核心观点
　　公司发布2023年第三季度报告，2023年前三季度公司实现营收463.9亿元，同比增长133.5%。归母净利润24.7亿元，同比增长20.2%。三季度单季度营收增长111.0%，归母净利润增长8.4%。公司归母净利润增速不及营收的主因为：（1）盈利能力有所下降，综合毛利率较上年同期下降1.7个百分点；（2）税金及附加同比增长158.4%至8.5亿元，系期内交付楼盘较多且部分交付楼盘土增税负较高；（3）上半年计提6.2亿元资产减值损失，系存货跌价准备。
　　事件
　　公司发布2023年三季度报告，2023年前三季度公司实现营收463.9亿元，同比增长133.5%；归母净利润24.7亿元，同比增长20.2%。三季度单季度营收增长111.0%，归母净利润增长8.4%。
　　简评
　　业绩表现稳健，项目结转提速。公司前三季度实现营收463.9亿元，同比增长133.5%。前三季度归母净利润24.7亿元，同比增长20.2%。三季度单季度营收增长111.0%，归母净利润增长8.4%。公司归母净利润增速不及营收的主因为：（1）盈利能力有所下降，综合毛利率较上年同期下降1.7个百分点至15.0%；（2）税金及附加同比增长158.4%至8.5亿元，系期内交付楼盘较多且部分交付楼盘土增税负率较高；（3）上半年计提6.2亿元资产减值损失，系存货跌价准备。
　　销售金额逆势提升，全年销售正增长可期。公司前三季度实现销售金额1221.4亿元，同比上升16.3%，显著强于百强房企下降12.3%的整体表现；行业销售排名第10，较去年底提升了3名。公司2022年实现年销售额1539.3亿元，今年前三季度销售额已达到去年的79.3%。考虑到认房不用认贷、杭州限购政策放宽等政策利好，我们认为公司全年销售额实现正增长是大概率事件。
　　拿地降速聚焦深耕，融资渠道保持通畅。公司期内新获取土储项目27个，对应土地价款423.1亿元，较上年同期下降21.1%，投资强度下降16.4个百分点至34.6%。公司利用品牌优势不断深耕杭州市场，期内在杭州共拿地22宗，土地价款364.8亿元，占总价款比例86.2%，投资显著聚焦。融资端来看，公司融资民营房企公开市场融资压力较大的环境下年内依旧成功发行了6笔债券融资，合计规模43亿元，融资成本3.85%-5.03%，融资渠道维持畅通。
　　维持买入评级和目标价15.10元不变。我们看好公司在核心城市的布局和未来发展，预测2023-2025年公司EPS为1.51/1.88/2.25元，维持买入评级和目标价15.10元不变。
　　风险分析
　　公司的风险主要体现在结转不及预期、利润率下滑、房地产行业政策放松力度不及预期三个方面。具体而言：
　　1、结转可能不及预期。公司当前可结转资源充沛，但项目进度不一，最终体现在报表端的收入将最终依赖于报告期内的交付状况，因此存在结转不及预期的风险。
　　2、利润率可能下滑。随着近年来土地成交价格抬升，但销售价格受市场下行不利影响，行业普遍存在毛利率压缩的问题，公司也受其影响，报表端的利润率可能持续承压。
　　3、房地产行业政策放松力度可能不及预期。政策放松将紧绷“房住不炒”之弦，因此可能延迟公司的销售恢复进度。

研究报告全文：证券研究报告A股公司简评房地产开发业绩表现稳健销售增长可期滨江集团002244SZ2023年三季报点评核心观点公司发布2023年第三季度报告2023年前三季度公司实现营收维持买入4639亿元同比增长1335归母净利润247亿元同比增长202三季度单季度营收增长1110归母净利润增长84竺劲公司归母净利润增速不及营收的主因为1盈利能力有所下降zhujinbjcsccomcn综合毛利率较上年同期下降17个百分点2税金及附加同比SAC编号S1440519120002增长1584至85亿元系期内交付楼盘较多且部分交付楼盘土SFC编号BPU491增税负较高3上半年计提62亿元资产减值损失系存货跌黄啸天价准备huangxiaotiancsccomcn事件SAC编号s1440520070013公司发布2023年三季度报告2023年前三季度公司实现营收发布日期2023年10月27日4639亿元同比增长1335归母净利润247亿元同比增长当前股价848元202三季度单季度营收增长1110归母净利润增长84目标价格6个月1510元简评主要数据业绩表现稳健项目结转提速公司前三季度实现营收4639亿股票价格绝对相对市场表现元同比增长1335前三季度归母净利润247亿元同比增1个月3个月12个月长202三季度单季度营收增长1110归母净利润增长84-1231-822-1222-469-1512-1552公司归母净利润增速不及营收的主因为1盈利能力有所下降12月最高最低价元1176831综合毛利率较上年同期下降17个百分点至1502税金及附加同比增长1584至85亿元系期内交付楼盘较多且部分交总股本万股31114439付楼盘土增税负率较高3上半