投资要点
　　核心业务持续发力，业绩重回增长轨道：23H1，公司实现营业收入26.8亿元，同比增长8.7%；综合毛利率为26.8%；归母净利润为2.9亿元，同比增长30.1%，重回增长轨道。公司核心业务稳健增长，23H1核心业务（指物业管理和社区增值服务）实现收入24亿元，同比增长19.1%，占总收入比重提升7.8个百分点至89.6%；其中物业管理实现收入16.9亿元，同比增长21.7%；社区增值服务实现收入7.1亿元，同比增长13.4%。
　　财务优化，美元债不再拖累业绩，经营性现金流扭亏为正：公司加强回款管控，主动撤出回款风险较大的项目31个，截至23H1，公司经营性现金流658万元，较2022年同期扭亏为正。此外，23H1公司美元债减值约1480万元，较2022全年大幅下降；截至23H1，公司所持有的美元上市债券价值为2957万元，我们预计美元债的影响将不再拖累公司业绩。
　　市场拓展持续突破：23H1公司在管面积和合约面积分别为2.09和3.23亿平米，分别同比增长21.1%和8.7%；在管面积中第三方项目占比51.6%；非住业态占比24.7%。23H1第三方直拓面积1218万平米，同比增长17.5%，其中非住业态获取烟台大学、荆门圣境山风景区、鄂州国际会展中心等优质项目。
　　团餐、设施设备业务高速增长：公司推进“大后勤”战略，物业管理与团餐、电梯业务协同拓展，23H1公司与中城工业签订战略合作协议；医院业态综合收入0.82亿元，同比增长107.6%。23H1，公司团餐服务和设施管理服务分别实现收入2.2和1.31亿元，分别同比增长55.3%和23.1%，共占社区增值服务收入的49.8%。截至23H1，公司在管电梯数量超过3.7万台，电梯加装54台，外拓业务收入占比33%，电梯加装有望成为新的业务增长点。
　　维持“买入”评级，目标价8.0港元：2023年美元债减值损失及房地产开发相关业务对公司收入、利润的影响减弱，公司利润见底回升。我们预计2023/2024/2025年公司归母净利润分别为5.97/6.62/7.30亿元，分别同比增长40.9%/11.0%/10.2%。维持“买入”评级，目标价8.0港元，对应2023/2024年PE为11/10倍。
　　风险提示：关联方地产风险外溢，市场拓展不及预期；增值业务拓展不及预期。
　　

研究报告全文：海外研证券研究报告究industryId物业管理investSuggestion01755HK新城悦服务dyCompany港股通深investSdyStockco买入维持uggestidetitleonChan核心业务稳健增长经营性现金流改善ge目标价800港元createTime132023年09月04日现价438港元公投资要点summary核心业务持续发力业绩重回增长轨道公司实现营业收入预期升幅8323H1268司亿元同比增长87综合毛利率为268归母净利润为29亿元同跟比增长301重回增长轨道公司核心业务稳健增长23H1核心业务指物业管理和社区增值服务实现收入24亿元同比增长191占踪marketData市场数据总收入比重提升78个百分点至896其中物业管理实现收入169亿报日期20230901元同比增长217社区增值服务实现收入71亿元同比增长134告收盘价港元438财务优化美元债不再拖累业绩经营性现金流扭亏为正公司加强回款总股本亿股871管控主动撤出回款风险较大的项目31个截至23H1公司经营性现金市值亿港元38流658万元较2022年同期扭亏为正此外23H1公司美元债减值约净资产亿元27491480万元较2022全年大幅下降截至23H1公司所持有的美元上市总资产亿元6712债券价值为2957万元我们预计美元债的影响将不再拖累公司业绩每股净资产元315市场拓展持续突破23H1公司在管面积和合约面积分别为209和323亿数据来源Wind兴业证券经济与金融研究院整理平米分别同比增长211和87在管面积中第三方项目占比516非住业态占比24723H1第三方直拓面积1218万平米同比增长relatedReport相关报告175其中非住业态获取烟台大学荆门圣境山风景区鄂州国际会展多因素令业绩承压非住拓展中心等优质项目能力增强20230402团餐设施设备业务高速增长公司推进大后勤战略物业管理与团餐电梯业务协同拓展23H1公司与中城工业签订战略合作协议医院海外研究emailAuthor业态综合收入082亿元同比增长107623H1公司团餐服务和设施管理服务分别实现收入22和131亿元分别同比增长553和231分析师共占社区增值服务收入的498截至23H1公司在管电梯数量超过37宋健万台电梯加装54台外拓业务收入占比33电梯加装有望成为新的songjianxyzqcomcn业务增长点SFCBMV912维持买入评级目标价80港元2023年美元债减值损失及房地产开SACS0190518010002发相关业务对公司收入利润的影