事件描述
　　公司2022年实现营收51.8亿元（+19.1%），归母净利润4.2亿元（-19.4%），每股派息0.16元，派息比例32.9%（+8.3pct）。
　　事件评论
　　核心业务营收稳健增长，开发关联业务收入下滑与综合毛利率下行压制公司盈利。2022年公司实现营收51.8亿元（+19.1%），其中基础物管/社区增值/智慧园区/开发商增值服务营收分别同比+44.0%/+40.3%/-32.5%/-36.3%。两大核心业务营收稳健增长，营收占比达83.2%（+13.9pct）；智慧园区与开发商增值服务营收则随房地产行业景气下行同比大幅下滑，公司逐渐摆脱对房地产的依赖。非周期性业务维持较好表现，团餐/设施管理/社区便民服务营收同比分别为+334.2%/+54.2%/+14.6%，成为公司业绩的重要增长极。疫情期间服务成本提升、盈利性偏低的非住业态与团餐等业务营收占比提升，2022年公司毛利率同比下降5.0pct至25.8%，其中基础物管/社区增值/智慧园区/开发商增值服务毛利率分别同比-5.6/-10.2/-0.4/-4.3pct至24.5%/32.2%/16.1%/24.6%。所持上市公司美元债券进一步为公司带来近1.7亿损失，叠加销管费率与少数股东损益占比上行，公司归母净利润同比下降19.4%至4.2亿元。展望未来，公司核心业务仍有望维持稳健增势，开发关联业务对于收入拖累有望持续减轻，非周期业务形成重要盈利补充；毛利率再次下行空间有限，美元债减值阴影消弭，公司业绩有望再次回归平稳上行通道。
　　持续发力高质扩张，非住业态占比显著提升。截至2022年末公司合约/在管面积分别达3.1/2.0亿平，分别同比+12.2%/+29.1%，合管比仍达1.6，为后续增速提供底线保障。对关联方的依赖持续弱化，在管/合约面积中第三方占比分别同比+4.4/+6.3pct至51.9%/46.7%。“大社区+大后勤”战略下，非住宅管理的规模迅速增加；上半年收购天津市金玉物业，提升医院业态服务能力；截至年末，公司非住管理面积占比同比提升6.9pct至25.8%，贡献物管服务收入的21.1%（+6.1pct），成为公司规模与业绩的重要增长极。
　　关联房企资金安全性持续提升，社区增值服务打开远期空间。开发行业政策端利好频传，在保交付、保信用、稳需求等方面均有所突破，近期消费类公募REITs的放开更是对关联方新城控股带来边际利好，且近期市场销售端有所修复，前期市场情绪压制因素有望边际缓解。持续掘金社区增值服务打开了公司远期盈利空间，对学府餐饮与苏州海奥斯的收购持续强化团餐服务能力，公司团餐业务营收同比+334.2%，年合同金额超过5亿元；设施管理营收同比+54.2%，维保业务的在管电梯约3.3万台，增值服务前景值得期待。
　　阴霾褪去业绩重回稳健前行，公司有望迎来估值修复。开发政策端持续优化，前期市场情绪压制因素有望边际缓释；在手储备与关联方支持提供较高业绩底线，市场化外拓能力不断提升对规模增速再添助力；发力业态补全与增值服务培育，“大社区”+“大后勤”战略成效凸显；美元债负面影响基本消弭；公司业绩有望稳健前行。预计公司2023-2025年归母净利分别为5.8/6.8/7.8亿元，对应PE分别为8.2/6.9/6.0X，维持“买入”评级。
　　风险提示
　　1、毛利率或存一定下行压力；
　　2、市场外拓进展低于预期。