事项：
　　2023年12月14日，北京、上海同步调整优化本市普通住房标准和个人住房贷款政策。
　　北京：（1）对普宅认定标准进行优化。调整后，小区建筑容积率在1.0（含）以上，单套建筑面积在144平方米（含）以下，5环内成交价格在85000元/平方米（含）以下、5-6环成交价格在65000元/平方米（含）以下、6环外成交价格在45000元/平方米（含）以下的住房视为普宅。（2）下调新发放房贷最低首付款比例，同时延长贷款期限。首套住房个人住房贷款最低首付款比例统一下调为30%；二套住房个人住房贷款最低首付款比例下调为城六区50%、非城六区40%。房贷年限由目前最长25年恢复至30年。（3）降低商业银行新发放房贷利率政策下限。调整后，城六区首套、二套利率政策下限分别为不低于相应期限贷款市场报价利率加10个基点、不低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点；非城六区首套、二套利率政策下限分别为不低于相应期限贷款市场报价利率、不低于相应期限贷款市场报价利率加55个基点。
　　上海：（1）调整本市普通住房标准。同时满足以下条件的普通住房可以享受优惠政策：一是五层以上（含五层）的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等；二是单套住房建筑面积在144平方米以下（含144平方米）。（2）首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减10个基点，最低首付款比例调整为不低于30%。（3）二套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）加30个基点，最低首付款比例调整为不低于50%。同时，在自贸区临港新片区以及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山6个行政区全域实行差异化政策，二套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）加20个基点，最低首付款比例调整为不低于40%。
　　国信地产观点：1）认房不认贷仅利好置换客群，而本轮新政极大利好了刚需客群，从底部盘活置换链条。2）延续了9月份以来各大城市房地产政策放松趋势，明确京沪“因区施策”，为后续进一步放松作铺垫。3）京沪作为楼市动态风向标，新政出台有助于传递高层扶持房地产的决心，市场信心有望恢复。4）投资建议：京沪本轮政策强化市场信心，相信需求端政策会继续放松，但冰冻三尺非一日之寒，等待春意仍需有耐心。楼市真实复苏是行情开启的关键，虽然Q4可能来不及看到明确的地产销售复苏，但向后看半年，目前应是基本面的最低点，可适当布局。而随着高能级城市需求端政策逐步落地，土储质量优、投资强度稳定的优质房企将显著受益于楼市热度的边际改善。个股端核心推荐越秀地产、华润置地、中国海外发展。5）风险提示：①政策推出强度及落地效果不及预期；②外部环境变化等因素致行业基本面超预期下行；③房企信用风险事件超预期冲击。