响减弱公司利润见底回升我们预计202320242025年公司归母净利润分别为597662730亿元分别同比孙钟涟assAuthor增长409110102维持买入评级目标价80港元对应sunzhonglianxyzqcomcn20232024年PE为1110倍SACS0190521080001风险提示关联方地产风险外溢市场拓展不及预期增值业务拓展不及请注意孙钟涟并非香港证券及预期期货事务监察委员会的注册持牌人不可在香港从事受监管的主要财务指标活动会计年度zycwzb主要财务指标2022A2023E2024E2025E营业收入百万元5180547661096785同比增长19157116111归母净利润百万元423597662730同比增长-194409110102毛利率258266258251归母净利率82109108108ROE174214206198每股收益元050068076084每股股息元016022024027来源公司公告兴业证券经济与金融研究院整理请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明海外公司跟踪报告评级报告正文核心业务持续发力业绩重回增长轨道23H1公司实现营业收入268亿元同比增长87综合毛利率为268归母净利润为29亿元同比增长301重回增长轨道公司核心业务稳健增长23H1核心业务指物业管理和社区增值服务实现收入24亿元同比增长191占总收入比重提升78个百分点至896其中物业管理实现收入169亿元同比增长217社区增值服务实现收入71亿元同比增长134财务优化美元债不再拖累业绩经营性现金流扭亏为正公司加强回款管控主动撤出回款风险较大的项目31个截至23H1公司经营性现金流658万元较2022年同期扭亏为正此外23H1公司美元债减值约1480万元较2022全年大幅下降截至23H1公司所持有的美元上市债券价值为2957万元我们预计美元债的影响将不再拖累公司业绩图1公司历年收入图2公司历年归母净利润资料来源公司公告兴业证券经济与金融研究院整理资料来源公司公告兴业证券经济与金融研究院整理图3公司毛利率及归母净利率图4公司管理费用率及销售费用率资料来源公司公告兴业证券经济与金融研究院整理资料来源公司公告兴业证券经济与金融研究院整理市场拓展持续突破23H1公司在管面积和合约面积分别为209和323亿平米分别同比增长211和87在管面积中第三方项目占比516非住业态占比24723H1第三方直拓面积1218万平米同比增长175其中非住业态获取烟台大学荆门圣境山风景区鄂州国际会展中心等优质项目请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明-2-海外公司跟踪报告评级图5公司历年在管面积和合约面积图6公司在管面积按业态构成资料来源公司公告兴业证券经济与金融研究院整理资料来源公司公告兴业证券经济与金融研究院整理图7公司在管面积按来源构成图8公司历年社区增值服务收入资料来源公司公告兴业证券经济与金融研究院整理资料来源公司公告兴业证券经济与金融研究院整理团餐设施设备业务高速增长公司推进大后勤战略物业管理与团餐电梯业务协同拓展23H1公司与中城工业签订战略合作协议医院业态综合收入082亿元同比增长107623H1公司团餐服务和设施管理服务分别实现收入22和131亿元分别同比增长553和231共占社区增值服务收入的498截至23H1公司在管电梯数量超过37万台电梯加装54台外拓业务收入占比33电梯加装有望成为新的业务增长点维持买入评级目标价80港元2023年美元债减值损失及房地产开发相关业务对公司收入利润的影响减弱公司利润见底回升我们预计202320242025年公司归母净利润分别为597662730亿元分别同比增长409110102维持买入评级目标价80港元对应20232024年PE为1110倍风险提示关联方地产风险外溢市场拓展不及预期增值业务拓展不及预期请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明-3-海外公司跟踪报告评级附表资产负债表单位百万元人民币利润表单位百万元人民币会计年度2022A2023E2024E2025E会计年度2022A2023E2024E2025E流动资产4699556665067547营业收入5180547661096785合约资产293168168168营业成本3841402045315083按公允价值计量且变动81818181毛利润1338145615771702计入损益的金融资产贸易应收款项1292129314081508销售费用92999895预付款项按金及其他1009106511881188管理费用481454489529应收款项现金及现金等价物1974292736294570其他收入97104116129非流动资产1452144614421437