事件：公司2022年营收52亿元，同比+19%；归母净利润4.2亿元，同比-19%
　　新城悦服务发布2022年业绩公告，收入为51.8亿元，同比增长19.1%，毛利为13.4亿元，同比下降0.3%；毛利率为25.8%，较上年下降5pct；归母净利润为4.2亿元，同比减少19.4%，宣派年度股息每股0.16元。
　　点评：利润质量较高，外拓能力增强，现金流较好，分红比例有望稳定提升
　　1)应收账款控制较好，利润质量较高。2022年公司基础物管/社区增值/智慧园区+开发商增值业务收入分别为30.2亿/12.8亿/8.7亿元，客户较为优质，应收账款规模控制较好，年末贸易应收款（原值）约14亿元，较上年增加7亿元，减值拨备比例9.5%（2019-2021年分别为13.5%/12.8%/12.3%），减值计提较为充分，公司的利润质量较高。
　　2)大后勤板块发力，第三方拓展能力增强，社区增值增长亮眼。公司市场化拓展能力逐渐增强，为大后勤战略推进提供充足动力，截至2022年末，公司在管面积约2亿平，年内新增在管面积4474万平，第三方占比67%，对比2019-2021年分别为29%/58%/61%。2022年，基础物管和社区增值业务收入同比增长44%/40%，合计占总收入比重83%；社区增值业务中，团餐、设施设备服务具有非周期性，增长亮眼（2022年团餐/设施设备业务收入分别为3.55亿/2.43亿元，同比增长334%/54%），2022年团餐业务进驻130多个服务项目，日均服务客户超11万人次；电梯业务在管电梯3.3万台，年销售安装近1000台，两项业务成长快速且确定性强，助力公司稳步跨越行业调整期。
　　3)SAP度过集中投入期，现金流较好，分红比例有望稳定提升。2022年公司在信息化建设方面倾注较多资源，集团级SAP系统将公司整体的内部管理带到新高度，加快公司各类数据的生成和分析速度，团餐相关的运营管理系统使经营数据实时可查，准确把握项目经营情况。2022年在疫情冲击业务，经济增速放缓，房地产行业调整情况下，公司现金流依旧稳定，分红比例33%，较2021年提升7pct；展望后续，信息化建设度过集中投入期，地产关联敞口收窄，美元债减值影响基本解除，公司增长回归正轨，现金流稳定且充沛，分红比例有望稳定提升。
　　盈利预测、估值与评级：公司非周期性业务发展迅速，社区增值表现亮眼，大后勤大社区战略持续推进，第三方拓展力度提升，考虑房地产市场环境以及公司未来发展重心，下调地产相关联业务盈利预测，预测公司2023-2025年归母净利润分别为6.9亿（下调14%）/8.3亿（下调16%）/9.9亿元（新增），对应EPS分别为0.79/0.95/1.13元，PE为7/6/5倍，公司基本面向好，当前估值具备吸引力，维持“买入”评级。
　　风险提示：外拓不及预期，地产关联业务持续影响，美元债进一步减值风险。
　　

研究报告全文：2023年4月1日公司研究利润质量较高市场化拓展能力增强新城悦服务1755HK2022年业绩点评要点买入维持当前价617港元事件公司2022年营收52亿元同比19归母净利润42亿元同比-19新城悦服务发布2022年业绩公告收入为518亿元同比增长191毛利为134亿元同比下降03毛利率为258较上年下降5pct归母净利作者润为42亿元同比减少194宣派年度股息每股016元分析师何缅南执业证书编号S0930518060006点评利润质量较高外拓能力增强现金流较好分红比例有望稳定提升021-525238011应收账款控制较好利润质量较高2022年公司基础物管社区增值智慧园hemiannanebscncom区开发商增值业务收入分别为302亿128亿87亿元客户较为优质应收联系人韦勇强账款规模控制较好年末贸易应收款原值约14亿元较上年增加7亿元021-52523810减值拨备比例952019-2021年分别为135128123减值计提weiyongqiangebscncom较为充分公司的利润质量较高2大后勤板块发力第三方拓展能力增强社区增值增长亮眼公司市场化拓展市场数据能力逐渐增强为大后勤战略推进提供充足动力截至2022年末公司在管面总股本亿股871总市值亿港元5375积约2亿平年内新增在管面积4474万平第三方占比67对比2019-2021一年最低最高港元3601102年分别为2958612022年基础物管和社区增值业务收入同比增长近3月换手率13394440合计占总收入比重83社区增值业务中团餐设施设备服务具有非周期性增长亮眼2022年团餐设施设备业务收入分别为355亿243亿股价相对走势元同比增长334542022年团餐业务进驻130多个服务项目日均服务客户超11万人次电梯业务在管电梯33万台年销售安装近1000台两项业务成长快速且确定性强助力公司稳步跨越行业调整期3SAP度过集中投入期现金流较好分红比例有望稳定提升2022年公司在信息化建设方面倾注较多资源集团级SAP系统将公司整体的内部管理带到新高度加快公司各类数据的生成和分析速度团餐相关的运营管理系统使经营数据实时可查准确把握项目经