本期投资提示：
　　房地产行业数据：上周（23/10/21-23/10/27）34个重点城市新房合计成交379.5万平米，环比+3.2%；其中，一二线环比+3%、三四线环比+6%；10月截至上周末累计一手房月成交同比-11%，较9月+16pct；其中，一二线同比-6%、三四线同比-44.5%，分别较9月+19pct和-4pct。上周13个重点城市二手房成交122万平米，环比-4%；10月截至上周累计成交同比+12%，较9月+15pct。库存方面，上周15城推盘80万平米，对应周成交/推盘比1.82倍，最近3个月（23年7-9月）分别为1.10倍、0.92倍和0.77倍。截至上周末，15城可售面积为9,670万平米，环比-0.7%；3个月移动平均去化月数为19个月，环比-0.4个月。目前短期库存去化月数进一步走高，但我们认为行业供给已经过度出清，行业中期库存处于低库存阶段。
　　主要政策新闻：宏观方面，我国将增发1万亿元国债支持灾后恢复重建和提升防灾减灾救灾能力；全国财政赤字将由38,800亿元增加到48,800亿元，预计赤字率由3%提高到3.8%左右。因城施策方面，上海金山区限购有条件放松；上海人大通过决定，赋予“五个新城”更大的发展自主权；深圳拟出台旧改征收细则；城中村改造方面，广州计划至2035城中村改造155平方公里，并探索房票安置；福州启动新一轮城中村改造；济南将城中村改造等作为城市更新重点。商贷首付比例下降：吉林（首/二套首付比20%/30%）、广西柳州（首/二套首付比20%/30%）。公积金政策方面：山西（二套首付比20%）、杭州（首/二套首付比最低20%/30%）等下调公积金贷款首付比例，绍兴（从15倍调整至20倍）调整可贷倍数，吉林（单/双职工最高可贷50万元/70万元）、甘肃张掖（单/双职工最高可贷40万元/50万元）等提高最高贷款额度。认房不认贷方面：江苏省、四川省、新余和宝鸡等地正式实施；购房补贴方面：吉林、舟山、宁波、郑州等地提供补贴。REITs方面，首批4只消费REITs获受理。
　　公司动态跟踪：业绩方面，23年前三季度季度，万科A营收2903亿元（-14%），归母净利润136亿元（-20%）；保利发展营收1925亿元（+23%），归母净利润133亿元（+1.33%）；滨江集团营收464亿元（+134%），归母净利润25亿元（+20%）；新城控股营收713亿元（+15%），归母净利润25亿元（-26%）；华侨城A营收318亿元（+8%），归母净利润-33亿元（-2,728%）；首开股份营收326亿元（+68%），归母净利润-31亿元；招商积余营收109亿元（ +18%），归母净利润5.9亿元（+26%）；金科股份营收431亿元（-0.81%），归母净利润-23.5亿元（+45%）。股份回购方面，贝壳-W回购305万股（占总股本0.08%）；ESR回购641万股（占总股本0.15%）。绿城服务回购479万股（占总股本0.15%）。
　　一周板块回顾：板块表现方面，SW房地产指数上涨0.22%，沪深300指数上涨1.48%，相对收益为-1.26%，板块表现弱于大市，在31个板块排名中排第25位。个股表现方面，SW房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：顺发恒业、云南城投、学大教育、万通发展、大龙地产，上周涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为天宸股份、ST泛海、中润资源、天健集团、金科股份。板块表现方面，物业管理板块个股平均上涨1.89%，沪深300指数上涨1.48%，相对收益为0.42%，板块表现强于大市。当前主流AH房企23/24PE均值分别为6.1/5.3倍；物管23/24PE均值分别为13/11倍。
　　投资分析意见：近期政治局会议对房地产定调发生重大变化，开启了房地产政策宽松周期，一二线城市放松政策正在加速落地，如认房不认贷、降房贷首付比、放松限购等。我们认为后续城中村改造+住房双轨制将是房地产行业破局关键：1）近期中央多部委密集表态支持城改，多城市陆续公布城改规划，凸显城改战略高度定位，预计后续将加速推进、并大有可为；2）综合近期中央高度定位保障性住房、限墅令放开、成都放开144平以上限购等多方面因素，住房双轨制也或将渐渐成型，预计未来将打造保障性住宅+改善型商品房组合，让保障的回归保障、市场的回归市场。我们维持房地产板块“看好”评级，1）推荐优质房企：A股：华发股份、招商蛇口、滨江集团、保利发展、建发股份、金地集团、新城控股、万科A；H股：越秀地产、华润置地、建发国际、龙湖集团、中海外发展；2）建议关注城中村改造受益企业：北京：城建发展；上海：中华企业；广州：越秀地产；深圳：天健集团。此外，维持物业管理板块“看好”评级，推荐：保利物业、中海物业、万物云、华润万象、新大正，建议关注：招商积余。
　　风险提示：调控政策超预期收紧，销售去化不及预期；物管行业人工成本上行超预期。