事件：公司2023年上半年营收同比+9%，归母净利润同比+30%
　　新城悦服务发布2023年中期业绩公告，收入为26.8亿元，同比增长8.7%，毛利为7.2亿元，增长0.2%；毛利率为26.8%，较上年下降2.2pct；归母净利润为2.9亿元，同比增长30%。截至2023年6月30日，公司在管面积2.1亿平（较2022年末增加1020万平），其中新城系在管面积1亿平，第三方项目在管面积1.1亿平。
　　点评：特色赛道增长强劲，市场拓展亮点凸显，业务结构持续优化
　　1）特色赛道增长强劲，重点业态持续突破。公司布局特色的增值服务细分赛道，包括团餐、电梯维保等，2023H1增值服务实现收入7.1亿元，同比增长13.4%，毛利率为33.9%，其中团餐业务实现收入2.2亿元，同比增长55.3%；设施管理业务实现收入1.3亿元，同比增长23.1%，两大业务收入合计占增值服务板块的比重约50%，作为公司的特色业务以及大后勤战略推进的重要抓手，团餐+电梯维保与物业管理业务协同性高，多为刚性需求，具有永续性业务的特点，且市场空间较大，预计将为公司未来增长提供强有力的支撑。
　　基础物管方面，2023年上半年新接管项目1066万平，其中来自第三方的项目占比48%；从业态上看，公司在非住宅细分业态持续取得突破，上半年新增多个优质医院项目，包括贵州省第三人民医院、天津塘沽安定医院等，部分项目实现物业+团餐综合服务模式，上半年医院业态实现收入8200万元，同比+107.6%。
　　2）业务结构持续优化，储备人才谋求长远发展。2023H1公司基础物管/社区增值/智慧园区/开发商增值业务收入占比分别为63.2%/26.4%/4.5%/5.9%，地产关联业务（智慧园区与开发商增值）收入占比合计10.4%，毛利占比8.2%，分别较上年同期减少7.8pct/4.8pct，公司业务结构持续优化。上半年公司行政开支约人民币2.15亿元，同比增加约3.1%，主要原因为公司规模持续稳健增长，以及为大后勤相关业务的快速发展而储备人才，后续人才红利释放，整体业务发展和经营效率有望得到提升。
　　盈利预测、估值与评级：公司非周期性业务发展迅速，特色增值服务增长强劲，重点非住宅业态持续取得突破，业务结构优化，地产关联业务影响持续降低，风险得到较好控制；同时投资美元债的减值影响不再拖累业绩，轻装上阵，后续发展稳中向好。考虑公司业务结构调整，智慧园区和开发商增值业务收入和利润占比持续降低，我们调整公司2023-2025年归母净利润预测至6.0亿元（-4%）/7.2亿元（-0.7%）/8.0亿元（-1.8%），对应EPS分别为0.69/0.83/0.92元，PE为6/5/5倍，公司基本面向好，当前估值具备吸引力，维持“买入”评级。
　　风险提示：外拓不及预期，市场竞争加剧致利润率下滑，地产关联业务持续影响。