营情况2022年在疫情冲击业务经济增速放缓房地产行业调整情况下公司现金流依旧稳定分红比例33较2021年提升资料来源Wind7pct展望后续信息化建设度过集中投入期地产关联敞口收窄美元债减值相关研报影响基本解除公司增长回归正轨现金流稳定且充沛分红比例有望稳定提升20221128风险因子缓释发展路径渐明光盈利预测估值与评级公司非周期性业务发展迅速社区增值表现亮眼大后大证券房地产行业物业服务2023年度投资策略勤大社区战略持续推进第三方拓展力度提升考虑房地产市场环境以及公司未来发展重心下调地产相关联业务盈利预测预测公司2023-2025年归母净利20230203社区增值快速发展非经营性因素影润分别为69亿下调1483亿下调1699亿元新增对应EPS响逐步解除新城悦服务1755HK跟踪报分别为079095113元PE为765倍公司基本面向好当前估值具备吸告20220901加速缩减地产关联敞口非周期业务引力维持买入评级增长迅速新城悦服务1755HK2022年风险提示外拓不及预期地产关联业务持续影响美元债进一步减值风险中期业绩点评公司盈利预测与估值简表20220729联合天津市宁河区政府与金玉物业指标202120222023E2024E2025E拓宽大后勤业务版图新城悦服务营业收入百万元4351518065578191100152869HK跟踪报告收入增长率518191266249223归母净利润百万元525423690830985归母净利润增长率162-194630203186EPS元人民币060049079095113ROE归母摊薄208146200203202PE90111685748PB1916141110资料来源Wind光大证券研究所预测股价时间为2023-3-31汇率1港元08754元人民币敬请参阅最后一页特别声明-1-证券研究报告新城悦服务1755HK财务报表与盈利预测利润表百万元202120222023E2024E2025E营业收入435151806557819110015营业成本-3009-3841-4913-6172-7594毛利13421338164520192421销售费用-34-92-92-115-140管理费用-424-481-596-728-870金融资产减值-111-145-39-57-69其他收入-经营8197106115123其他支出-经营-4-11-12-12-13其他经营净收益-136-104000EBITDA746649108313101559营业利润EBIT713602101212211452财务收入费用净额2925192021税前利润EBT742627103112411472所得税-183-152-258-310-368净利润含少数股东权益5594757749311104净利润不含少数股东权益525423690830985总股本百万870871871871871EPS元人民币060049079095113资产负债表百万元202120222023E2024E2025E流动资产合计43364699567369258401货币资金25041974207221762220应收账款6231292153117852050按金预付款项及其它应收款项-流动资产5941009154723173349存货28446387117合约资产-流动资产289293371463566按公允价值计入损益的金融资产24581859194非流动资产合计10731452167819262168固定资产-物业厂房及设备5983127169193按金-非流动资产2----有使用权资产-非流动资产2019171511递延所得税资产-非流动资产5589101113126无形资产728885100811531309按公允值计入损益的金融资产-非流动资产206371420472525资产总计541061517351885110569流动负债合计26813009362944285317应付账款及其他应付款项17292043223128133473合同负债-流动负债7767488479531059租赁-流动负债378910应交所得税-流动负债148187316380451非流动负债合计204233275322374拨备-非流动负债23344租赁-非流动负债1110111213递延税项负债-非流动97115145181222负债合计28853242390447515691储备22242530299235494210股本金6060606060少数股东权益241319395491608股东权益合计25252909344841004878现金流量表百万元202120222023E2024E2025E经营活动现金流735235361688691投资活动现金流2215635311323融资活动现金流135139227273324净现金流6225309910444资料来源Wind光大证券研究所预测注EPS按最新股本测算敬请参阅最后一页特别声明-2-证券研究报告新城悦服务1755HK行业及公司评级体系评级说明行买入未来6-