11月投资端仍较弱，投资低位、开工转正、竣工增速放缓。11月单月来看，投资同比10.6%（计算值-18.1%），较前值+0.7pct；开工同比+4.9%（计算值+4.7%），较前值+26.0pct；竣工同比+12.2%（计算值+10.3%），较前值-1.1pct。11月开工增速转正，源于去年11月低基数以及为明年开年供给修复做准备。我们认为，目前房地产行业投资端依然较弱，同时值得注意的是，3月开始统计局数据对于22年基数进行调减，经计算22年前11月房地产开发投资数值下调了7.3%，剔除基数调整影响，若目前投资端也将更弱；考虑到本轮周期中供给主体的过度出清及补库存的困难，从而导致后续投资仍将处于弱改善状态，并且预计投资修复节奏也将显著慢于以往周期。我们预计2023年预测（公布值）：投资同比-9.6%、开工同比-20.4%、竣工同比+16.0%，并维持2024年预测：投资同比-11.1%、开工同比-9.2%、竣工同比-8.1%。
　　11月销售端仍较弱，销售面积公布值同比-10%、计算值同比-21%。11月单月来看，销售面积同比-10.3%（计算值-21.3%），较前值-0.7pct；销售金额同比-8.6%（计算值16.9%），较前值-0.6pct；销售均价同比+1.8%（计算值+5.5%），较前值-1.4pct。我们认为，目前房地产行业销售端依然较弱，同时值得注意的是，3月开始统计局数据对于22年基数进行调减、并调减幅度逐月扩大，经计算22年前11月商品房销售面积数值下调了9.9%、下调幅度较上月扩大了0.2pct，如果剔除基数调整影响，那么目前销售端也将更弱；此外，预计购房力和购买意愿偏弱将在需求端约束销售修复，而供给主体的过度出清及补库存的困难将在供给端约束销售修复，因而判断销售或在短期维度仍处于需求中枢之下，导致总量仍偏弱，但结构有弹性。我们预计2023年预测（公布值）：销售面积同比7.0%、销售金额同比-4.3%，并维持2024年预测：销售面积同比+2.6%、销售金额同比+5.7%、销售均价同比+3.0%。
　　11月资金来源同比降幅收窄，销售回款、融资资金均降幅收窄。11月单月来看，资金来源同比-8.7%（计算值-10.5%），较前值+8.1pct。从11月各资金来源同比来看，国内贷款同比+7.3%（计算值+7.1%），较前值+17.1pct；自筹资金同比-8.3%（计算值-10.0% ），较前值+9.3pct；定金及预收款同比-16.6% （计算值-16.1% ），较前值+2.0pct；个人按揭贷款同比-13.9%（计算值-14.2%），较前值+1.0pct。11月单月资金来源同比降幅收窄，其中销售回款和融资资金均降幅收窄。综合之下，预计后续房地产资金来源仍处于略偏紧状态，随着近期行业供需两端放松政策的持续推出，预计房地产行业的资金来源也将有所改善，但改善节奏仍取决于销售的改善以及融资政策实际落地情况。
　　投资分析意见：投资销售仍待修复，板块积极信号到来，维持“看好”评级。近期中央经济工作会议未提“房住不炒”，化解房地产风险放在首位，要求加快推进三大工程，延续7月政治局会议的支持基调，京沪楼市政策放松再次强化支持态度，预计后续需求端将有更进一步的改善空间，同时预计三大工程将逐步进入落地期。我们认为后续城中村改造+住房双轨制将是房地产行业破局关键，其中城中村改造是中短期政策发力关键点。我们维持房地产板块“看好”评级，1）推荐优质房企：A股：华发股份、招商蛇口、滨江集团、保利发展、建发股份、新城控股、万科A；H股：越秀地产、华润置地、建发国际、龙湖集团、中海外发展；2）建议关注城中村改造受益企业：北京：城建发展；上海：中华企业；广州：越秀地产；深圳：天健集团。此外，维持物业管理板块“看好”评级，推荐：保利物业、中海物业、万物云、华润万象、新大正，建议关注：招商积余。
　　风险提示：调控政策再收紧，销售和融资资金再趋紧、受限占比再提升。