核心业务保持增长，美元债减值及周期性业务下行令利润承压： 2022年公司实现营业收入51.8亿元，同比增长19.1%，其中核心业务收入为43.1亿元，同比增长42.9%；公司综合毛利率为25.8%，同比下降5.0个百分点，主要受疫情及业务结构变化影响；归母净利润为4.2亿元，同比下降19.4%，主要因房地产行业下行令相关周期性业务收入下降且令公司投资美元债计提1.72亿元减值损失；全年每股派息0.16元，对应派息率约33%，派息稳定。
　　加快应收账款回款，主动调整业务结构：2022下半年公司加快应收账款回款，截至2022年末公司贸易应收款平均周转天数为75.3天，维持稳定，平均拨备比例为9.5%，较2022H1略降。此外，对于房地产开发相关的智慧园区服务和开发商增值服务，公司主动撤出风险较大的项目，2022年智慧园区服务和开发商增值服务收入分别同比下降32.5%和36.3%。
　　非住业态市场拓展能力提高，业态结构改善：截至2022年末，公司在管面积和合约面积分别为1.98和3.13亿平米，分别同比增长29.1%和12.2%；在管面积中来自第三方项目占比51.9%，同比上升4.4个百分点。公司坚定实施“大物业+大后勤”战略，积极完善非住业态服务能力和市场拓展能力，在医院、院校、办公、企业、购物商场等多个物业种类上均有突破。2022年公司在管面积中非住业态占比25.8%，同比上升6.9个百分点。
　　团餐、设施设备业务高速增长：2022年公司实现社区增长服务收入12.8亿元，同比增长40.3%；毛利润4.1亿，同比增长6.8%。其中团餐服务和设施管理服务分别实现收入3.6和2.4亿元，分别同比增长334.2%和54.2%。截至2022年末，公司团餐年合同金额已超5亿元，同时成立了市场拓展团队，团餐收入增长确定性强；此外，公司在管电梯数量约3.3万台，电梯加装合同超过40台，电梯加装有望成为新业务增长点。
　　维持“买入”评级，目标价8.0港元：我们认为2023年美元债减值损失及房地产开发相关业务对公司收入、利润的影响有望降低，公司利润有望见底回升。我们预计2023/2024/2025年公司归母净利润分别为5.96/6.73/7.58亿元，分别同比增长40.8%/12.8%/12.7%。维持“买入”评级，目标价8.0港元，对应2023/2024年PE为10/9倍。
　　风险提示：市场拓展不及预期；增值业务拓展不及预期；美元债进一步减值。