年计提62亿元资产减值损流通A股万股26823537失系存货跌价准备总市值亿元26385流通市值亿元22746销售金额逆势提升全年销售正增长可期公司前三季度实现销近3月日均成交量万294042售金额12214亿元同比上升163显著强于百强房企下降123的整体表现行业销售排名第10较去年底提升了3名主要股东杭州滨江投资控股有限公司公司2022年实现年销售额15393亿元今年前三季度销售额已4541达到去年的793考虑到认房不用认贷杭州限购政策放宽等股价表现政策利好我们认为公司全年销售额实现正增长是大概率事件29拿地降速聚焦深耕融资渠道保持通畅公司期内新获取土储项19目27个对应土地价款4231亿元较上年同期下降211投9资强度下降164个百分点至346公司利用品牌优势不断深耕-1-11杭州市场期内在杭州共拿地22宗土地价款3648亿元占总价款比例862投资显著聚焦融资端来看公司融资民营房202312620232262023326202342620235262023626202372620238262023926企公开市场融资压力较大的环境下年内依旧成功发行了6笔债券20221026202211262022122620231026滨江集团沪深300融资合计规模43亿元融资成本385-503融资渠道维持畅通相关研究报告中信建投房地产开发滨江集团2023-08-002244业绩稳健增长销售逆势高增302023年中报点评中信建投房地产滨江集团0022442023-04-业绩逆势增长拿地保持高强度292022年报及2023一季报点评本报告由中信建投证券股份有限公司在中华人民共和国仅为本报告目的不包括香港澳门台湾提供在遵守适用的法律法规情况下中信建投房地产滨江集团0022442022-10-本报告亦可能由中信建投国际证券有限公司在香港提供同时请参阅最后一页的重要声明业绩增长提速拿地逆势提升262022年三季报点评中信建投房地产滨江集团0022442022-08-滨江集团A股公司简评报告维持买入评级和目标价1510元不变我们看好公司在核心城市的布局和未来发展预测2023-2025年公司EPS为151188225元维持买入评级和目标价1510元不变表1重要财务指标2021A2022A2023E2024E2025E营业收入百万元37976364150232507164760902007194668YoY3280928222020081814净利润百万元302733374103468784584561699099YoY30062358253124701959毛利率24831748188618991917净利率797901924960972ROE14711590172718471888EPS摊薄元097120151188225PE倍872705563451377PB倍128112097083071资料来源iFinD中信建投证券图12023前三季度公司营收4639亿元同比增长1335图22023前三季度公司归母净利润247亿元同比增长202营业收入亿元增速归母净利润亿元增速500160405045014035404001203030350203001002520102508002006015150-101004010-2050205-30000-40数据来源公司公告中信建投证券数据来源公司公告中信建投证券请参阅最后一页的重要声明1滨江集团A股公司简评报告图3公司毛利率及净利润率水平图4公司2023年前三季度销售排名位列Top10综合毛利率净利润率右轴400100公司累计全口径销售金额排名350904080300357025060302005025401502030100201550101000005018061812190619122006201221062112220622122306数据来源wind中信建投证券数据来源克而瑞中信建投证券注折线向下代表排名上升图52023前三季度公司销售金额12214亿元图62023前三季度公司拿地金额423亿元拿地强度346销售金额亿元增速拿地金额亿元拿地金额销售1800507009001600800406001400700305001200600400100020500400800103006003000200400200-101002001000-20000201820192020202120222023Q1-Q3201820192020202120222023Q1-Q3数据来源公司公告克而瑞中信建投证券数据来源公司公告中信建投证券风险分析公司的风险主要体现在结转不及预期利润率下滑房地产行业政策放松力度不及预期三个方面具体而言1结转可能不及预期公司当前可结转资源充沛但项目进度不一最终体现在报表端的收入将最终依赖于报告期内的交付状况因此存在结转不及预期的风险2利润率可能下滑随着近年来土地成交价格抬升但销售价格受市场下行不利影响行业普遍存在毛利率压缩的问题公司也受其影响