事件：
　　11月30日，克而瑞发布2023年11月房地产公司销售排行，保利发展单月销售排名第一，实现销售金额312亿元，万科、华润单月销售额分别为306、241亿元，排名第二、三位，前三门槛从去年同期304亿元下降至241亿元。11月单月销售过百亿房企为14家，较22年同期减少3家，对比2021年同期减少14家。
　　点评：
　　11月房企销售额同比-28%、较前值+5pct，销售表现仍然低迷、后续亟需政策催化。根据克而瑞数据，2023年11月，50家房企单月销售金额3,225亿元，环比-1.1%，较22年同比-27.6%、较前值+5.0pct；销售面积为1,877万方，环比+2.6%，较22年同比-30.7%、较前值+9.1pct；自23年6月以来销售同比出现大幅下降，11月销售降幅仍较明显。从累计数据看，1-11月累计销售金额40,833亿元，同比-18.1%、较前值-0.9pct；销售面积23,617万方，同比-24.7%、较前值-0.7pct；11月累计销售金额同比降幅边际继续扩大。此外，当前市场结构化特征依然明显，其中一二线城市和优质房企的销售表现更好，后者也持续推动着行业集中度进一步提升。7月下旬以来，国常会、政治局会议、住建部、证监会持续积极表态，房地产市场供求关系已发生重大变化，需适时调整优化房地产政策；8月25日住建部、央行、金融监管总局等三部委明确首套房贷“认房不认贷”，随后四个一线及重点二线等城市跟进；8月31日，央行、国家金融监督管理总局联合发文下调限购城市首付比下限；9月底自然资源部建议取消土拍中的地价限制、远郊区容积率1.0限制等；11月深圳下调二套房首付比例、调整普宅标准等。预计后续一二线政策迎来优化、城中村改造有望加速推进，从而预计后续一二线城市销售将有望逐步恢复。
　　 11月单月销售：保利、万科、华润排名前三，行业热度下滑背景下房企销售出现普降。根据克而瑞数据，从单月销售来看，保利销售排名第一，万科、华润分别位列二三。其中，保利312亿（YOY-16%）、万科306亿（YOY+1%）、华润241亿（YOY+9%）、招蛇236亿（YOY+1%）、中海229亿（YOY-5%）、建发房产183亿（YOY-25%）、绿城174亿（YOY-23%）、越秀118亿（YOY-1%）、龙湖110亿（YOY-37%）、滨江108亿（YOY-29%）、金地102亿（YOY-43%）、金茂100亿（YOY-30%）、华发91亿（YOY-50%）、碧桂园78亿（YOY-76%）、新城50亿（YOY-23%）、旭辉38亿（YOY-8%）、融创34亿（YOY-58%）、中南24亿（YOY-46%）、世茂24亿（YOY-63%）、阳光城15亿（YOY-24%）、金科14亿（YOY-47%）等。11月房企销售同比出现普降，企业分化持续加剧，主流企业中销售同比排名靠前的房企为：华润+9%、招蛇+1%、万科+1%、越秀-1%、中海-5%、旭辉-8%、保利-16%等，显著好于行业；预计这种分化在融资差异和拿地差异之下后续将进一步加大，推动优质房企的销售集中度将进一步提升。
　　 1-11月累计销售：保利、万科、中海排名前三，优质房企销售跑赢行业、房企分化加大。根据克而瑞数据，从累计销售来看，保利销售排名第一，万科、中海分别位列二三。其中，保利3995亿（YOY0%）、万科3430亿（YOY-9%）、中海2870亿（YOY+12%）、华润2860亿（YOY+14%）、招蛇2709亿（YOY+8%）、碧桂园2125亿（YOY-51%）、绿城1687亿（YOY-10%）、建发房产1639亿（YOY+13%）、龙湖1627亿（YOY-11%）、滨江1431亿（YOY+7%）、金地1431亿（YOY-29%）、越秀1328亿（YOY+29%）、金茂1320亿（YOY-4%）、华发1212亿（YOY+18%）、融创792亿（YOY-51%）、新城713亿（YOY-35%）、旭辉647亿（YOY-45%）、世茂400亿（YOY-50%）、中南379亿（YOY-34%）、阳光城273亿（YOY-34%）、金科193亿（YOY-70%）等。1-11月50家房企累计销售金额同比增速回落、分化趋势依旧，主流企业中销售同比排名靠前的房企为：越秀+29%、华发+18%、华润+14%、建发房产+13%、中海+12%、招蛇+8%、滨江+7%、保利0%、金茂-4%、万科-9%、绿城-10%、龙湖-11%等，显著好于行业；预计这种分化在后续也将进一步加大，推动优质房企销售集中度将进一步提升。
　　投资分析意见：销售表现仍然低迷，政策放松仍需加码，维持“看好”评级。近期政治局会议对房地产定调发生重大变化，随后一二线城市放松政策加速落地，不过由于目前居民购买力和购买意愿双弱，近期的放松政策效果并不理想。在此背景下，我们认为后续城中村改造+住房双轨制将是房地产行业破局关键，其中城中村改造是中短期政策发力关键点、并有望加速推进，而住房双轨制是中长期政策顶层设计，从而兼顾短期稳经济和长期健康发展。并预计核心城市销售将逐步改善，格局优化下优质房企成长空间打开。我们维持房地产板块“看好”评级，1）推荐优质房企：A股：华发股份、招商蛇口、滨江集团、保利发展、建发股份、新城控股、万科A；H股：越秀地产、华润置地、建发国际、龙湖集团、中海外发展；2）建议关注城中村改造受益企业：北京：城建发展；上海：中华企业；广州：越秀地产；深圳：天健集团。此外，维持物业管理板块“看好”评级，推荐：保利物业、中海物业、万物云、华润