本周中央召开2023年中央经济工作会议。北京、上海同步调整购房信贷政策以及普宅认定标准。中央经济工作会议重点提及风险防范要求，我们认为房地产领域防范风险主要围绕两方面展开，一是支持房企合理融资需求，二是稳住新房销售市场，以提升房企自身“造血”能力。本周四，北京、上海下调首套、二套住房最低首付比例；同时调整普宅认定标准。回顾9月以来核心城市陆续出台宽松政策，至今政策进度相较2014周期仍有空间。我们重复强调过，底部需要大量的政策去堆砌，而非靠单一两个政策去扭转市场信心，最佳的方法依然是把握窗口期持续加码政策。至此，政策维度上剩余的空间和看点包括：保交楼、限购、房贷利率、交易税费、预售资金监管、城市更新（城中村改造等）。
　　11月70个大中城市新房二手房成交价格延续低迷表现，二手房价格接近普跌。据国家统计局，11月70个大中城市新建商品住宅销售价格指数环比0.4%；同比-0.7%，跌幅较上月进一步扩大。分城市看，一线城市环比0.3%；二线城市环比-0.3%；三线城市环比-0.4%。从城市数量看，新房价格环比上涨9城（-2，较上月变化，下同），环比下跌59城（+3）。二手房方面，11月一线城市二手房价格环比-1.4%；二线城市环比-0.7%；三线城市环比-0.8%。从城市数量看，70城无二手房价环比上涨的城市，仅杭州二手房价环比持平，环比下跌69城（+2）。
　　行情回顾：本周中信房地产指数累计变动幅度为0.9%，领先沪深300指数2.65个百分点，在29个中信行业板块排名中位列第8名。
　　新房：本周30个城市新房成交面积为216.6万平方米，环比提升8.2%，同比下降24.7%，其中样本一线城市的新房成交面积为54.2万方，环比25.6%，同比-22.7%；样本二线城市为132.1万方，环比4.7%，同比11.5%；样本三线城市为30.3万方，环比-1.9%，同比-55.6%。从今年累计50周新房成交面积同比看，样本30城共计13220.1万方，同比-9.3%；一线城市为3149.7万方，同比-1.3%；二线城市为7519.2万方，同比-9.8%；三线城市为2551.2万方，同比-16.4%。
　　二手房：本周13个样本城市二手房成交面积合计105.6万方，环比下降3.2%，同比增长17.3%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为28.4万方，环比-9.3%；样本二线城市为52.2万方，环比0.9%；样本三线城市为25.0万方，环比-4.1%。
　　信用债：本周（12.11-12.17）共发行房企信用债13只，环比增加4只；发行规模共计92.06亿元，环比减少-36.34亿元，总偿还量144.64亿元，环比增加88.92亿元，净融资额为-52.58亿元，环比减少125.26亿元。
　　投资建议：中国房地产走过2021年大周期拐点后，未来主旋律是分化，看好“一线+不超过三分之二的二线+少量三线”这个城市组合包，在政策加码到位之下，总量下方有底，上方量价均有一定弹性，能在未来中周期跑赢全国整体水平。我们看好优质房企在这个阶段持续跑赢同行。我们仍然坚持2022年以来的观点，最终政策力度有望媲美2008、2014年。择股方向包含以下几个方向：（1）基本面股票：A股：华发股份、滨江集团、建发股份、招商蛇口、保利发展等；H股：越秀地产、绿城中国、华润置地、中国海外发展、建发国际、绿景中国地产、贝壳等；（2）一线政策落地概念、城中村改造概念；（3）现金流表现优异、负债少、相对抗周期波动的物业：A股关注招商积余；H股关注华润万象生活、中海物业、保利物业等。
　　风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。