财务收入25283848物业厂房及设备83787369税前盈利6278959941095使用权资产19191919所得税152217241266无形资产885885885885净利润475678753829递延所得税资产89898989少数股东损益518190100资产总计6151701379488985归母净利润423597662730流动负债3009338437784219EPS元050068076084合同负债7488669671093贸易及其他应付款项2043230025932909主要财务比率即期所得税负债187187187187会计年度2022A2023E2024E2025E非流动负债124124124124成长性租赁负债10101010营业收入增长率19157116111递延税项负债115115115115毛利润增长率-03888379负债合计3134350939034344归母净利润增长率-194409110102股本60606060储备2224253029353386盈利能力本公司拥有人应占权益2589299534463942毛利率258266258251非控股权益319400491590归母净利率82109108108总权益2909339639364532ROE174214206198负债及权益合计6151701379488985偿债能力净资产负债率53525050流动比率16161718速动比率15161718现金流量表单位百万元人民币会计年度2022A2023E2024E2025E营运能力次除所得税前利润6278959941095资产周转率84787776物业厂房及设备折旧6887应收账款周转率4445贸易应收款项-669-1-116-99贸易及其他应付款项314257293316每股资料元营运资金的变动-815461156342每股收益050068076084经营活动产生现金流量-36511489161178每股股息016022024027投资活动产生现金流量-3-3-3-3每股净资产297390452520融资活动产生现金流量-138-191-212-234现金净变动-507954701942估值比率倍现金的期初余额2504197429273629PE81595348现金的期末余额1974292736294570PB14100908数据来源Wind兴业证券经济与金融研究院整理请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明-4-海外公司跟踪报告评级分析师声明本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并登记为证券分析师以勤勉的职业态度独立客观地出具本报告本报告清晰准确地反映了本人的研究观点本人不曾因不因也将不会因本报告中的具体推荐意见或观点而直接或间接收到任何形式的补偿投资评级说明投资建议的评级标准类别评级说明报告中投资建议所涉及的评级分为股买入相对同期相关证券市场代表性指数涨幅大于15票评级和行业评级另有说明的除增持相对同期相关证券市场代表性指数涨幅在515之间外评级标准为报告发布日后的12个中性相对同期相关证券市场代表性指数涨幅在-55之间股票评级月内公司股价或行业指数相对同减持相对同期相关证券市场代表性指数涨幅小于-5期相关证券市场代表性指数的涨跌无评级由于我们无法获取必要的资料或者公司面临无法预见结果的重大不确幅其中沪深两市以沪深300指数为定性事件或者其他原因致使我们无法给出明确的投资评级基准北交所市场以北证50指数为基推荐相对表现优于同期相关证券市场代表性指数准新三板市场以三板成指为基准中性相对表现与同期相关证券市场代表性指数持平香港市场以恒生指数为基准美国市行业评级回避相对表现弱于同期相关证券市场代表性指数场以标普500或纳斯达克综合指数为基准信息披露本公司在知晓的范围内履行信息披露义务客户可登录wwwxyzqcomcn内幕交易防控栏内查询静默期安排和关联公司持股情况有关财务权益及商务关系的披露兴证国际证券有限公司及或其有关联公司在过去十二个月内与JinJiangRoadBridgeConstructionDevelopmentCoLtd成都经开资产管理有限公司义乌市国有资本运营有限公司ChouzhouInternationalInvestmentLtd桐庐新城发展投资有限公司宝应县开发投资有限公司中泰证券中泰金融国际有限公司中泰国际财务英属维尔京群岛有限公司杭州上城区城市建设投资集团有限公司安庆盛唐投资控股集团有限公司巨星传奇集团有限公司湖州市城市投资发展集团有限公司如皋市经济贸易开发有限公司重庆大足实业发展集团有限公司江西省金融资产管理股份有限公司中国信达香港控股有限公司ChinaCinda20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