事件描述
　　2023年12月15日，国家统计局发布2023年1-11月房地产开发和销售情况月度报告。
　　事件评论
　　销售环比改善幅度弱于历史同期均值，累计同比降幅略有扩大。2023年1-11月全国商品房销售额/面积/均价分别同比-5.2%/-8.0%/+3.0%，销售累计降幅略有扩大；按可比口径计算，11月当月全国商品房销售额/面积/均价分别同比-8.6%/-10.3%/+1.8%，环比分别+0.8%/+2.0%/-1.2%，弱于历史同期均值（2018-2022年11月销售额/面积/均价环比均值分别为+10.9%/+10.3%/+0.6%）。单月销售环比改善幅度弱于历史同期均值，累计同比降幅仍在扩大，表明销售仍处于调整阶段，并未出现明显改善趋势；12月北京、上海优化房贷利率、首付比例、普宅标准等需求端政策，北京、上海基本面相对更好，政策的托底作用可能也会相对更强，但持续性仍需观察，销售要企稳仍需经济复苏和政策发力。
　　基数效应下开工同比转正，竣工继续保持双位数增长。2023年1-11月新开工面积累计同比-21.2%，可比口径下11月新开工面积同比+4.9%，单月同比由负转正主要由于疫情影响下去年同期基数较低（去年同期新开工面积环比-11.7%/同比-50.9%，2018-2021年环比均值为+9.5%）；在销售预期不明朗、库存去化周期较长、多数房企资金压力较大的背景下，预计开工仍将延续弱势表现。2023年1-11月竣工面积同比+17.9%，可比口径下11月竣工面积同比+12.2%；尽管自然竣工周期逐步见顶，但近几年累积的应交而未交的缺口较大，在合同约束和政策推进下，竣工展望仍具备一定韧性。
　　到位资金降幅收窄，投资表现依旧承压。2023年1-11月房企到位资金同比-13.4%，可比口径下11月同比-8.7%，降幅明显收窄，其中国内贷款同比+7.3%（由负转正），自筹资金同比-8.3%（降幅收窄9.4pct），反映房企融资环境边际有所改善，而定金及预收款和个人按揭贷款分别同比-16.6%/-13.9%，仍维持明显降幅，与销售趋势保持一致。2023年1-11月房地产开发投资完成额同比-9.4%，可比口径下11月同比-10.6%，当前施工面积处于下行通道，施工强度也难有起色，土地市场表现弱势，投资预计将延续下滑态势。
　　2024年度展望：行业正在寻找新的均衡点，明年总量可能接近均衡区间，核心城市房价调整节奏可能相对偏慢。站在当前时点，预计明年销售、开工、投资仍将延续双位数左右的同比降幅，而竣工弹性取决于保交楼政策的推进力度，中性情境下预计小幅下降。
　　投资建议：行业仍在寻找新均衡点，关注优质开发龙头和弱周期标的。当前基本面仍处于调整阶段，11月销售环比改善幅度弱于历史同期均值，累计同比降幅仍在扩大，低基数下开工同比有扰动，竣工继续保持双位数增长，到位资金降幅收窄，投资表现依旧承压。当前行业仍在寻找新均衡点的过程之中，预计明年总量可能仍将继续调整。建议关注供给侧优化逻辑的优质开发龙头，以及具备稳定现金流特征的国央企物业龙头和优质代建龙头。此外，短期亦需重视直接受益于“三大工程”建设的相关标的。
　　风险提示
　　1、低线城市需求表现持续低于预期；
　　2、房价下跌导致资产负债表受损。