老龄化对住房需求影响有限，行业需求未被透支。我们从人口结构与住房需求分拆两个角度，采用两种模型分别对未来我国每年的住宅潜在需求总量做了简单的测算，测算结果表明2023-2033年的每年住宅需求量均值约为10.8亿平米，并不会出现大幅的衰退。
　　我国建筑生命周期呈现短寿命型，存量住房折旧需求占比高。中国的住房设计寿命是70年的周期，但是中国住宅更新速度较快，建筑生命周期呈现短寿命型。我们选取年折旧率范围在1.2%-1.8%之间，来计算现有住房的折旧量，经过两种模型的测算结果均表明存量住房的折旧将带来较大规模的住宅需求。修正M-W模型中，谨慎、中性、乐观情形下预计补偿性住房折旧规模分别为4.5、5.62、6.75亿平方米。
　　我国正积极推动城中村项目改造，其发展也会对我国房地产行业的规模造成深远的影响。我们通过测算城中村个数的方式计算得到城中村建筑面积。据各城市的政府网站，我们测算得到21个超大特大城市共有3409个城中村，城中村占地面积约为10.91亿平米。此外，我们假设40%和30%的拆建比，并采用2.5为容积率进行计算，推算出城中村改造的总建筑面积约为8.18-10.90亿平方米，由于城中村建设周期普遍较长，预计需求将在后续8-10年持续释放，平均每年可带动销售面积0.8-1.4亿平方米，每年释放需求约占我们测算的住宅需求量10.8亿平米的7.9%-12.6%。
　　投资建议：综合上述的测算结果，我们认为，房地产行业年均的需求中枢仍将维持在10.8亿平方米的水平，行业整体规模仍旧稳固，在度过当下的下行期后，行业头部效应将愈加凸显，财务安全性高同时土储优质的房企未来有望持续胜出，兼具价值与成长属性。建议关注，滨江集团、保利发展、招商蛇口、华发股份等。
　　此外，城中村项目的持续推进也将为行业的需求带来新的增量，建议关注，中华企业、首开股份、城建发展、天健集团等。
　　风险提示：房地产政策放松力度不及预期，居民购买力下滑导致销售不佳，各地城中村政策执行力度不及预期，研报使用信息更新不及时，行业规模测算偏差风险。