贝壳公告2023年Q3业绩：收入同比增长1.2%至178亿元，好于此前公司160亿元的指引和市场预期，主因各业务GTV及新房费率表现超预期。调整后净利润21.59亿元，好于我们预期，主因收入超预期且整体毛利率维持较高水平，同时成本费用端持续优化。
　　二手房成交好于我们预期，链家二手房环比实现正增长。公司3Q23实现GTV 6,552亿元，新房/二手房成交额分别为1,921亿元/4,390亿元，同比-26.5%/-2.2%，环比-34.9%/-3.8%，二手房成交超出我们预期。链家新房/二手房GTV同比-12.0%/-13.0%，环比-25.0%/+6.6%。
　　毛利率高于预期，费用环比下降。3Q23新房贡献毛利率环比下降2.1pct至25.1%。二手房贡献毛利率为48.7%，环比上升3.1pct。公司整体毛利率为27.4%，同比上涨0.4pct。公司3Q23剔除股权激励后的费用为31.5亿元，环比下降5.9%，主因三季度未计提坏账并冲回部分坏账（二季度坏账计提提升2.5亿），且二赛道费用增长放缓。
　　四季度收入指引185亿元。公司预计四季度新房GTV同比下降10%-15%，二手房GTV同比增长5%-8%。截至11月2日，我们跟踪的23城新房/12城二手房在四季度的日均成交套数同比-13.7%/+29.2%。一线取消认房认贷以来成交回暖，叠加部分核心一二线城市限购等政策放松落地，前期政策效果或将在四季度持续释放，预计公司四季度收入表现将好于此前指引。
　　投资建议：考虑到政策刺激下行业成交持续恢复，且公司Q3收入和盈利能力超预期，我们上调公司2023E/24E/25E收入预测至766/914/1048亿元，上调调整后EPS预测至1.14/1.29/1.54美元。参考可比公司，给予公司2024年12.5XPE，并考虑每股现金价值9.1美元，综合，维持目标价25.2美元不变，维持“买入”评级。
　　风险提示：房地产政策调控效果不及预期风险；商品房销售复苏不及预期风险；开发商资金链缓解情况不及预期风险；二手房佣金率下调风险。