12个月的投资收益率领先市场基准指数15以上业增持未来6-12个月的投资收益率领先市场基准指数5至15及公中性未来6-12个月的投资收益率与市场基准指数的变动幅度相差-5至5司减持未来6-12个月的投资收益率落后市场基准指数5至15评卖出未来6-12个月的投资收益率落后市场基准指数15以上级无评级因无法获取必要的资料或者公司面临无法预见结果的重大不确定性事件或者其他原因致使无法给出明确的投资评级A股主板基准为沪深300指数中小盘基准为中小板指创业板基准为创业板指新三板基准为新三板指数港股基准指数为恒生基准指数说明指数分析估值方法的局限性说明本报告所包含的分析基于各种假设不同假设可能导致分析结果出现重大不同本报告采用的各种估值方法及模型均有其局限性估值结果不保证所涉及证券能够在该价格交易分析师声明本报告署名分析师具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并注册为证券分析师以勤勉的职业态度专业审慎的研究方法使用合法合规的信息独立客观地出具本报告并对本报告的内容和观点负责负责准备以及撰写本报告的所有研究人员在此保证本研究报告中任何关于发行商或证券所发表的观点均如实反映研究人员的个人观点研究人员获取报酬的评判因素包括研究的质量和准确性客户反馈竞争性因素以及光大证券股份有限公司的整体收益所有研究人员保证他们报酬的任何一部分不曾与不与也将不会与本报告中具体的推荐意见或观点有直接或间接的联系法律主体声明本报告由光大证券股份有限公司制作光大证券股份有限公司具有中国证监会许可的证券投资咨询业务资格负责本报告在中华人民共和国境内仅为本报告目的不包括港澳台的分销本报告署名分析师所持中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格编号已披露在报告首页中国光大证券国际有限公司和EverbrightSecuritiesUKCompanyLimited是光大证券股份有限公司的关联机构特别声明光大证券股份有限公司以下简称本公司创建于1996年系由中国光大集团总公司投资控股的全国性综合类股份制证券公司是中国证监会批准的首批三家创新试点公司之一根据中国证监会核发的经营证券期货业务许可本公司的经营范围包括证券投资咨询业务本公司经营范围证券经纪证券投资咨询与证券交易证券投资活动有关的财务顾问证券承销与保荐证券自营为期货公司提供中间介绍业务证券投资基金代销融资融券业务中国证监会批准的其他业务此外本公司还通过全资或控股子公司开展资产管理直接投资期货基金管理以及香港证券业务本报告由光大证券股份有限公司研究所以下简称光大证券研究所编写以合法获得的我们相信为可靠准确完整的信息为基础但不保证我们所获得的原始信息以及报告所载信息之准确性和完整性光大证券研究所可能将不时补充修订或更新有关信息但不保证及时发布该等更新本报告中的资料意见预测均反映报告初次发布时光大证券研究所的判断可能需随时进行调整且不予通知在任何情况下本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议客户应自主作出投资决策并自行承担投资风险本报告中的信息或所表述的意见并未考虑到个别投资者的具体投资目的财务状况以及特定需求投资者应当充分考虑自身特定状况并完整理解和使用本报告内容不应视本报告为做出投资决策的唯一因素对依据或者使用本报告所造成的一切后果本公司及作者均不承担任何法律责任不同时期本公司可能会撰写并发布与本报告所载信息建议及预测不一致的报告本公司的销售人员交易人员和其他专业人员可能会向客户提供与本报告中观点不同的口头或书面评论或交易策略本公司的资产管理子公司自营部门以及其他投资业务板块可能会独立做出与本报告的意见或建议不相一致的投资决策本公司提醒投资者注意并理解投资证券及投资产品存在的风险在做出投资决策前建议投资者务必向专业人士咨询并谨慎抉择在法律允许的情况下本公司及其附属机构可能持有报告中提及的公司所发行证券的头寸并进行交易也可能为这些公司提供或正在争取提供投资银行财务顾问或金融产品等相关服务投资者应当充分考虑本公司及本公司附属机构就报告内容可能存在的利益冲突勿将本报告作为投资决策的唯一信赖依据本报告根据中华人民共和国法律在中华人民共和国境内分发仅向特定客户传送本报告的版权仅归本公司所有未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式任何目的进行翻版复制转载刊登发表篡改或引用如因侵权行为给本公司造成任何直接或间接的损失本公司保留追究一切法律责任的权利所有本报告中使用的商标服务标记及标记均为本公司的商标服务标记及标记光大证券股份有限公司版权所有保留一切权利光大证券研究所上海北京深圳静安区南京西路1266号西城区武定侯街2号福田区深南大道6011号恒隆广场1期办公楼48层泰康国际大厦7层NEO绿景纪元大厦A座17楼光大证券股份有限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