行情回顾：截至10月20日，申万房地产板块本周下跌4.22%，跑输沪深300指数0.05个百分点，在申万31个行业中排名第20位；月初至今下跌7.47%；本年下跌20.37%。SW二级房地产板块方面，本周SW房地产开发下跌4.29%，SW房地产服务下跌2.23%。
　　房地产个股涨跌情况：华丽家族、顺发恒业、万通发展、金科股份、荣盛发展周涨幅居前；顺发恒业、福瑞达、中迪投资、华丽家族、张江高科月涨幅居前；张江高科、ST泛海、城建发展、中国国贸、京投发展年度涨幅居前。ST泛海、金地集团、华侨城A、张江高科、保利发展周跌幅居前。
　　房地产板块本周估值：截至2023年10月20日，SW房地产板块整体PE（TTM）为11.78倍，目前板块估值处于近一年平均估值之下。
　　房地产行业周观点：本周房地产板块继续向下调整，行情低迷。板块周跌幅为4.22%，在申万二级行业板块中排名20位；今年以来累计跌幅达到20.37%，跑输沪深300指数11.04个百分点。板块指数当前已经跌至2014年6月底的水平，创出近九年多的新低；板块整体PB（LF）也创出2000年以来的新低。
　　根据中指院数据，十一假期期间，上海、广州、武汉等一线城市及强二线城市楼市新建商品住宅日均成交面积较去年同期增长超过一倍。但城市间分化仍较严重。假期出游叠加购房需求释放动能减弱，国庆假期35个代表城市平均日均成交面积较去年下跌两成。根据统计局公布数据，前9月全国商品房及商品住宅销售面积累计同比分别下滑7.5%和下滑6.3%；全国商品房及商品住宅销售额累计同比分别下跌4.6%和下跌3.2%，跌幅均较8月末有所扩大。但9月单月全国销售面积及销售额同比跌幅则较8月有所收窄，绝对值也有较明显回升，环比连续两个月转正。9月70个大中城市商品住宅交易量环比增长2.8%，为连续5个月下降后首次转正；百城住宅价格指数环比上升；70大中城市中，一二线城市新建商品住宅价格指数同比也出现回升。显示在房地产优化调整政策持续落地发力之下，九、十月份楼市销售及房价均出现一定程度的回暖。另一方面，楼市优化调整政策仍持续推进，包括上海成为首个实施公积金“认房不认贷”一线城市；9月底自然资源下发文件，建议取消土地拍卖中的地价限制。后续更多的楼市优化措施落地，支持房地产市场企稳回升值得期待。
　　我们认为，当前低迷的房地产板块行情，已经对楼市销售及房企业绩下滑的情况有所反映。当前板块整体跌幅较深，板块指数（SW房地产）已经跌至2014年6月底的水平，板块整体PB水平也创出历史新低，超跌明显。在托底经济背景下，楼市优化政策仍会进一步推进，特别是一线城市在楼市政策优化上空间及带动效果更好，将会持续发力。预计四季度行业销售将继续温和修复，叠加市场对房企2023年业绩改善的预期，将能带动市场情绪向上。因此我们认为无需对地产板块后续几个月走势过于悲观。
　　而在行业经历了大洗牌及出清过后，行业竞争格局更为良好。剩下的经营稳健及优质房企将更能获得行业后续持续健康发展的机遇，进一步提升市场占有率，并能更好地实现估值回升。建议可关注经营稳健的头部央国企及聚焦一二线城市的区域龙头企业。包括保利发展（600048）、华发股份（600325）、万科A（000002）、滨江集团（002244）、招商蛇口（001979）等。
　　风险提示：房地产优化政策出台低于预期，“房住不炒”持续提及，地方政府救市政策落实及成效不足；楼市销售持续低迷，销售数据不理想，开发商对后市较悲观，开发投资持续走低；房企资金链改善缓慢，融资仍然受阻，暴雷现象持续出现；经济增速持续回落，失业率及降薪情况攀升，带来购房需求及信心不足