销售预测：今年约11.3亿平，中性假设下明年约10亿平
　　明年初在建未售和已推未售等存量供应指标或将双位数下降，今年拿地缩量也将导致新增优质供应面临较大约束，去化率大概率难有明显起色，预计明年销售或仍将面临压力，行业继续寻找新的均衡点。换一个角度，常规政策效果有限，当前销售的真实边际仍有下行压力，但考虑城中村改造等系列托举政策的对冲作用，可将当前边际隐含的年化值作为明年销售预测的基准情景，而今年剩余月份销售基本在季节性范围内。中性假设下，预计今年商品房销售面积同比下降7.8%（较调基前下降16.7%）至11.3亿平，明年同比下降11.6%至10.0亿平；今年销售额同比下降4.9%（较调基前下降10.7%）至11.9万亿，明年同比下降11.6%至10.5万亿。
　　开工预测：今明年分别为9.3/8.0亿平
　　新开工是狭义层面的补库存，与上年拿地并无因果关系，房企补库存意愿主要取决于三个因素，一是销售预期，二是在手库存，三是资金链情况。当前阶段三大影响因素尚未出现明显改善，补库存强度依然较低，拿地聚焦高能级城市也导致缩量效应。预计今年新开工面积同比下降22.0%（较调基前下降22.5%）至9.3亿平，明年同比下降14.5%至8.0亿平。
　　竣工预测：今年为9.8亿平，保交楼进展决定明年方向和弹性
　　竣工在大趋势上是开工和销售的滞后结果，自然竣工周期已经逐步见顶，但近年来实际竣工与理论竣工出现明显缺口，在交付合同约束和保交楼政策推动下，预计累积缺口将会逐步填平，进而对竣工构成支撑。预计2023年竣工面积同比增长14.7%（较调基前增长14.2%）至9.8亿平；若不考虑缺口回补，则预计2024年竣工面积同比下降11.3%至8.7亿平；中性情境下，假设2020-2023年实际竣工与理论竣工的累积缺口在2024年回补15%，则2024年竣工面积同比下降0.7%至9.8亿平；乐观情境下，假设2020-2023年实际竣工与理论竣工的累积缺口在2024年回补30%，则2024年竣工面积同比增长9.9%至10.8亿平。
　　投资预测：今明年分别为11.2/9.7万亿元
　　房地产开发投资主要由建安投资和土地购置费构成，建安投资可拆分为施工面积×实际施工强度×建安投资价格变化，土地购置费滞后于合同口径的土地成交，当前施工面积仍处于下行通道，施工强度难有起色，土地市场偏弱的传导仍处前期阶段，因此投资表现预计延续弱势。预计2023年房地产开发投资完成额同比下降9.6%（较调基前下降16.1%）至11.2万亿元，2024年同比下降13.4%至9.7万亿元。此外，若城中村改造和保障房建设推进加快，投资端表现将有一定支撑，只是口径归并可能有偏差。
　　投资建议：关注具备穿越周期能力的优质开发商和弱周期性板块的优质龙头
　　行业正在迈向新的均衡点，目前政策级别也只是在逐步回归中性或常态，并没有进入扩张或刺激阶段，短期效果大概率还是平滑下行斜率，预计行业基本面仍将有调整，明年总量可能接近均衡区间。当前阶段关注两条主线：1）具备穿越周期能力且产品力突出的优质开发商；2）股价超调的弱周期性板块的优质龙头，包括物业管理和代建行业。
　　风险提示
　　1、预测框架可能存在时代局限性；
　　2、后续政策进展和效果存在不确定性。