核心城市房价率先企稳，北京上海新房及二手房房价环比均上涨。据国家统计局，9月70个大中城市新建商品住宅销售价格指数环比-0.3%，同比0.6%，跌幅较上月持平。分城市看，一线城市环比持平；二线城市环比0.3%；三线城市环比-0.3%。二手房方面，9月一线城市二手房价格环比+0.2%；二线城市环比-0.5%；三线城市环比-0.5%。整体看，新房二手房成交价格延续此前低迷表现，但核心城市房价相对坚挺，特别是本月北京新房价格环比由负转正、上海二手房价格环比也由负转正。相较之下，部分低能级城市价格跌幅仍在扩大。
　　杭州限购政策迎来重大调整，市场回暖需政策持续加码落地。本周杭州（1）取消五区限购措施，目前杭州仅核心四区执行限购；（2）非杭州户籍有一个月社保或纳税记录即可在限购区域购买一套房产；（3）限购区与非限购区分开认房。我们认为，考虑到杭州房地产市场的体量及质量，虽然此次政策依然有所保留，但政策起到的效果可能较其余二线城市更明显。一方面鼓励本地有房家庭跨区买房、另一方面也解除了对省内周边城市多年购房的限制，整体政策力度是比较强的。杭州政策的松绑也代表着核心二线地产政策已经基本放松到位，后续静待一线城市的放松。我们认为，市场的回暖仍需政策持续加码及落地。
　　行情回顾：本周中信房地产指数累计变动幅度为-4.2%，落后沪深300指数0.06个百分点，在29个中信行业板块排名中位列第20名。本周上涨个股共26支，较上周增长9支，下跌股数为94支。
　　新房：本周30个城市新房成交面积为255.4万平方米，环比下降0.8%，同比下降14.2%，其中样本一线城市的新房成交面积为66.6万方，环比10.4%，同比-14.8%；样本二线城市为148.7万方，环比-3.3%，同比9.3%；样本三线城市为40.1万方，环比-7.7%，同比-27.9%。从今年累计42周新房成交面积同比看，样本30城共计11344.6万方，同比-8.0%；一线城市为2697.0万方，同比1.9%；二线城市为6397.6万方，同比10.1%；三线城市为2250.1万方，同比-12.5%。
　　二手房：本周13个样本城市二手房成交面积合计119.3万方，环比下降5.3%，同比增长13.9%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为33.0万方，环比-11.5%；样本二线城市为57.7万方，环比-3.9%；样本三线城市为28.6万方，环比-0.1%。
　　信用债：根据wind统计数据，本周（10.16-10.22）共发行房企信用债13只，环比增加4只；发行规模共计76.60亿元，环比增加12.4亿元，总偿还量65.91亿元，环比减少86.75亿元，净融资额为10.69亿元，环比增加99.15亿元。
　　投资建议：中国房地产走过2021年大周期拐点后，未来主旋律是分化，看好“一线+不超过三分之二的二线+少量三线”这个城市组合包，在政策加码到位之下，总量下方有底，上方量价均有一定弹性，能在未来中周期跑赢全国整体水平。我们看好优质房企在这个阶段持续跑赢同行。我们仍然认为有必要去做强刺激进行托底，最终政策力度有望媲美2008、2014年。年内9-12月是政策预期、政策持续释放带来的板块行情。择股方向包含以下几个方向：（1）基本面股票：A股：华发股份、滨江集团、建发股份、招商蛇口、保利发展等；H股：越秀地产、绿城中国、华润置地、中国海外发展、建发国际、绿景中国地产、贝壳等；（2）一线政策落地概念、城中村改造概念：北京—城建发展等；深圳—天健集团等；（3）现金流表现优异、负债少、相对抗周期波动的物业：A股关注招商积余；H股关注华润万象生活、中海物业、保利物业等。
　　风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。