当月要点：
　　1、TOP100房企1-11月销售总额为57379.0亿元，同比下降14.7%，降幅相比上月扩大1.6个百分点
　　2、租赁业务：保租房迎来市场窗口期，保租房公募REITs扩容
　　3、展望：年底业绩冲刺，在供给端放量带动下，12月新房成交或保持一定规模
　　1、业绩：TOP100房企销售总额为57379.0亿元，同比下降14.7%
　　2023年1-11月，TOP100房企销售总额为57379.0亿元，同比下降14.7%，降幅相比上月扩大1.6个百分点。其中TOP100房企11月单月销售额同比下降29.2%，环比下降0.6%。销售额超千亿房企16家，较去年同期减少3家，百亿房企108家，较去年同期减少10家。TOP100房企权益销售额为39484.6亿元，权益销售面积为22971.8万平方米。
　　2023年1-11月，各阵营房企销售额均有所下降。其中，TOP10房企销售额均值为2523.7亿元，较上年下降9.3%；TOP11-30房企销售额均值为779.2亿元，较上年下降14.6%；TOP31-50房企销售均值为379.5亿元，较上年下降17.7%；TOP51-100房企销售额均值为179.4亿元，同比下降25.1%。
　　2023年1-11月，百亿以上阵营企业数量减少。具体来看，千亿以上阵营16家，较去年同期减少3家，销售额均值2036.0元。第二阵营（500-1000亿）企业14家，较去年同期减少2家，销售额均值588.9亿元。第三阵营（300-500亿）企业16家，较去年同期减少9家，销售额均值404.3亿元。第四阵营（100-300亿）企业为62家，较去年同期增加4家，销售额均值186.8亿元。
　　3、租赁业务：保租房迎来市场窗口期，保租房公募REITs扩容
　　2021年，保租房被纳入基础设施公募REITs试点范围，提供了融资退出渠道；截至目前，已发行4只保租房公募REITs，分别为红土深圳安居REIT、中金厦门安居REIT、华夏北京保障房REIT和华夏华润有巢REIT，营收均保持在1300万以上。自此之后上市保租房REITs再无新增，如今阵容数量有望再次扩大。目前，多个省市的保租房项目正在积极筹备上市，北京、上海、天津、青岛等城市均有保租房REITs项目启动了发行招标流程。10月13日，建设银行发布公告称，以建信住房作为原始权益人，在北京、上海、苏州持有运营的三个保租房项目申报发行基础设施公募REITs，国家发改委已正式受理。由上海城投集团作为发起人，以旗下江湾社区、光华社区作为底层资产，国泰君安资管作为基金管理人和资产支持证券管理人，国泰君安城投宽庭保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金于11月24日正式获批，上海证券交易所同步发出无异议函。
　　当前保障性租赁住房是热门赛道，政策利好频发，房地产企业可将商办项目改建为保租房，不仅可享受到减税降费等优惠，政府背书下项目出租率也有保障，现金流收入将较为稳健。同时，随着社会生活水平的提升及新生代群体差异化租房需求进入市场，品质化租赁产品将越来越受到群体关注，房企将商办项目改建为市场化品质长租公寓也是不错的选择；未来，市场化长租公寓也大概率将纳入公募REITs的试点范围。
　　4、展望：年底业绩冲刺，在供给端放量带动下，12月新房成交或保持一定规模
　　政策方面，11月，监管部门积极落实中央金融工作会议相关部署，召开金融机构座谈会，给予房企更大金融支持。10月末中央金融工作会议强调“一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求”，加快支持“三大工程”建设。11月，央行等多部门召开金融机构座谈会，再提“三支箭”给予房企资金支持，对正常经营的房地产企业不惜贷、抽贷、断贷，继续用好“第二支箭”支持民营房地产企业发债融资，支持房地产企业通过资本市场合理股权融资。同时，据媒体报道，金融监管部门正在制定50家房企白名单，并提出“三个不低于”目标，若相关支持政策真正落地，房企资金压力有望逐渐改善。另外，住建部倪虹部长接受专访，强调构建行业新发展模式重要性，在抓落实上也进一步强调“三大工程”建设。
　　地方层面，11月，各地出台政策频次与10月基本持平。深圳下调二套最低首付比例至40%，并优化普宅认定标准，取消了750万元“豪宅线”；厦门取消限购，长沙放松本地居民购买改善住房的限购要求；同时多地取消地价上限，截至11月30日，集中土拍的22城中，北京、上海、深圳暂未取消土拍地价上限，宁波将溢价率上限提高至30%。
　　市场方面，据初步统计，11月，重点100城新房成交面积环比小幅下降，同比下降约14%，降幅较10月扩大，除个别城市外，多数城市市场活跃度回落。从供给端来看，年底房企冲刺年终业绩，本月企业推盘意愿回升，重点50城批准上市面积环比增长超30%，但同比仍下降超20%，供应规模整体处在低位。
　　分城市来看，部分核心城市在持续利好政策及供给端改善带动下，销售规模环比增长：
　　长三角、珠三角中上海、深圳、杭州等城市新房销售面积环比增长，其中深圳、杭州受去年同期低基数影响，同比也保持一定增幅。而区域内多数城市11月市场表现较弱，销售面积环比下降，其中广州在高基数下环比降幅较大，合肥环比降幅也在20%左右。