常州起步逐步拓展最终实现上市：新城悦服务（1755.HK）前身新城物业在1996年于常州创立，主营业务为物业管理服务及增值服务。经过多年探索，公司在2018年于香港交易所主板挂牌上市，2021年提出“大社区+大后勤”双链驱动战略，聚焦核心需求，夯实专业能力，深化区域聚焦，坚持有质增长。2023年，公司开始精耕专业领域赛道，发力电梯、团餐等业务构筑“第二增长曲线”，已形成双链开花局面。
　　管理层经验丰富，激励充分：公司董事长兼总经理戚小明2002加入新城悦服务，曾任职新城发展总裁助理，有20年从业经验，首席运营官执行董事杲新利在新城集团内历任多个职位，有15年行业经验，副总经理执行董事吴倩倩于2007年加入新城集团并从业至今。公司于2019-2023年间多次向核心骨干授出购股权或奖励股份，充分调动团队积极性。
　　核心业务稳健发展，结构持续优化：1）物业服务业务是公司的基石业务，收入持续增长，2022年物业服务板块收入超过30亿，2023年上半年近17亿，从历年收入构成看，物业板块在公司业务收入中的总占比还在持续提升，2020年物业服务业务收入占比约44%，2022年达到58%，2023年H1为63%；2）开发商增值和智慧园区服务随地产业务同步收缩，短期内虽然会影响公司整体的收入业绩增速，但也表明公司正逐渐脱离对房地产行业的依赖，中长期看公司可持续性业务占比在提升，对于优化公司商业模式有积极作用；3）社区增值服务多个细分赛道实现突破，2023年H1公司团餐业务实现收入2.22亿，同比+55%，设施管理板块实现收入1.31亿，同比增长23%，固定资源板块2023年H1同比增长67%。考虑到公司团餐业务从2021年才开始布局，电梯及充电桩业务也在快速发力，各细分业务的渗透率依旧有较大空间。
　　投资建议：新城悦服务背靠新城系股东起家，近年来业务发展已走向市场化，目前在管面积第三方占比过半，新增外拓面积同比增长，同时来自房地产相关业务收入占比在持续降低，可持续生态的社区增值服务业务多个细分赛道增速较快。我们预计公司2023-2025年归母净利润分别为4.98亿、5.80亿、6.47亿，当前股价对应PE分别为5.1倍、4.3倍、3.9倍。首次覆盖，给予“买入”评级。
　　风险提示：房地产行业下行超预期、物业费市场化进度低于预期、引用数据滞后或不及时。