11月百强权益销售额累计同比-15%，单月环比-5%。接近年末冲刺阶段，不少房企为了全年销售规模，加大核心城市的推盘力度，11月新房供应在上月低基数的基础上出现了明显增长。但尽管在房企供货增加、叠加年末促销力度加大的情况下，11月成交金额依然环比下滑，市场热度持续低迷，市场信心的修复仍需持续的政策加码。从11月单月情况看，TOP100房企实现单月操盘口径销售金额3901.2亿元，同比降低29.6%，环比降低4.1%；权益口径销售金额2962.9亿元，同比降低30.6%，环比降低5.1%。从累计情况看，1-11月TOP100房企实现操盘口径销售金额49536.2亿元，同比降低14.4%，较上月累计同比降低1.6pct；权益口径销售金额为38785.7亿元，同比降低15.1%，较上月累计同比降低1.6pct。
　　从各梯队房企来看，TOP10房企累计操盘销售额降幅较上月变化较小，TOP11-20房企跌幅进一步下探，TOP21-30房企维持在22%的降幅。从1-11月操盘口径销售金额来看，跌幅最小的是TOP10房企，同比下降8.7%；TOP11-20房企排名第二，同比下降15.8%。跌幅最大的是TOP21-30房企，同比下降22.1%。从2023年1-11月权益口径销售金额来看，跌幅最小的是TOP10房企，同比下降7.6%；TOP11-20房企排名第二，同比下降17.2%。跌幅最大的是TOP51-100房企，同比下降22.0%。
　　对比2023年1-11月与上年同期，操盘口径销售的门槛均出现下降，跌幅最小的是10强门槛。具体看，10强门槛从1530.5亿元下降至1499.8亿元，同比下降2.0%；20强门槛从716.1亿元下降至561.1亿元，同比下降21.6%；30强门槛从434.3亿元下降至352.6亿元，同比下降18.8%；50强门槛从271.3亿元下降至217.7亿元，同比下降19.8%；100强门槛从101.3亿元下降至93.4亿元，同比下降7.8%。
　　部分房企因年末冲刺销售环比出现明显增长，龙头房企整体表现更为坚挺，主要因为核心城市有足够货量可推以及促销加速去化。从2023年1-11月累计操盘口径销售金额来看，保利发展最高为3635.0亿元，其次为万科地产、中海地产、华润置地、绿城中国，分别实现销售金额3201.4、2726.5、2617.2、2563.8亿元。从累计操盘口径销售金额增速看，TOP40房企有17家实现同比正增长，较上月减少1家。重点房企1-11月销售额同比表现较好的有：华发股份21%、建发房产15%、华润置地14%、招商蛇口12%、中海地产11%、滨江集团5%。
　　投资建议：中国房地产走过2021年大周期拐点后，未来主旋律是分化，看好“一线+不超过三分之二的二线+少量三线”这个城市组合包，能在未来中周期跑赢全国整体水平。看好优质房企在这个阶段持续跑赢同行。最终政策力度有望媲美2008、2014年。临近12月的重要会议窗口期，我们认为存在博弈政策的反弹机会，择股方向：（1）基本面股票：A股：华发股份、滨江集团、建发股份、招商蛇口、保利发展等；H股：越秀地产、绿城中国、华润置地、中国海外发展、建发国际、绿景中国地产、贝壳等；（2）一线政策落地概念、城中村改造概念；（3）现金流表现优异、负债少、相对抗周期波动的物业：A股关注招商积余；H股关注华润万象生活、中海物业、保利物业等。
　　风险提示：政策出台速度和执行力度不及预期，基本面下行引发连锁反应。