对最小，仍是房企投资的重点地区。1-11月东、中、西部投资额同比增速分别为-5.1%、-9.0%、-19.1%。我们预计2023年投资和新开工面积同比增速分别为-9%、-24%。
　　单月竣工面积同比增幅虽收窄，全年竣工增长确定性仍然较强。11月竣工面积1.01亿平，同比增长12.2%，同比增速虽较上月下降了1.1个百分点，但累计仍有17.9%的明显增长，1-11月累计竣工6.52亿平，从绝对量来看，也显著高于2019、2022年同期，仅略低于竣工大年2021年1-11月（6.88亿平）。我