报表端的利润率可能持续承压3房地产行业政策放松力度可能不及预期政策放松将紧绷房住不炒之弦因此可能延迟公司的销售恢复进度请参阅最后一页的重要声明2滨江集团A股公司简评报告竺劲分析师介绍房地产和建筑行业首席分析师北京大学国家发展研究院金融学硕士专注于房地产物业管理等行业研究10年证券从业经验多次荣获最佳行业金牛分析师奖房地产行业新财富最佳分析师房地产行业机构投资者财新资本市场分析师成就奖房地产行业卖方分析师水晶球奖房地产行业等奖项黄啸天中信建投房地产行业分析师上海财经大学硕士2018年加入中信建投地产团队主要负责房地产开发物业管理REITs等领域的研究2020年最佳行业金牛分析师奖团队成员20182020年卖方分析师水晶球奖团队成员2018-2022年Wind金牌分析师请参阅最后一页的重要声明3滨江集团A股公司简评报告评级说明投资评级标准评级说明报告中投资建议涉及的评级标准为报告发布日后6买入相对涨幅15以上个月内的相对市场表现也即报告发布日后的6个增持相对涨幅515月内公司股价或行业指数相对同期相关证券市股票评级中性相对涨幅-55之间场代表性指数的涨跌幅作为基准A股市场以沪深减持相对跌幅515300指数作为基准新三板市场以三板成指为基准卖出相对跌幅15以上香港市场以恒生指数作为基准美国市场以标普强于大市相对涨幅10以上500指数为基准行业评级中性相对涨幅-10-10之间弱于大市相对跌幅10以上分析师声明本报告署名分析师在此声明i以勤勉的职业态度专业审慎的研究方法使用合法合规的信息独立客观地出具本报告结论不受任何第三方的授意或影响ii本人不曾因不因也将不会因本报告中的具体推荐意见或观点而直接或间接收到任何形式的补偿法律主体说明本报告由中信建投证券股份有限公司及或其附属机构以下合称中信建投制作由中信建投证券股份有限公司在中华人民共和国仅为本报告目的不包括香港澳门台湾提供中信建投证券股份有限公司具有中国证监会许可的投资咨询业务资格本报告署名分析师所持中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格证书编号已披露在报告首页在遵守适用的法律法规情况下本报告亦可能由中信建投国际证券有限公司在香港提供本报告作者所持香港证监会牌照的中央编号已披露在报告首页一般性声明本报告由中信建投制作发送本报告不构成任何合同或承诺的基础不因接收者收到本报告而视其为中信建投客户本报告的信息均来源于中信建投认为可靠的公开资料但中信建投对这些信息的准确性及完整性不作任何保证本报告所载观点评估和预测仅反映本报告出具日该分析师的判断该等观点评估和预测可能在不发出通知的情况下有所变更亦有可能因使用不同假设和标准或者采用不同分析方法而与中信建投其他部门人员口头或书面表达的意见不同或相反本报告所引证券或其他金融工具的过往业绩不代表其未来表现报告中所含任何具有预测性质的内容皆基于相应的假设条件而任何假设条件都可能随时发生变化并影响实际投资收益中信建投不承诺不保证本报告所含具有预测性质的内容必然得以实现本报告内容的全部或部分均不构成投资建议本报告所包含的观点建议并未考虑报告接收人在财务状况投资目的风险偏好等方面的具体情况报告接收者应当独立评估本报告所含信息基于自身投资目标需求市场机会风险及其他因素自主做出决策并自行承担投资风险中信建投建议所有投资者应就任何潜在投资向其税务会计或法律顾问咨询不论报告接收者是否根据本报告做出投资决策中信建投都不对该等投资决策提供任何形式的担保亦不以任何形式分享投资收益或者分担投资损失中信建投不对使用本报告所产生的任何直接或间接损失承担责任在法律法规及监管规定允许的范围内中信建投可能持有并交易本报告中所提公司的股份或其他财产权益也可能在过去12个月目前或者将来为本报告中所提公司提供或者争取为其提供投资银行做市交易财务顾问或其他金融服务本报告内容真实准确完整地反映了署名分析师的观点分析师的薪酬无论过去现在或未来都不会直接或间接与其所撰写报告中的具体观点相联系分析师亦不会因撰写本报告而获取不当利益本报告为中信建投所有未经中信建投事先书面许可任何机构和或个人不得以任何形式转发翻版复制发布或引用本报告全部或部分内容亦不得从未经中信建投书面授权的任何机构个人或其运营的媒体平台接收翻版复制或引用本报告全部或部分内容版权所有违者必究中信建投证券研究发展部中信建投国际北京上海深圳香港东城区朝内大街2号凯恒中心B上海浦东新区浦东南路528号南福田区福中三路与鹏程一路交中环交易广场2期18楼座12层塔2103室汇处广电金融中心35楼电话86108513-0588电话86216882-1600电话867558252-1369电话8523465-5600联系人李祉瑶联系人翁起帆联系人曹莹联系人刘泓麟邮箱邮箱邮箱邮箱lizhiyaocsccomcnwengqifancsccomcncaoyingcsccomcncharleneliucscihk请参阅最后一页的重要声明4