本期投资提示：
　　房地产行业数据：上周（23/10/28-23/11/03）34个重点城市新房合计成交381万平米，环比-4%；其中，一二线环比-4%、三四线环比-7%；10月累计一手房月成交同比10%，较9月+16pct；其中，一二线同比-5%、三四线同比-43%，分别较9月+19pct和-2pct。上周13个重点城市二手房成交128万平米，环比+2%；10月累计成交同比+13%，较9月+16.5pct。库存方面，上周15城推盘144万平米，对应周成交/推盘比1.15倍，最近3个月（23年8-10月）分别为0.92倍、0.77倍和1.27倍。截至上周末，15城可售面积为9,648万平米，环比-0.2%；3个月移动平均去化月数为18.2个月，环比-0.7个月。目前短期库存去化月数进一步走高，但我们认为行业供给已经过度出清，行业中期库存处于低库存阶段。
　　主要政策新闻：宏观方面，中央金融工作会议强调，促进金融与房地产良性循环，健全房地产企业主体监管制度和资金监管，完善房地产金融宏观审慎管理，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，因城施策用好政策工具箱，更好支持刚性和改善性住房需求，加快保障性住房等“三大工程”建设，构建房地产发展新模式。证监会债券部负责人表示，全力做好房地产、城投等重点领域风险防控，保持房企股债融资渠道总体稳定，支持正常经营房企合理融资需求。坚持“一企一策”，稳妥化解大型房企债券违约风险。强化城投债券风险监测预警，把公开市场债券和非标债务‘防爆雷’作为重中之重，全力维护债券市场平稳运行。据央行，23年三季度末房地产贷款余额53.19万亿元，同比0.2%、与8月持平。行业方面，据住建部，1-9月份全国新开工改造城镇老旧小区5.13万个、惠及居民851万户。克而瑞数据显示，10月50强房企单月销售金额3,261亿元，环比-7.0%，同比-32.7%、较前值-5.3pct。因城施策方面，昆明取消限售限购政策（原非云南户籍限购1套，限售3年）。公积金政策方面，济南、芜湖、绍兴、宜春、玉溪有所放松；购房补贴方面，浙江丽水、浙江金华、安徽马鞍山等地提供补贴。土拍方面，南京、苏州、无锡、福州等地取消地价上限。
　　公司动态跟踪：23年1-10月销售额及同比：万科3,124亿元（-10%）；美的置业578亿元（-15%）。23年前三季度业绩及同比：招商蛇口营收758亿元（-15%），归母净利润38亿元（+27%）；金地集团营收523亿元（-1%），归母净利润5,802万元，同比（-98%）；建发股份营收5,987亿元（+6%），归母净利润124亿（+239%）；华发股份营收473亿元（+40%），归母净利润22亿元（+1%）；新大正营收23亿元（+20%），归母净利润1.3亿元（-15%）。股份回购方面，万物云授予董事会回购H股的一般性授权，拟回购最多1,280万股H股（占总股数10%）、上限为6.32亿港元；绿城服务回购500万股（占总股数0.15%）。融资方面，华发股份完成定增6.35亿股，募集资金净额50.42亿元，每股价格8.07元，用于郑州、南京等募投项目。金地集团拟支付11月到期的两只中期票据，合计兑付金额21.4亿元。
　　一周板块回顾：板块表现方面，SW房地产指数下跌1.84%，沪深300指数上涨0.61%，相对收益为-2.45%，板块表现弱于大市，在31个板块排名中排第30位。个股表现方面，SW房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：津投城开、财信发展、福瑞达、中国国贸、深深房A，上周涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为顺发恒业、金地集团、卓朗科技、华发股份、张江高科。板块表现方面，物业管理板块个股平均下跌0.4%，沪深300指数上涨0.61%，相对收益为-1.02%，板块表现弱于大市。当前主流AH房企23/24PE均值分别为5.9/5.2倍；物管23/24PE均值分别为13/10倍。
　　投资分析意见：近期政治局会议对房地产定调发生重大变化，随后一二线城市放松政策加速落地，不过由于目前居民购买力和购买意愿双弱，近期的放松政策效果并不理想。在此背景下，我们认为后续城中村改造+住房双轨制将是房地产行业破局关键，其中城中村改造是中短期政策发力关键点，而住房双轨制是中长期政策顶层设计，从而兼顾短期稳经济和长期健康发展。并预计核心城市销售将逐步改善，格局优化下优质房企成长空间打开。我们维持房地产板块“看好”评级，1）推荐优质房企：A股：华发股份、招商蛇口、滨江集团、保利发展、建发股份、新城控股、万科A；H股：越秀地产、华润置地、建发国际、龙湖集团、中海外发展；2）建议关注城中村改造受益企业：北京：城建发展；上海：中华企业；广州：越秀地产；深圳：天健集团。此外，维持物业管理板块“看好”评级，推荐：保利物业、中海物业、万物云、华润万象、新大正，建议关注：招商积余。
　　风险提示：调控政策超预期收紧，销售去化不及预期；物管行业人工成本上行超预期。