我国现代物业管理是20世纪80年代从香港传入内地，1981年全国第一家物业管理公司—深圳市物业管理公司诞生。物业行业在我国的发展经历了多个阶段：2003年以前，大多数物业公司基本上依靠房地产母公司输血; 2003-2013年，随着存量规模的逐渐扩大，物业公司重新迈向市场化，走上独立自主发展道路。2014年以后，物管行业逐渐受到资本市场的青睐，吸引到高端人才加入，行业发展步入更良性循环。物业管理的发展完善了传统房屋管理简单低效等问题,促进了房地产开发、经营、服务的配套和有机结合。通过有效的利用社会资源，改善了人居环境和工作环境,也为社会提供了就业机会，促进了城市服务业的发展。
　　物管企业收入来源主要是物管费以及增值服务，扩大在管面积是行业成长期重要的方向。规模的扩大一方面有助于输出经营管理机制，形成规模效应，另一方面有助于企业提升影响力。2021年之前，政策、资本等多方资源向物业行业倾斜，板块整体保持较高发展速度。但在经历了地产下行带来的负面影响后，通过收购扩张的副作用逐渐体现出来。2022年多家物管企业出现大面积无形资产减值，企业开始重新审视收购的资产，加强收购后的整合管理。在房地产行业面临资金链压力，投资规模骤降的背景下，物企可转换的合约面积减少，第三方外拓成为物企保持市场竞争力关键。
　　2021年中国物业管理面积达365.26亿平方米，较2017年319.84亿平的管理面积，增长45.42亿平方米，年均增速约为3.3%。未来我国居民住房需求仍将持续扩大，一方面我国城镇化率仍有提升空间，将稳定为物业管理提供主要增量面积，另一方面未来新型城市改造升级将成为另一个增值来源。
　　旧物业行业着重于管理，服务内容局限于传统的“四保”服务，对象绝大多数为住宅类房屋。如今的“新物业”更着重于服务，在原来的基础物业管理上，升级服务内容，包括增值服务、城市服务和智慧物业等，商业模式和业务布局发生大幅转变。2021年，五百强物企增值服务收入突破五百万，同比增长40.9%。社区养老服务有望成为物管增值的重要发展方向，未来五年市场规模有望达到3670-4060亿元/年。
　　投资建议。随着城市化进程的不断推进和居民生活水平的提高，物业管理行业的需求将会持续增长。国内物业行业普遍以长期合约的方式绑定了指定物业企业，增强了客户对物业服务的粘性，同时也使得物业企业有相对稳定的收入规模和现金流水平。全国性物业公司有望凭借资金实力、管理能力和服务质量等方面的优势立足市场，享受行业城镇红利。我们推荐关注A股物业龙头企业：招商积余(001914.SZ)、南都物业(603506.SH)。
　　风险提示：关联地产经营风险外溢；增值服务拓展不及预期；第三方外拓市场竞争加剧的风险。